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현재 일시적 1가구 2주택 입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 거래가 활발하고 해당 주택의 가치상승이 예상되는 경우라면 임대차를 주는게 맞을 수 있고, 현재 임대차보다 매매거래가 더 있어 매매가 가능하며, 양도 비과세가 중요한 목적이라면 현재 매매를 진행하시면 됩니다. 즉, 상황에 따라 정하여 판단하시면 됩니다. 현 부동산 시장이 하락세라 제 가격을 받지 못해 일단 임대차를 진행하고 이후에 매도하겠다는 의사로 진행하셨다가 해당기간내 매수자가 없어 비과세 혜택을 받지 못하는 가능성도 있다는 점 참고하시면 좋을 듯보입니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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월세 사는 분이 전세로 돌려달라는데 거부 후 월세 재계약도 거부해도 문제없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 조건 변경은 임대인과 임차인 협의를 통해 결정하는 부분입니다. 임차인이 해당 요청을 한다고 법적으로 임대인이 들어줄 의무가 없고, 계약만료전 재계약협의시 해당부분을 합의하시면 됩니다. 만약 의견차이가 있어 협의가 어렵다면 임차인은 자유의사에 따라 퇴거를 하게 되나, 만약 갱신청구권을 사용한다면 퇴거는 하지 않더라도 조건은 기존 임대차 형식을 유지하게 됩니다. 쉽게 임대인이 전월세 전환을 거부하면 임차인 마음대로 변경할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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청약주택 잔금치룰때 주택담보대출의 모수값은 시세인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약 당첨을 통한 분양권 잔금납입시 주택담보대출에서 주택가격은 KB시세를 기준으로 하지만 해당 아직 없다면 공시가격, 분양가격, 감정평가액을 기준으로 판단하게 됩니다. 일반적으로 분양계약서 또는 입주자모집공고문상 300세대 이상이고 대출신청일, 승인일이 사용승인일 이후 6개월이내라면 분양가를 적용하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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임차권등기 설정 전 이사를 가게되면 문제가 생기나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도해지는 연장계약시 계약갱신청구권을 사용한 재계약이거나 묵시적 갱신으로 연장된 재계약일 때 3개월 뒤 해지가 되게 됩니다. 일반적인 합의 재계약은 해당 조항이 적용되지 않습니다. 일단 질문에서 해당 경우에 포함되어 통보후 3개월뒤 계약이 종료된다면 종료시점에 임차권등기명령일 신청하고 등기가 완료된 이후 이사를 하셔야 대항력이 유지됩니다. 질문처럼 신청만 하고 등기이전에 이사를 가시면 대항력은 상실되므로 꼭 등기완료를 확인하시고 이사를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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매물중에 양도양수란 말이 있던데 정확히 어떤뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도양수는 말그대로 사고 파는 의미인데, 사업장의 경우 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 유기적 일체로써의 기능적 재산을 이전하는것을 말하는게 사전적 의미입니다. 쉽게 해당 사업에 대한 모든 영업시설, 권리등을 다른 사람에게 이전,매도,매수하는 행위를 말합니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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요즘 부실공사 기사가 너무 많이 나오네요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양계약시 설계와 다른 시공으로 부실건설된 경우라면 분양해지 및 손해배상이 가능할수 있습니다. 다만 이미 완공되어 입주한 경우라면 사실상 소유자가 개인에게 변경되었기에 하자에 따른 보수등을 진행하는게 일반적입니다. 현재 해당 문제로 입주민들이 소송을 시작한 경우가 있으므로 해당 판결에 따라 배상규모나 향후 처리 과정등은 윤곽이 나올듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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전세계약 보증금을 못받은상태에서 동거인을 전입하면 대항력유지 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 동거인 자격으로는 불가합니다, 직계존비속, 형제,자매, 배우자가 전입하여야 대항력 유지가 가능합니다. 2.현 주택의 만기이후 임차권등기명령을 신청하시고 등기된 이후 전출하시면 기존 대항력은 유지됩니다. 3.두달 동안을 막을 방법은 특약등으로 명시하는 것인데 보통은 전입신고 익일까지 물권설정을 하지 않는다라는 문구를 명시하기에 임대인과 협의하여 두달간 해당 특약을 유지할것으로 기재하시면될듯 보입니다. *2번이 불가하다면 혼인신고를 먼저하시고 1번처럼 하신뒤 본인만 잔금일에 새로운 주택에 전입신고하시는 방법도 있을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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빌라 매매 계약 시, 잔금 전 이중 계약 막는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중도금 지급시 매매계약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 법원에 신청하시면 질문과 같은 위험에서 안전할수 있습니다. 소유권이전청구 가등기가 설정된 이후 매도인이 다른 사람에게 소유권을 이전해도 가등에 따른 순위보전 효력이 있기 때문에 본등기시 소유권을 다시 회복할수 있습니다
경제 / 부동산
23.08.04
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아파트가 다른 용도로 변경된 사례가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트와 같은 공동주택에서 특정한 용도를 변경하는 행위는 행정청에 허가 또는 신고를 받아야 합니다. 또한 법령에서 정한 요건에 따른 기준을 준수해야만 가능하고 그 행위도 일부행위에 대해서만 예외적 허용이 가능합니다. 또한 행위허가는 법령상 전체입주자의 3분의 2이상 동의를 받아야 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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유독 우리나라에서 선분양이 활성화된 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 선분양과 후분양의 장단점이 있는데, 건설업체 입장에서 선분양의 장점은 대규모 자금이 투입되는 건설현장에 선분양을 통해 자금확보가 유리하다는 장점이 있고, 후분양의 경우는 자금 확보가 어려운 대신 완공후 가치상승분을 건설수익으로 챙겨갈수 있다는 장점이 있습니다. 반대로 수분양자 입장에서는 후분양은 건물을 보고 입주하기 때문에 하자보수등의 문제가 적고, 건설중 부도등의 위험성이 낮다는장점이 있지만, 선분양에 비해 완공후 가치상승분에 대한 수익을 누릴수 없다는 단점이 있습니다. 만약 실거주 목적으로만 본다면 후분양이 가장 확실하고 안정한 분양일수 있지만 우리나라는 부동산을 거주를 위한 부분도 있지만 투자목적으로 보기 경향이 강하기 때문에 투자용도로 보자면 선분양이 그 효용성이 매우 높습니다. 쉽게 로또청약등도 선분양이기에 가능하기 때문입니다. 즉 사람들이 보는 부동산에 대한 인식이 지금과 같다면 후분양의 보편화는 어려운 과제로 보일수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.04
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