답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제도 답변을 드린 부분 같은데, 과정상 정리하면2022년 5월 최초1년 계약 -> 2023년 5월 최소거주기간에 따른 연장 -> 2024년 5월~2026년 5월까지 묵시적갱신(해당시점에 묵시적갱신성립여부는 질문자님 의견에 따라 묵시적갱신이 되었다는 전제로)상황은 이렇습니다. 그런데, 본인이 25년 3월에 중도해지를 요구하게 됩니다. 그러면 묵시적갱신 중 중도해지는 해지통보3개월후 계약이 종료가 됩니다. 그에 다라 2025년 6월 계약 자동종료 그런데 본인이 해당시점에 다시 퇴거를 번복하여 임대인에게 추가적인 거주를 요청( 이때부터 당사자간 합의가 시작)***참고로 이미 해지에 대한 상황이 합의또는 법에 따라 확정된 경우 한분이 이를 번복하게 되면 이때는 상대방의 동의가 필요, -> 상대방은 1년추가연장을 제시, 질문자님은 동의 -> 여기서 새로운 1년간의 추가 연장계약성립(이때부터는 합의갱신이 되었다고 볼수 있고 이전 묵시적갱신은 고려대상이 아님)그에따라 현재 계약은 합의하에 연장된 1년계약이고, 중도해지는 상대방의 동의가 필요 , 상대방이 복비, 다음임차인주선을 요구하였다면 당연히 해당 요구 충족되어야 해지가 가능, 여기까지가 제 의견입니다. 그리고 묵시적갱신은 두 당사자간 합의로 이루어지는 게 아닌 법적 요건에 따라 성립되는 것으로 기본적으로 묵시적 갱신은 만기6~2개월전 재계약에 의사통보가 두 당사자 모두 없이 해당 기간이 지날 경우 성립됨, 이 개념으로보면 위 사항은 본인의 중도해지 요구로 인해 계약이 해지되는 과정에서 당사자간 합의에 따라 새로운 계약으로써 1년간 연장계약을 하였다고 볼수 있습니다. 그러므로 기존계약관계는 고려사항이 아닌 새로운 계약으로써 이해할수 있습니다, 그에 따라 계약기간 만료도 26년 5월이 아닌 26년 6월이 된다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 등기에서 주등기 순위번호는 등기상 순번를 나타내는데, 보통은 앞자리일수록 등기가 먼저 되었다는 뜻으로 소유권에 관한 사항 (갑구)에서 순위번호가 3번이라면 일반적으로는 해당 주택을 소유권을 세번째로 취득한 것을 의미하며 보통 등기번호1은 소유권보존등기, 2번은 이전등기 (두번째 소유자) 3번은 (세번쨰소유자)로 볼수 있습니다. 다만 중간에 압류등의 별도 권리등기가 있을 경우에는 두번째소유자가 등기번호3번을 받을수도 있긴 합니다, 그리고 소유권의 경우는 이전에 따라 명의가 변경되기에 보통은 마지막 번호 등기순위자가 현 소유자로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 신축아파트의 경우 우선적으로 소유권 보전등기를 한 이후에 이전등기를 진행하게 됩니다. 그에따라 소유권 보존등기가 완료된 이후에 일정기간내 등기진행을 위해 필요서류등을 제출하는 시기를 이야기하게 되고 해당시점에 등기이전을 진행하게 됩니다. 이렇게 진행되는 경우는 집단등기로써 진행이되며 이러한 과정에서 개인이 별도 개별등기를 진행할수도 있고 이렇게 하는 경우 집단등기에 비해서는 빠르게 등기권리증 수령이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아셔야 할게 상속의 경우 상속등기 여부와 관계없이 상속개시일에 법적상속이 됩니다, 쉽게 설명하면 본인이 상속등기를 하지않더라도 취득시점은 피상속인 사망일(상속개시일)이 되기 때문에 질문처럼 상속등기를 늦게 한다고 해서 주택수산정등이 되지 않는것 아닙니다. 그리고 상속부동산의 경우 현 3층건물이 상가건물이라면 주택이 아니기에 주택수 산정에 포함되지 않아 위에서 말한 부분들은 모두 가능하나, 만약 주택이거나 혹은 상가주택인 경우에는 주택수에 포함이되기 때문에 일정한 예외요건에 따라 각 상황별로 달라지게 됩니다. 1) 상속주택이 있는 경우 특별공급 가능여부 지분이 아닌 단독상속의 경우는 일정요건에 해당이 되어야만 가능한데, 비도시지역(수도권 외의 면단위 행정구역) 20년 이상 경과된 단독주택이거나 85제곱이하의 경우로써 상속인이 해당 상송주택의 지역에 거주하고 있지 아닐할것등의 요건에 해당이 되어야 합니다. 즉, 규칙 제53조 제2항에 적용을 벗어나면 무주택자로써 특별공급청약은 불가할수 있습니다. 2)생애최초 주담대 가능여부 상속주택의 경우도 주택보유로 보기 떄문에 요건에 충족되지 않아 이용이 불가합니다. -> 결론적으로 상속된 건물이 주택인지에 대한 판단이 우선되어야 하고 그 뒤 무주택으로 인정가능한 요건에 충족되는지 여부 확인 이중 하나라도 문제가 되면 사실상 매도후에 생애최초나 특별공급을 진행하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약기간중에 임대인이 임차인에게 중도해지를 요구하는 경우 이사비용과 중개보수 정도를 포함하여 지급하게 됩니다. 해당 수준은 사실상 지역, 매물마다 차이가 크기 떄문에 보통은 주변 부동산 몇군데에 방문하여 대략적인 금액수준을 문의하고 알아보신 뒤에 해당금액을 기준으로 임대인과 협의를 진행하시면 됩니다. 보통 이러한 경우 임대인,임차인 모두 주변부동산을 통해 알아본 대략적인 가격대에서 협의를 하기 떄문에 요구하는 범위가 크게 벗어나지 않는다면 큰 차이 없이 합의하게 되는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세 계약은 본인과 현 임대인이 체결한 사항이기에 당연히 그에 따른 중개보수는 질문자님이 부담하셔야 합니다. 대신 질문에서 부동산에서 전세끼고 매매하는 경우 계약당사자가 본인이 아니기에 당연히 매매에 따른 중개수수료는 질문자님에게 부담되지 않습니다. 그런데 본인에게 이러한 이야기를 한 것은 아마도 동의를 구하기 위한 것으로 보이고, 본인이 계약한 임대인이 잔금전 혹인 잔금이후 거주시 변경이 될수 있다는 점은 참고를 하셔야 하고, 본인의 임차권은 매매에 따른 승계가 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 청약,세금등에 있어서는 만60세가 넘으신 유주택자 부모님과 동일세대를 구성하게 될 경우 본인의 무주택자격은 유지가 됩니다만, 생애최초 주택담보대출의 경우는 세대원 전원의 주택보유여부를 따지기 때문에 유주택자부모님과 동일세대를 구성하고 있는 경우에는 만60세가 넘으셨더라도 생애최초 주택담보대출을 요건에는 해당되지 않습니다. 즉, 생애최초 혜택은 기준자체가 더 엄격하기에 세대원의 주택보유나 이력도 없어야 합니다, 그에 따라 본인이 혼인신고전에 신청을 하실경우 반드시 세대분리를 한뒤에 신청하셔야 하고, 혼인신고 이후라도 배우자 역시도 동일한 기준을 적용하기 때문에 이러한 점을 잘 참고하여 진행하셔야 합니다. 즉, 세대분리요건에 해당이 된다면 부모님과 주소지 분리만으로 세대분리가 가능하기에 세대분리후 신청하시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 별다른 문제는 없을것으로 보입니다. 보통 전입신고의 경우 임대차시 보증금 보호를 위한 대항력 때문에 반환전까지 전출을 하지 않는것인데, 질문의 경우 자가로써 이러한 대항력 자체가 필요하지 않고 소유권 자체로 권한이 있기 때문에 전입신고여부는 중요하지 않습니다. 그에 따라 29일에 전세주택 잔금을 치루시면 해당 주소지에 전입신고를 하시는게 맞을것으며, 하루뒤에 매매를 진행하시고 소유권을 넘기시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 인상에 따른 보증보험 연장은 연장시 인상된 금액으로 다시 조정하여 연장하셔야 하며, 이런 경우 보증료도 인상될수 있습니다. 그리고 보통은 연장신청시 계약서 제출을 기본으로 하기에 재계약협의후 계약서 작성을 마친후에 연장신청을 하시면 되나, 만료일 전까지는 갱신신청을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금을 거시는 목적이 근저당권 상환의 이유라면 현실적으로 잔금을 다 받아야만 상환이 가능할것으로 보이기에 매도자가 이에 동의를 하기는 어려워 보입니다. 중도금의 유무에 따른 거래안전성이 확보되는 것은 아니기에 질문처럼 진행하셔도 문제되지는 않을것으로 보입니다. 네, 문제 없습니다. 매수자 입장에서는 어차피 내 매매대금으로 모든 권리관계를 정리하도록 계약서상 특약을 남겼고 질문에서는 사실상 기존권리금액이 매매가를 초과하지는 않기때문에 크게 문제되지는 않을것으로 보입니다. 다만 잔금일에 동일 법무사를 통해 근저당말소등기접수여부를 확인하거나 중개사를 통해 상환영수증등은 반드시 확인을 하셔야 합니다. 물론 입주전 현세입자의 보증금 반환여부도 확인하셔야 합니다,앞에서 말했지만 중도금 자체가 거래안전성을 보장하는 것은 아니기에 크게 의미없습니다. 본인 자금의 여유가 있다면 중도금을 대출잔액만큼을 걸고 지급한뒤 상환하도록 할수 있지만 이럴 경우 결국 본인 자금만 잔금일보다 먼저 내는 것이기에 크게 의미가 있다고는 보기 어렵습니다. 위 상태로 진행하시고 잔금일에 근저당 말소여부와 현세입자 보증금 반환여부만 체크하시면 크게 문제없을것으로 보입니다.