답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 미등기 주택에 대해서는 매도인이 매매전에 소유권이전등기를 경료한후에 매매를 진행하는게 맞습니다. 그렇지 않고 미등기 상태로 인수를 하는 경우에는 토지소유자와 농가주택의 소유자가 동일인인지를 확인하셔야 하는데, 건축물대장을 통해 소유자 여부를 확인하시면 되고, 혹 소유자가 다를 경우 이를 일치한뒤에 매수를 하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우 매수이후에 실제소유자가 나타나거나 한다면 권리상 문제가 생길수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 입주예정일도 계약상 내용이기 떄문에 입주가 지연된다면 그에 따른 손해배상등을 시공사등에 요구할수는 있습니다. 문제는 입주가 늦어진 원인 즉, 과실 책임이 건설을 담당한 시공사등에 있을 경우에 가능하고, 만약 시공사와 시행사간 마찰로 인한 공사지연이나 코로나, 자연재해등 어쩔수 없는 상황등으로 지연이 된 경우라면 과실책임에 대한 입증이 쉽지 않기 때문에 보상을 받기 어려울수 있습니다. 결국에 공사지연의 원인이 확실하여야 그 주체를 상대로 손해배상이 가능하고 보통은 입주자대표회의 대표로써 시공사 또는 시행사와 법적 다툼을 통해 배상여부를 가리게 되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런부분도 있을수 있지만 가장 큰 이유는 내수경기침체에 따른 매출하락이 소상공인들의 폐업을 크게 늘렸기 때문으로 보입니다. 특히나 홍대의 경우 상권이 활성화되었던 만큼 월 임대비용이 비싸기 때문에 소상공인 입장에서 장사가 안될경우 더 버티기 힘든 비용지출이 발생하기 때문에 다른 지역에 비해 더 빠르게 진행되는듯 보입니다. 결국에는 상권의 이동보다는 전반적인 물가상승에 따른 내수경기침체가 각 지역마다 공실률을 높이는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익을 얻기 힘든데에는 여러이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 부동산 시장자체가 침체라는 점과 내수경기침체등에 따른 공실리스크가 커진점등이 이유가 될듯 보입니다. 또한 주택에 있어서는 최근 빌라등의 갭투자등이 이슈화되면서 관련한 투자수요가 위축된점, 아파트의 경우는 이전과 다르게 지역간 양극화와 주택간 양극화 모두 커지면서 수요집중이 한쪽에 쏠리는 만큼 수익창출대상이 줄어든 점이 이유로 보입니다, 그리고 대출에 있어서 금리가 이전보다는 크게 상승되면서 임대수익 대비 비용증가가 커진점도 이전보다 수익이 감소하게되는 원인으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.취득세의 기준상 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날을 기준으로 취득으로 보기 떄문에 매도자 입장에서는 해당일중 빠른날이 매도일이 됩니다. 그리고 등기상 등기완료일과 관계없이 등기시 접수일 기준으로 등기날짜가 기재되기 때문에 잔금일에 바로 등기를 접수하게 된다면 해당일자부터 질문자님은 무주택자으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용에 대해서는 잘 기재를 해주셨는데, 상황상 반환이 어려운부분은 맞아보입니다 . 가계약을 체결하고 본계약을 체결할 시점이 지나서까지 진행을 하지 못했다면 그자체로 계약상 의무불이행에 해당 될수 있습니다. 다만 가계약금을 몰수하였다면 그자체로 계약금 계약이 성립되었다는 의미인데, 질문자님이 계약해지를 직접 통보하지 않은 상태라는 점과 그전에 계약불이행에 따라 해지를 위한 기간에 대한 최고를 임대인이 임차인에게 정식으로 하지않은 점을 볼때 계약금계약 자체는 아직 유효하다 판단됩니다. 그러므로 일단 계약기간내 타인과 다시 계약을 한점은 임대인에게 이행불가의 사유가 발생한 것으로 판단됩니다.여기서 질문자님이 원하는 것은 계약유지가 아닌 계약금반환이기 떄문에 사실상 이러한 부분들을 근거로 하여 임대인과 협의를 하여 적절한 합의점을 찾아야되는게 아닌가 싶습니다. 법적판단이 다를수있기에 임대차와 관련된 법적전문가등에 한번더 문의를 해보시는것도 도움이 될듯보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 계약전 둘러보는 것은 원칙적으로 협의사항이지 강제사항이 아닙니다. 즉 현 세입자가 본인이 보여주기 어렵다고 한다면 볼수 없습니다. 사실 전 임차인입장에서는 곧 나갈상황이기 떄문에 질문자님과 임대인 계약유지여부는 중요하지 않습니다, 그리고 법적으로도 반드시 집을 보여줘여 하는 협조의무가 있는 것도 이나기 떄문입니다. 가장좋은 방법은 좋게 말해서 시간을 임차인이 편한시간에 맞추어 한번더 보는 방법입니다. 임대인도 임차인에게 보여주라고 강요할수는 없기 때문에 임대인에게 얘기해도 해결책이 나오지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에 따라 전입신고를 하지 않으면 보증금에 대한 대항력을 부여받기 어렵습니다. 이럴 경우 만기 미반환등이 발생할 경우 임차권등기명령등은 할수 없고, 보증보험 가입역시도 할수 없습니다. 다만, 월세 특성상 보증금이 크지 않고 임대인 입장에서 반환이 충분히 가능한수준이기 떄문에 경우에 따라서는 계약을 진행할수는 있겠지만 원칙상 전입신고를 하지 않는다면 보증금에 보호에 대한 리스크는 항상 존재할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장 흐름은 서울, 수도권의 경우 금리인하와 대출규제가 맞물리면서 보합권으로 예상하는 전문가가 많고 다소 규제가 약한 지방에 대해서는 금리인하의 효과로 인한 부동산 가격상승세를 보는 의견이 많은듯 보입니다. 다만, 아직 정부에서는 가계대출 급상승에 대한 이유로 안정화 전까지 금리인하는 고려하지 않는 입장을 보이고 있기 떄문에 앞으로의 상황은 좀더 지켜볼 필요가 있어보입니다. 질문자님이 계신 지방대도시의 경우는 그동안 많이 하락가격세가 반등을 하지 못한 부분이 있고, 향후 시기는 알수 없으나, 금리인하는 기정사실이기 때문에 자금조달에 있어 유리한 부분은 있을수 있습니다. 그러므로 현시점에서 매매도 고려해보실수 있는 상황이라 판단됩니다. 단, 시장 상황이 어떻게 변동될지 알수 없기 때문에 무리한 영끌을 통한 주택구매는 지양하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 유튜브 업체등의 안정성은 객관화하여 평가할수 없습니다. 그래고 이러한 경매유투버의 회원가입비 목적은 투자를 통해 수익을 창출해주는 이름하여 증권사 펀드의 역할이 아닙니다, 말그대로 경매에 대한 노하우나 교육등 전반적인 내용을 전달해 주고 받는 댓가라고 보셔야 합니다. 즉, 해당 가입비를 낸다고 해서 그만큼 수익을 보장하거나 하지 않습니다. 경매 특성상 지식과 노하우 없이 접근이 어렵기에 이에 대해 길을 터주는 정도로써 정보비용으로 보셔야 할듯 합니다. 결국 투자의 선택과 책임은 각 개인이 지는 것이고 해당 유튜버등은 빠른 노하우와 지식 전달을 목적으로 회원가입비를 받는다 보시면 됩니다