답변 내역

퇴거신고의 경우는 별도로 하지 않으셔도 되고, 해당 주택퇴거시점에 남편분 명의의 주택으로 전입신고만 하시면 현 주택에서는 자동 전출이 되게 됩니다,원칙적으로 1세대 2주택자 임대소득은 과세대상이 됩니다, 정확한 과세 기준은 세무소등에 확인이 필요하고 원칙상 월세의 경우 연간월세합계액이 2000만원이하라면 분리과세를 하게 됩니다. 초과시에는 종합소득에 포함되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 남편분이 전세로 들어가면 결국 1가구 1주택자이기 떄문에 기준시가 12억이하 주택의 월세수입은 비과세 됩니다. 선택사항이나 절세의 목적(취득세, 양도소득세등)으로 등록하는 경우가 적지 않습니다 .다만 등록할 경우 임대기간까지의 의무이행등의 제한이 생기므로 어느 방식이 더 유리한지는 본인에 맞게 끔 판단하셔야 합니다.

보통은 입주자 대표회의등이 입주민 대표로써 해당 시공사등에 하자에 따른 손해배상등의 소송을 진행하는게 일반적입니다, 하자담보책임은 법으로써 정해진 사항이기 때문에 이를 소홀히 하거나 이행하지 않는다면 당연히 법적 처벌과 손해배상 책임이 있기 때문입니다. 이러한 책임이 있기에 시공사 측에서도 하자에 대한 처리를 하지 않을 가능성은 낮지만, 중대한 하자로써 막대한 비용이 발생하는 하자의 경우 그 원인과 손해에 대한 비용산정등에 대해 입주민들과 시공사간 마찰이 생길수 있는 부분이고, 이로인해 법적 소송등이 이어지는게 일반적입니다. 질문에서처럼 아예 시공사가 나몰라라는 식으로 버티는 경우는 많지 않으니 너무 걱정은 하지 않으셔도 될듯 보입니다.

주택법 개정에 따라 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서는 주택수에 포함됩니다. 유주택자로 인정되는 시점은 분양권 당첨이 되면 당첨일을 기준으로 유주택자로 인정되게 됩니다. 물론 본계약을 체결하지 않고 포기하면 주택보유로 인정하지 않지만 본계약을 체결하면 당첨발표일부터 유주택자가 됩니다. 증빙자료는 별도 없으며, 청약홈사이트등에서 주택보유 확인등을 통해 확인하실수는 있습니다.

갭투자는 사실상 주택매매를 하는데 있어 전세 또는 월세 세입자를 끼고 매수를 하는 것을 말합니다. 보통은 갭차이만큼의 현금을 가지고 있어야 진행이 가능한 부분이지, 갭차이에 대한 자금없이 추가 후순위대출을 받거나하는것은 그 자체로 위험도가 높은 투자입니다. 기본적으로 갭투자를 위해서는 시세와 전세세입자의 갭차이 만큼의 자금은 있으셔야 유지등이 가능합니다. 그리고 갭투자의 원칙적 목적은 향후 주택가격 상승을 목적으로 하기 때문에 효율성보다는 입지에 따른 항후 주택가격 상승가능성을 더 따져보시고 투자하셔야 합니다.

지역주택조합에 한번 가입이 되면 해지를 위해서는 조합 정관에 따라 타인에게 이를 인수하거나 별도 위약, 해약금등의 부담을 하셔야 할수 있습니다. 물론 조합원 모집단계에서 과장,허위 광고 혹은 고지 위반에 따른 계약을 한 경우나 이행불능등의 사유로 탈퇴를 하실수 있는나 이 역시 법률적으로 가능여부에 대한 구체적인 검토가 필요합니다. 원칙상 질문의 경우라면 탈퇴를 하더라도 추가 분담금에 대한 부담은 피하기 어려울수 있어 보입니다.

월세의 경우는 환산보증금을 거래금액으로 하는데, 주택의 경우라면 환산보증금이 5000만원이하로써 500만+(40만*70)이 적용되어 3300만원이 나오게 됩니다. 주택임대차시 거래금액에 따른 중개보수요율 0.5%일 적용하면 법정한도중개보수은 165,000원이 나오게 됩니다. 다만 해당 목적물이 오피스텔등으로 중개사가 주택외로 적용을 하게 된다면 이때는 0.9%가 적용될 여지가 있으므로 확인설명서등의 적용 요율을 확인해보시거나 중개사에 대해 직접 문의를 해보시면 됩니다,

전세대출 갈아타기는 원칙적으로 가능한 부분이고 상품에 따라 가능여부에 차이가 있을 수 있기에 상품을 선택해 가능여부를 알아보셔야 합니다. 전세대출을 이용하여 전세기간중에 갈아타기라면 기본적으로 기존 대출에 대해 보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아탈수 있는 것으로 알고 있습니다. 또한 한도는 기존대출 잔액내로 가능하고, 제일 중요한게 신청가능기간인데 사실상 전세대출을 받은지 3개월 지난 시점부터 전세임차계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청이 가능합니다. 물론 해당기간을 초과하였더라도 갱신 2개월전부터 만기15일전까지라면 가능합니다.전세대출과 갱신청구권과는 무관합니다. 즉 전세대출 갈아타기를 한다고해서 갱신청구권이 사라지거나 이미 사용한 갱신청구권이 새로 부여되는 것은 아닙니다.*참고로 주담대대출과 전세대출은 모두 한도에 영향을 주는 부분이기 때문에 해당 과정대로 하시면 어느한쪽에 한도가 나오지 않을 가능성이 높습니다. 즉 주담대대출한도가 낮아지거나 ,주택보유에 따른 전세대출한도가 제한될수 있기에 사전에 여러가지 가능성을 모두 알아보신후 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.

질문의 내용만을 가지고 판단하기 어렵습니다. 우선 해당 근저당의 순위를 기재하지 않으셨고, 경매 개시시 낙찰금액 또한 현시점에서는 알수 없다는 점, 소액임차인의 가구수는 있지만 해당 가구들의 보증금과 현 지역, 근저당의 설정일자을 알수 없기 때문입니다.가장 유리한 경우로써 몇가지를 임의로 정해 설명드리면 해당 건물이 법원 감정평가를 시세대로인 11억에 받았다면 경매시 최저 입찰금액은 대략 20% 내려간 8억 후반~9억정도가 될수 있습니다. 만약 경매를 진행해 낙찰을 해당가격대인 9억에 받았다면 소액임차인에 대해서는 최대 4.5억내에서 우선 배당이 되게 됩니다 . 그리고 해당 과정에서 받지 못한 보증금은 순위배당을 통하게 되는 대략 9억 낙찰에 2~3억 최우선 배당 그리고 본인이 선순위 근저당과 1순위, 2순위 임차인보다 후순위라면 위 3가지 물권,채권에서 배당으로 나가는 금액은 5.5억은 되어 보입니다. 결국 3번째 임차권을 지닌 질문자님에게는 배당이 될 가능성도 있지만, 전액 배당가능성은 낮을수 있습니다. 참고로 본인이 소액임차인에 해당된다면 우선 배당을 통해 받는 금액과 순위배당을 통해 받은 금액이 보증금 전액에 가까울수는 있습니다.문제는 제가 말씀드린 경우는 최선의 경우이고, 법원 감정평가에서 시세보다 낮게 판단이 되거나, 경매시 권리상 문제나 입찰참여자에게 가격적 메리트가 없어 유찰이되게 되면 최저매각대금은 추가로 20%씩 낮아진다는 점이 있기에 사실상 현 상태만 보면 순위배당으로는 위험도가 높은 상태로 보는게 맞을 듯 보입니다.

부동산 지목에 대해서 정확한 정의와 설명을 알고 싶으시다면 공인중개사 과목중 "공법" 과목에 대한 서적등을 통해 지목에 대한 내용을 살펴보시면 도움이 될수 있습니다. 다른 불필요한 내용이 많고 책이 두껍기 때문에 서점등에 방문하여 필요한 부분만 선별적으로 보셔도 되고, 단순히 특정 지목에 대한 부분이 필요하시다면 인터넷을 통해 직접 검색을 하시는것도 방법이 될수 있습니다. 사실 지목을 이해하기 위해서는 관련 부수적인 사항에 대해서도 이해가 필요한 만큼 위에 말한 공법과목 교제를 하나정도 구매하시어 살펴보시는게 체계적인 이해에는 도움이 될듯 보입니다 .

월세의 지급에 대해서는 계약상 합의된 사항으로써 이를 변경하기 위해서는 당연히 상대방인 임대인 동의가 필요합니다. 즉 임차인이 필요에 따라 월세일을 변경하고자 한다면 이는 임대인에게 동의를 구하고 합의가 된다면 변경하실수 있습니다. 질문에서처럼 요청은 당연할수 있는 부분이지만, 실제 적용가능여부는 알수 없습니다,