답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 전입신고 익일부터 대항력이 발생되는 것이고 확정일자 부여에 따라 우선 변제권 효력이 부여됩니다. 우선변제권은 채권인 임차권에 대해 배당시 순위에 따른 배당이 가능토록하는 것이고, 최우선 변제권은 지역에 따른 소액임차인 기준 내 해당하는 임차인에 대해서 다른 물권보다 우선하여 일정금액을 우선 배당하는 것을 말합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 정부는 부동산 활성화 정책보다는 규제정책을 더 많이 시행했습니다, 그와중에 부동산 가격은 계속 상승되었던 것입니다. 현정부의 경우는 부동산 하락에 따른 경제위기를 막기위해서 많은 완화 정책을 발표했는데, 대표적인게 임대사업자 정책 재실행, 종부세 기준완화, 취득세 완화 , 공공대출 확대, 재건축, 재개발 심의과정 축소등이 대표적입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 네 계약서를 다시 작성하거나 수정하셔도 되고, 위 합의된 사항은 특약으로 반드시 기재를 하시면 됩니다. 2. 전세대출 연장이 필요하고 그에 따라 확정일자 부여도 필요할수 잇습니다. 다만 전세대출 연장과 관련한 부분은 사전에 은행에 문의를 해보신뒤 진행하시는게 좋을듯보입니다. 이유는 중도상환수수료나 대출연장최소기간등의 확인이 필요하고 이에 따라 발생되는 비용을 확인하여 임대인과 합의를 하셔야 손실을 줄일수 있습니다. 3. 선택의 부분이지만, 결국은 보증보험청구를 통한 실제 지급까지 현 상황에서는 4개월이상 소요될 가능성이 높으므로 연장보다는 절차를 받으시는게 나을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 최우선 변제 기준은 근저당이 아니라 본인 보증금이 어느정도인지를 알아야 소액임차인 포함여부를 알수 있습니다. 그러므로 본인 보증금을 알아야지만 소액임차인 포함여부를 알수 있습니다. 그리고 소액임차인 기준은 말소기준권리 등기접수일 기준으로 판단합니다. 김포시의 경우 22년도 보증금 1.3억이하 / 4300만원 입니다. 즉 4300만원이 넘으면 소액임차인에 해당되어도 온전히 배당되기 어렵습니다. 2. 해당 주택 임대인은 임대사업자에 등록이 되어 있습니다. 그에 따라 보증보험 가입이 의문이기 때문에 그나마 안전장치가 가능하며, 최초 계약시 근저당 말소조건으로 계약을 하는 것 또한 방법일수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근린생활시설의 경우 실제 주택으로 이용하는 경우라면 주택으로 보아 주택수 산정에 포함될수 있습니다. 질문처럼 4층을 주택을 사용하는 경우 주택수 산정에 포함될수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 주택구입자금 대출시 가장 유리한 대출상품은 저금리 공공대출입니다. 보통 디딤돌대출에서 생애최초의 경우 LTV80%까지 한도가 가능합니다. 물론 개인 소득에 따라 한도는 더 낮아질수 있기에 은행을 통해 확인해보셔야합니다. 그리고 1.05억 주택을 매수하는 경우 최소 세금을 포함 주택가격에서 자기자금이 30~40%는 가지고 계셔야 합니다. 현 신용대출까지 있다면 대출외 모자란 자금은 금융권등에서는 불가할듯 보이고, 개별적으로 구하실수 밖에 없을 듯 보입니다 . 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지목이 "대"라면 사실상 건축물 건축이 가능합니다. 즉 건물 아래 토지로써 이용이 가능하기 떄문에 모든 지목을 통털아 가장 이용가치가 높다고 보시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.표준가격이라는 건 없습니다. 그에 따라 매매 가격은 파는 사람인 매도자 스스로 정하실수 있습니다. 다만 내가 원하다고 해도 시세 대비 너무 비싸다면 매수자가 없기 떄문에 보통은 해당 부동산이 위치한 주변 시세를 기준으로 정하게 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 단순 가계약이 아닌 계약금의 일부로써 계약을 체결하였다고 본다면 정상적인 중개수수료를 그대로 지급하셔야 합니다. 물론 중개사와 협의하여 조정은 가능할수 있으나, 원칙상 계약체결 후 해지하더라도 중개수수료는 그대로 청구됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 거래는 증여로 추정하며, 매매로써 인정되기 위해서는 거래금액은 시세대비 30%이하로 하시면 됩니다. 그외 자금이체나 자금조달, 계약서 작성등만 잘 준비하시면 됩니다. 보통은 30%을 딱 맞추기 보다 20~25%사이로 하시면 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.