답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 개발사업은 위험성을 가지고 있고, 지주택의 경우는 그 위험성이 다소 높은 게 일반적입니다. 이유는 다른 개발사업들은 개발부지에 대한 소유권을 가진 사람들이 모여 진행하는 만큼 토지확보에 대한 리스크는 없는데 반해 지주택은 일정한 토지를 구매하고 개발하기 때문에 토지확보과정에서 사업진행 자체가 지연되는 경우가 많다는 단점이 있습니다. 물론 그외 문제점들은 조합장의 비리, 시공사와의 마찰, 조합원들간 마찰등은 모든 개발사업에서 발생할수 있는 공통적인 리스크입니다. 지주택 사업승인 신청 요건에 토지사용승락서 95%이상이 조건이 있는데 이때는 사업승인이 되었더라도 반드시 토지소유권의 95%를 소유한 것인지 사용승락을 95%받은것인지를 구분하셔야 합니다, 토지소유권 95%을 소유한 것이라면 안전성이 높아질수 있지만 , 토지사용승락 95%라면 이후 변수가 매우 커질수 잇는 위험이 있기 때문입니다. 동호수도 사실 지정시기에 차이가 있기에 동,호수 배정만으로 안전하다 말하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단만 말씀드리면 주택가격이 올랐다고 해서 주택보유자 모두가 부자가 된 것은 아닙니다. 물론 주택가격상승분에 대한 이득을 취하게는 되지만 실거주 목적의 1주택자의 경우 해당주택을 매도하고 다른 주택으로 간다고 가정하였을 때 내 주택가격이 오른 만큼 다른 주택가격도 결국은 상승한 것과 같기 때문에 눈에 보이는 자산은 커졌더라도 실질적은 수익으로 보기는 어려운게 일반적입니다. 다만 투자를 한 경우에는 자산증식으로 이어질수는 있습니다. 개인기준에 따른 부자의 기준이라면 내가 무언가를 먹고 싶을때 그 어떤 것이라도 비용걱정없이 맘껏 먹을 정도의 부를 가지고 있다면 부자라고 판단하고 있으나, 2023년 부자보고서에 따르면 자산 100억 정도는 있어야 스스로를 부자로 생각할수 있다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의된 사항에 따라 달라질듯 보입니다. 중도해지는 두 당사자간 합의로 이루어지는 것이기 때문에 계약기간까지의 월세와 관리비를 지급하고 계약을 종료하였다면 이또한 하나의 협의된 계약으로 볼수 있기 때문입니다. 만약 임대인이 중도해지시 다음임차인 주선등을 조건으로 하였고, 상황에 따라 미리 월세,관리비를 주고 퇴거한 것이라면 중간에 세입자가 구해질 경우 임대인에게는 임차료에 대한 손실이 없기 떄문에 임차인이 거주하는 기간동안의 월세분등에 반환을 요구할 여지가 생기지만, 위처럼 합의자체가 남은기간 월세와 관리비 지급을 조건으로 중도해지된 경우라면 다시 돌려받기는 어렵다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.온누리상품권의 경우 구매당시시점에 액면가보다 15%정도 저렴하게 구매가 가능하고, 이는 실제 사용시 그만큼 할인된 금액에 액면가 그대로 이용가능하다는 점이 있기 때문입니다, 그리고 판매되는 수량에도 한계가 있기 때문에 수요는 많고 공급은 적기에 오픈런이 발생할수 있습니다. 다만 모든 상점에 사용이 가능한 것은 아니고 지역내 전통시장이나 가맹점등으로 한정되어 있기에 지역내 대형마트보다 전통시장이나 주로 이용하는 상점이 가맹점일 경우 유리한 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 전대차에서 전대인은 원칙적인 소유자가 아니므로 주택을 보유하고 있는 것이 아닙니다. 그에 따라 전대차를 진행하더라 무주택자가 유주택자가 되지는 않습니다. 다만 전대차를 위해서는 소유자인 임대인으로부터 이에 대한 동의를 반드시 받으셔야하고 동의없이 하신다면 등기부상 전세권등기를 한 경우에만 가능하다는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인 상황에 따라 대출규제도 차이가 있지만, 보통 1주택자에게 추가적인 주택담보대출을 은행자체별로 금지하는 입장을 발표하고 있고, DSR의 경우도 스트레스 DSR 도입으로 대출한도 역시 줄어드게 되었습니다. 다만 갭투자는 원칙적으로 주택담보대출을 이용하지 않고 전세세입자 보증금을 통한 주택 소유권을 획득하는 방식이기 떄문애 해당 대출규제에 따라 갭투자 자체가 불가한 것은 아닙니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 세금 산정시 과세표준이 되는 금액이기 때문에 세금 산정에 있어 매우 중요한 영향을 미치게 됩니다. 만약 공시지가가 시세와 비슷하게 현실화 될 경우 부동산을 보유한 소유자들에게는 세부담이 늘어날수 있습니다. 이럴 경우 임차인에 대한 세 부담 전가등이 발생하여 임대비용이 상승될 가능성이 높아집니다, 현정부의 경우 법인기업이나 부자들에 대한 감세 정책을 많이 추진하고 있는 특징이 있기 떄문에 이러한 공시지가 현실화도 반대하는 입장을 취하고 있는 듯 보입니다 또한 세부담 증가는 국민 다수의 반발이 있을수 있기 때문에 정치적 부담이 될수 있는 점도 위와같이 해당 정책을 변경하는 이유가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비용지출면에서는 월세보다는 전세가 유리하나, 계약기간중에 중도해지 및 보증금반환을 받아야 할 상황을 고려하면 보증금이 적고 중도해지가 다소 유리한 월세가 전세보다는 유리할수 있습니다.질문자님 상황에 따라 선택하셔야 할 부분으로 보입니다, 또한 전세의 경우 보증금이 있기에 반환이 늦어지는 경우 신규주택구매시 상환조건부 주담대을 이용할 경우 제약이 될수 있고, 대출한도 산정시에도 DSR에 포함되기 떄문에 한도 축소영향도 있을수 있기에 월세가 유리하다 말하는게 아닐까 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 정부정책에 따라 대출규제가 강화되었고, 1금융권의 상당은행권들이 1주택자에 대한 주택담보대출을 제한하고 있습니다, 그에 따라 질문처럼 1주택자 주택갈아타기(기존주택처분조건)가 아닌 2주택자가 되는 경우에는 신규주택담보대출은 불가헐 수 있으며, 위 규정이 없는 은행이나 제2금융권을 통해 대출을 신청하셔야 합니다. 물론 이떄도 기존주담대 대출이 dsr산정시 포함되므로 한도가 매우 낮아지거나 한도초과에 따라 대출이 나오지 않을수 있습니다. 결국은 은행별로 가능여부와 한도를 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다, 토지의 경우 관련 공부가 없을수 없습니다. 토지대장이나 등기부등본이 없는 경우는 무인도와 같은 섬의 경우 가능하지만 내륙에 위치한 토지의 경우는 거의 없습니다. 그에 따라 6월1일기준으로 등기부상 소유자에게 우선부여되고, 만약 매매계약을 체결한 상태라면 잔금청산일이 6월 1일 이전이면 매도자, 이후면 매수자가 부담하게 됩니다.