답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 고층화된 아파트에서는 로얄층이 최고층으로 보는 경우가 많고,이는 최근 실수요자들 사이에 확트인 조망권과 일조권등에 대한 필요도가 높아진 이유가 큽니다. 이러한 부분으로 인해 아파트 최고층에는 다른 층과 차별화된 고급화된 주택으로써 높은 가격에 펜트하우스를 공급하게 됩니다, 실제 펜트하우스의 경우 넓은 주거면적, 높은 층고, 고급화된 인테리어, 확트인 조망권이 생활하는데 있어 가장 큰 장점이지만 그에 따른 단점 역시도 있을수 밖에 없습니다. 다만 우리나라에서는 한정된 공급량의 주택으로써 남들과 다르게 더 고급스럽고 부유한 이미지를 주는 부분이 크기 때문에 결국 그에 대한 프라이드가 가장큰 이유이지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 아파트의 이름이 길어지게 된 이유는 크게 몇가지 이유가 있는데 영어의 사용이 많아진점, 그리고 예전과 다르게 건설사등의 브랜드명이 이름에 기재되는 점, 마지막으로 입지상 특징등을 이름에 넣기 때문에 길어지는 특징이 있습니다. 그래서 이름만 보고 누가 건설하였는지, 주변 입지상 특징이 뭔지도 금방알수 있는데 이러한 부분을 통해 해당 아파트 가치를 높이려는게 주 목적입니다. 다만 질문처럼 이름이 너무 길어지면서 생기는 문제저들도 만만치 않아 졌기에 서울시에서는 최근 아파트 이름의 글자수를 제한하려는 움직임을 보이고 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축, 재개발과 같은 정비사업에서 해당 사업 전반을 진행하는 곳이 있는데 이는 시행사라고 합니다. 개발에 대한 전반적인 총괄역할을 하는 주체로 보시면 되고, 보통 재건축등에서는 입주민들이 모여 구성된 조합등이 시행사로써 사업을 진행하는 경우가 많습니다. 보통 실제 공사를 진행하는 건설사들은 이러한 시행사로부터 공사만을 수주받아 건설을 하게 되는데 이러한 건설사를 시공사라고 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 인상에 대한 부분은 두 당사자간 합의로 정하시는 부분입니다, 다만 임대차3법에 따라 임차인이 계약갱신청구권을사용한 경우 임대인은 5%이내로만 인상이 가능한 것이고, 인하에 대해서는 제한이 없습니다, 5%인상의경우는 보증금과 월세애 대한 인상으로 보증금에서 5%, 월세에서 5%인상을 하게되고 보증금이 동일한 경우 인상된 5%을 전환율에 따라 월상승액을 구해 매월 월세에 더하게 됩니다. 즉, 월세에 대해서만 오르는것이 아닌 보증금, 월세 모두 인상이 되는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 공동명의의 경우 대표적인 이점은 세금에 대한 감세효과가 있습니다. 크게는 종부세와 양도소득세가 적용가능한데, 전제조건이 있다면 보유주택이 해당 분양아파트 하나인 1주택자이고 12억이하라면 해당 효과는 크지 않을수 있습니다. 보통 다주택자 또는 2주택자의 경우 양도소득세에 비과세가 어렵기 때문에 양도차익에 대해 두사람이 나누어 가지고 가기때문에 세율적용시에도 유리하며, 기본공제 역시다 인별 가능하여 유리합니다. 그리고 주택합산 9억초과시에는 종부세 과세 대상이 되지만 인별 금액을 나누어 가져가 해당 금액 이하로 될 경우 종부세를과세하지 않는 장점이 있습니다. 결론적으로 다주택자이거나 12억초과 주택에 대해서는 공동명의가 유리하고 그외 1가구 1주택이면서 12억이하라면 크게 의미가 있지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공시지가의 경우는 국토부가 정한 전국 표준지에 대한 비준표를 작성 이를 각 지방정부등에 전달하고, 해당 비준표를 기준으로 지역내 개별주택에 대한 공시지가를 산정하게 됩니다. 보통 매년 1월1일을 기준으로 산정하여 5월31일 전까지 발표하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기가 나오지 않았다면 사실상 매매를 통해 바로 등기이전등을 할수 없기에 소유자에 대한 사실여부확인등을 신중하게 하셔야 합니다. 보통 미등기아파트 매매시에는 아파트 공급계약서 원본과 옵션 계약서 원본, 분양대금 완납증명서, 토지등기부등본, 소유자의 통장사본등을 반드시 확인하신뒤 계약을 진행하셔야 하고, 확인상 필요한 부분이 많은 만큼 경험이 풍부한 공인중개사사무소를 통해 계약을 진행하시는게 안전할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시에는 첫째, 해당 목적물의 정확한 시세 확인이 필요합니다, 부동산 한곳에서 말하는 시세뿐아니라 주변 부동산 어려곳을 방문하여 시세에 대한 확인이 필요하고, 실거래가와 공시지가등을 통해 최대한 평균적인 시세를 확인하여 전세보증금과의 전세가율을 판단하시어 높은 경우 계약을 신중하게 고려하셔야 합니다. 두번째로는 계약시에 보증보험 가입가능여부를 확인하고, 목적물의 이유로 가입불가시에는 계약해지 및 계약금반환등의 특약을 반드시 넣어 혹시라도 보증보험 가입이 반려될 경우를 대비하시는 필요합니다. 그리고 보증보험 가입을 위해 공인중개사가 없는 직거래등은 하지 않으셔야 하고 전입신고와 확정일자가 가능한 목적물에 대해서 계약을 진행하시고, 반드시 이를 입주와 동시에 받으셔야 합니다. 사실 이러한 부분이 되어 있다면 사기자체를 완전 방어를 할수 없지만, 혹 만기시 이러한 일들로 인해 보증금 미반환이 생기더라도 전세금에 대한 구상권 청구가 가능하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아파트는 비교가능한 대상이 있기 때문에 매매시세확인이 용이하고 그에 따라 전세가율은 일정수준으로 유지가 되는 특징이 있습니다. 빌라의 경우는 비교대상이 거의 없고 거래가 활발하지는 않기 때문에 현재 시세가 정확한 시세인지를 확인하기 어려워 전세보증금이 시세대비 매우 높은 경우가 많습니다. 쉽게 전세가율이 아파트에 비해 높습니다. 아파트의 경우 평균 50~60%수준의 전세가율이라면 빌라의 경우 70%이상인 경우가 많습니다. 문제는 지금과 같이 부동산 하락기가 시작되게 되면 주택가격도 하락하게 되는데 빌라 특성상 가격 방어가 약하기 때문에 빠르게 하락하여 어느순간 전세보증금보다 시세가 낮아지거나 비슷하게 되어 동일조건 다음 임차인을 구하기어려워지거나, 최악의 경우 주택매매자금으로도 전세보증금을 돌려줄수 없는 깡통전세가 되어 보증금 미반환 사고가 발생하게 됩니다. 다른 이유로는 아파트에 비해 갭투자시 초기비용이 저렴한 빌라 특성상 무자본 갭투자나 자본이 없음에도 무리하게 주택수를 늘리는 투자를 한 자금력 없는 임대인이 많은 점도 계속적인 피해가 발생되는 이유로 볼수 있습니다. 최근에는 이러한 부분이 모두 이슈화 되면서 빌라등에 입주를 수요자가 더 없게 되면서 피해의 범위 계속늘어나는 악순환이 지속되고 있는상태입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 자체를 없애기는 쉽지 않습니다, 다만 전세보증금미반환사고가 발생하였을 때 금전적 손실을 줄이기위해서는 전세계약시 주택시세와 전세보증금간의 차이 전세가율을 확인하여 70%이상 높은 곳이라면 계약을 피하시는게 좋고, 전세피해발생시 구상권 청구가 가능한 보증보험등에 필수로 가입을 하시는게 가장 안전합니다. 그렇게 하기 위해서는 계약당시에 보증보험 가입불가시 계약해지 특약등을 넣고 계약을 진행하시는게 필요하며, 계약 후 전입시에는 전입신고와 확정일자를 반드시 갖추시는게 우선되어야 합니다.