답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 배달의 민족이 소상공인에 대한 수수료를 올리면서 탈퇴하는 매장이 늘어나고 있기 때문에 배달의 민족 매출에도 영향을 줄것으로 판단됩니다. 다만 수수료 인상의 수준이 일반적은 다른 배달앱과 동일한 수준으로 맞쳐진것으로 알고 있는데, 그전까지는 경쟁 앱보다 수수료가 낮았다고 합니다. 그럼에도 수수료 인상으로 인해 비용증가가 예상되는 것은 사실이고 ,현재 쿠팡잇츠처럼 배민을 대체할 많은 앱등이 있기 떄문에 소상공인들 스스로도 예전처럼 율며겨자 먹기식으로 따라가는 분위기는 아닌듯 보입니다. 사실 배달 앱에 가맹점들 탈퇴가 이어지면 수요자 입장에서도 음식에 대한 선택사항이 줄어들수 있고 이는 곧 회원탈퇴나 사용빈도가 낮아질수 있는 점이 있기에 배민에게도 위협이 되지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주식은 언제나 기대감이 선반영되면서 주가를 변동시키게 됩니다. 삼성전자 호실적에 대한 이미 이전 주가는 반영되었던 것이고, 현재는 이번 분기 실적하향예상과 미국반도체주 하락, 외국계 투자은행등의 반도체 비관론등이 부각되면서 지난몇달간 싹쓸이 매수중이던 외국인 투자자가 매도로 돌아서면서 주가하락이 발생하게 되었고, 사실상 외국인 매도물량을 흡수히면서 방어해줄 기관이나 개미들은 없기 때문에 그대로 주가하락으로 나타난듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출을 통해서는 주택가격과 전세금, 본인의 대출상태를 고려할떄 주택담보대출을 통한 전세금반환은 어렵지 않을까 생각되어 집니다. 물론 은행을 통해 대출한도와 가능여부를 알아보셔야 정확하겠지만 질문의 내용만 보면 그렇습니다. 그외 자금조달에 대해서는 팁을 드릴게 사실상 없고, 최근에 lh등에서 특정기준에 맞는 지역내 빌라등을 매입임대주택활용을 위해 매수를 하고 있기 때문에 일단 이부분을 통해 매입가능여부를 알아보시는게 좋을듯 보입니다. 물론 질문자님 질문 의도대로 임차인을 내보내고 입주를 할수는 없겠지만, 매매자체가 안되는 주택에 대해서 처분을 통해 보증금반환등의 가능성은 있기 떄문입니다. 만약 그대로 두신 상태에서 임차인 퇴거요구시 보증금미반환등이 발생할 경우 미지급에 따른 추가적인 손해배상등의 문제가 생길수 있기 때문에 자금조달이 어렵다면 빠르게 매매를 추진하는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래량은 결국 수요로 볼수 있고 거래량이 증가할 경우 100%는 아니지만, 가격은 상승세로 나타나게 됩니다. 시장전체로 볼때 위와 같은 개념이 적용될수 있는데, 이는 부동산시장에서 결국 구매자의 심리가 가격에 영향을 더크게 주기 때문입니다, 한 예로 한 지역을 내 호재시에는 팔려는 사람은 없고 사려는 사람이 많아지게 되고, 악재시에는 팔려는 사람은 많고 사려는 사람은 적어지는게 종합적으로 보면 두가지 모두 거래량이 쉽게 늘어날수 없는데, 호재시에는 사려는 사람이 더 높은 가격을 제시해 시장내 매물을 만들어낼 수 있지만 하락장이나 악재시에는 매도자가 가격을 낮추어도 사실상 매수자의 심리를 자극하기 어렵기에 거래가 이루어지지 않는 경우가 많아 거래량 자체 증가는 어려운 경우가 많습니다. 그에 따라 거래량이 증가하였다면 매수심리가 더 강하다고 판단하고 그에 따라 가격상승으로 나타난다 보는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 주택담보대출 관련한 정책등이 수시로 변경되고, 지역이나 매물에 따라서도 차이가 있기에 헷갈리시는게 당연합니다, 기본적으로 주택을 구입할때 구입자금대출 즉 주택담보대출을 받게 됩니다. 받고자하는 주택담보대출 상품에 따라 요건이나 한도에는 차이가 있고, 보통은 저금리 상품인 공공주택구입자금대출을 먼저 알아본뒤 요건이 맞지 않을 경우 일반 시중은행 주택담보대출을 알아보게 됩니다. 그리고 신청시점은 매매계약을 체결한 뒤 계약서 및 필요서류를 가지고 은행에 신청 심사후 잔금일에 대출은 실행하게 됩니다. 대출상품별 차이를 제외하고 정부에서 한도를 제한하는 부분은 ltv, dsr,dti 로써 일반적으로 본인 연소득을 기준으로 현 원리금상환비율을 계산해 일정수준까지만 대출이 가능한데 ltv는 70%, dsr은 지역에 따라 차이는 있지만 40~60% dti는 가장 한도규제가 강한 기준으로 스트레스dsr도입에 따라 거의 40%로 유지중입니다.간단하게 정리하면 주택가액(은행평가금액)의 최대 70%을 최대한도로 개인의 연소득이 높고, 채무가 적을수록 대출한도는 높아진다고 보시면 됩니다. 물론 70%을 다 받는 경우는 거의 없기 떄문에 평균적으로 주택구매시 평균 매매가격의 40~60%수준의 대출이 일반적이라고 보시면 됩니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 기사에 따르면 공공임대주택 리츠가 보유한 임대아파트의 경우 조기분양으로 전환시 분양가는 주변 시세의 70~80%정도 수준으로 예상된다고 합니다. 최근에 수도권내 이러한 리츠가 보유한 임대아파트등이 조기분양전환될 것으로 예상되며, 주변 공인중개사무소 의견이나 대체적인 분위기는 감정평가액의 80%수준으로 정해질 가능성이 높다고 보는듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유치권은 쉽게 말해 건물과 관련된 금전채권등이 있을 경우 이를 상환받기 위해 목적물을 점유하는 민법상 법정담보물권을 말합니다, 보통 신축하는 건물에 유치권 현수막을 걸고 출입을 막고 있다면 아마도 건물주에 대해 받지 못한 공사대금등으로 인해 해당 건물을 점유하고 있는 경우가 대부분입니다. 유치권의 성립 요건이 있고 이를 모두 충족되어야 하는데 대표적인게 피담보채권의 존재와 견련성이 있어야 합니다. 견련성은 흔히말해서 건물에 대해서 발생되는 채권이어야 합니다. 그리고 타인에 물건에 대해 점유가 필수여야 합니다. 마지막으로 채권 변제기가 도래하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일 특공요건이라면 예비번호도 순번이 높을수록 미계약등이 있을 경우 우선으로 당첨되게 됩니다.예비번호의 경우 특공물량의 최대 500%까지 선정할수 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 총 특별공급 총 공급물량을 기준으로하므로 500번대가 나온게 아닌가 싶습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 정부가 빌라등의 수요부족등을 해결하기 위해 전용60제곱이하 신축소형주택(취득가액 수도권 6억, 지방3억)을 구입하는 경우에 27년 12월까지 취득세, 종부세, 양도소득세등 부동산 세금산정떄 주택수에서 제외해준다는 것으로 구축빌라등에 대해서는 적용되지 않습니다. 즉, 신규로 빌라를 구매하는 경우 유리한 정책이지만, 구축빌라등을 구매할 경우 위 혜택을 받을수 없기 떄문에 적용가능여부를 판단하고 투자를 진행하셔야합니다. 위 정책에 따라 신규빌라에 대한 수요증가는 예상되나, 해당 부분이 기대이상의 가격상승세로 나타나기는 어려울것으로 판단됩니다. 이유는 그동안 전세사기 이슈등으로 빌라의 수요가 아파트에 몰리면서 아파트는 가격이 상승되고 빌라등의 가격은 하락하는 부분을 해소하느게 주 목적이라는 점과 주택가격상승을 위해서는 사실상 투자수요와 이를 이용할수 있는 임대차 수요가 어느정도 있어야 하는데 실제 위 정책으로 실수요자를 제외한 임대차, 투자수요등은 이동이 많지 않다는 점이 극적인 가격상승세를 기대하기는 어렵지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양아파트 특히 분양가상한제등 실거주의무가 있는 경우 '최초입주 가능일'부터이므로 실제 입주가능시기부터 실거주를 하셔야 합니다. 다만 정부에서 부동산 활성화 정책에 따라 기존 요건에 대해서 "최초 입주후"로 바꾸고 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 즉, 입주시기에 바로 입주를 하지 않아도 됩니다만, 3년이 넘지 않는 기간내 실거주를 위해 입주를 하셔야 합니다.