전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요, 이세나나오입니다.
전세사기로 힘든분들이 많은걸로 알고있습니다.
그래도 우리나라에 여전히 전세가 있습니다.
전세계약시 고려해야할 점들이궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이제는 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
방을 얻을때는 그런부분을 꼭 챙겨야 하고 전입신고와 확정일자는 필히 갖춰서 대항력과 우선변제권을 만들어 놔야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세계약전 반드시 등기부등본 열람해서 선순위가 있는지 확인을 해야 합니다.
그리고 선순위가 없을 경우 계약 및 이사후 전입신고, 확정일자를 받아서 대항력을 갖추시고,
보증보험 가입을 하시면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.
현실적으로 아파트가 너무 비싸서 빌라를 알아 보신다면, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 인근 지역 실거래가 조회 및 현지 방문 조사로 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
현실적으로 전세보증금을 지키기 위해서는 주택보증보험 가입이 효과적인데, 보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
안녕하세요, 이세나나오입니다.
전세사기로 힘든분들이 많은걸로 알고있습니다.
그래도 우리나라에 여전히 전세가 있습니다.
전세계약시 고려해야할 점들이궁금합니다
==> 우선적으로 고려해야 하는 사항은 다양합니다. 아래사항을 참고하시기 바랍니다.
매매가격대비 전세가격이 적절한지?
신탁등기된 물건인 경우 신탁회사의 동의를 받고 계약을 진행하고 있는지?
모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하는지?
계약 당사자 신원을 철저히 확인한 후 계약을 진행해야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세사기를 예방하기 위해서는 임대인의 신분증 확인하시고 전세 시세 확인, 선순위 대출 유무 확인, 등기부 등본 확인을 하셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 확인하세요. 임대인이 실제 소유자인지, 근저당권이나 가압류가 설정되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세금을 보호하기 위해 전세금 반환 보증에 가입하는 것이 좋습니다. 이는 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우를 대비한 보험으로, 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 전입신고를 하면 임차인이 해당 부동산에 실제 거주하고 있음을 공식적으로 알릴 수 있으며, 확정일자를 받으면 전세금을 우선변제받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 계약서 작성 시 국토부에서 제공하는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 계약 기간, 전세금, 계약 조건, 특약 사항 등을 명확히 기재하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
임대인의 신분증과 등기부등본의 정보가 일치하는지 확인하세요. 임대인의 신분을 확인하는 것은 사기를 예방하는 데 중요합니다.
전세금은 반드시 임대인의 명의로 개설된 계좌로 입금해야 합니다. 대리인이나 중개인의 계좌로 입금하면 전세사기의 위험이 있습니다.
계약서에 임대인과 임차인이 합의한 특약사항을 명확히 기재하세요. 예를 들어, 임대인이 임대주택을 매각하거나 담보로 제공할 경우 임차인에게 사전 통보하고 동의를 받는 등의 내용을 포함할 수 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
보통 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다. 집이 경매 로 넘어가더라도 60~70% 수준이면 안심하고 돌려 받을 수 있습니다.
문제는 전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율이므로 매 매가 하락시 전세가율이 100% 까지 확 뛸 수 있다는 점 입니다. 따라서 내가 들어가는 집의 시세 (실거래가)를 꼭 체크하셔야 합니다.
그런데 빌라나 다세대 주택 혹은 연립주택 등의 경우 매매 가 활발하지 않기 때문에 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 정부에서는 이런 깡통전세 사기를 막으려고 "안심전세 앱"을 운영하고 있으니, 앱을 까셔서 전세가율을 체크 하셔야 합니다.
다세대나 다가구의 시세 (부동산원 자료) 및 해당 지역의 평균 전세가율, 악성임대인 유무 등 왠만한 정보는 다 제공 하고 있습니다.
사실상 전세계약할 때, 공인중개사를 100% 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 위에서 말씀드린 것 처럼 중개사와 임 대인이 짜고 사기치면 답이 없습니다.
그래서 국가공간정보포털에서 중개인 자격을 확인해 보셔 야 합니다. 등록번호가 없더라도 국가공간정보포털에 들어가시면 해당 지역에 등록 된 전체 공인중개사 리스트가 뜹니다. 업체명으로도 조회되니, 여기서 체크하시면 됩니다.
전세계약 특약사항으로 반드시 아래 4가지는 꼭 명시하 는 게 좋습니다.
1. 임대인의 문제로 전세 대출 불가시 계약은 파기되고 기 존 계약금은 반환한다
2. 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날 까지 유 지한다.
3. 입주 전 발생한 하자는 임대인의 책임으로 한다
4. 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다
우선 전세계약할 때, 많은 사회초년생이 각종 대출을 받습 니다. (디딤돌 등) 이 경우 전세계약 체결 후 전세계약서 를 기반으로 심사를 들어가기 때문에 간혹 계약 후 대출불 가 판정을 받는 경우도 있습니다 (임대인이 법인이거나 불 법 건축물이거나 하는 등의 이유로) 따라서 전세대출을 받으시려는 분들은 임대인의 문제로 대출이 거부될 경우 계약은 파기되고 기존 계약금은 반환 된다는 특약을 넣는 게 좋습니다.
두번째로 계약일 당시 등기부등본의 권리관계를 잔금일다음날까지 유지한다는 특약은 반드시 넣어야 합니다. 전입신고+확정일자를 받기 전에 계약 후 집주인(임대인)이 대출을 받을 경우 2순위 권리자로 전세보증금 보호를 받 을 수 없기 때문에 반드시 전세계약 특약사항으로 넣어야 합니다. 확정일자의 효력은 다음날 발생하므로 "잔금일 다음날" 까지 유지하는 걸 특약으로 넣으셔야 합니다.
공인중개사 (자격 여부 확인)가 주선하고, 적정 전세가율 을 체크하며 (안심전세 앱), 특약사항만 잘 집어 넣으면 문제가 없습니다. 그럼에도 불구하고 추후 계약 만료 후 임대인 이 전세금을 못 준다고, 하면 하염없이 기다리는 수 밖에 없습니다.
그렇기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 보증기관으로 부터 받을 수 있도록 전세보증보험에 가입 해야 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시에는 첫째, 해당 목적물의 정확한 시세 확인이 필요합니다, 부동산 한곳에서 말하는 시세뿐아니라 주변 부동산 어려곳을 방문하여 시세에 대한 확인이 필요하고, 실거래가와 공시지가등을 통해 최대한 평균적인 시세를 확인하여 전세보증금과의 전세가율을 판단하시어 높은 경우 계약을 신중하게 고려하셔야 합니다.
두번째로는 계약시에 보증보험 가입가능여부를 확인하고, 목적물의 이유로 가입불가시에는 계약해지 및 계약금반환등의 특약을 반드시 넣어 혹시라도 보증보험 가입이 반려될 경우를 대비하시는 필요합니다.
그리고 보증보험 가입을 위해 공인중개사가 없는 직거래등은 하지 않으셔야 하고 전입신고와 확정일자가 가능한 목적물에 대해서 계약을 진행하시고, 반드시 이를 입주와 동시에 받으셔야 합니다.
사실 이러한 부분이 되어 있다면 사기자체를 완전 방어를 할수 없지만, 혹 만기시 이러한 일들로 인해 보증금 미반환이 생기더라도 전세금에 대한 구상권 청구가 가능하기 때문입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세계약시 주의할점은 사전 건물에 대한등기부등본을 여람하여ㅡ을구ㅡ란의 대출관계인 근저당설정 금액을 점검하여야한다 그리고 실거래가를 국토부홈페이지에서 확인((단지내의 최근 아파트 실매매)하여 95%수준이면 계약콴계를 진행하는데 신중한 접근이 요구된다고봅니다
다시 밀하면 계약종료시 보증반환에 어려움이 예상되기 때문이다
이를 방지하기 위하여 전세보증보험에 가입하거나 전세권설정을 하여 안전장치를도모 할 수 있다고 봅니다
참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 고정원 공인중개사입니다.
전세계약시 고려해야 할 점에는,
1. 전세 임대인의 국세, 지방세 미납여부 확인
등기부 등본을 통한 권리상의 하자 여부 확인
실제 집 방문을 통한 불건 하자 여부 확인
등이 중점적으로 고려되어야 합니다.
감사합니다.