답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 선분양과 후분양의 장단점이 있는데, 건설업체 입장에서 선분양의 장점은 대규모 자금이 투입되는 건설현장에 선분양을 통해 자금확보가 유리하다는 장점이 있고, 후분양의 경우는 자금 확보가 어려운 대신 완공후 가치상승분을 건설수익으로 챙겨갈수 있다는 장점이 있습니다. 반대로 수분양자 입장에서는 후분양은 건물을 보고 입주하기 때문에 하자보수등의 문제가 적고, 건설중 부도등의 위험성이 낮다는장점이 있지만, 선분양에 비해 완공후 가치상승분에 대한 수익을 누릴수 없다는 단점이 있습니다. 만약 실거주 목적으로만 본다면 후분양이 가장 확실하고 안정한 분양일수 있지만 우리나라는 부동산을 거주를 위한 부분도 있지만 투자목적으로 보기 경향이 강하기 때문에 투자용도로 보자면 선분양이 그 효용성이 매우 높습니다. 쉽게 로또청약등도 선분양이기에 가능하기 때문입니다. 즉 사람들이 보는 부동산에 대한 인식이 지금과 같다면 후분양의 보편화는 어려운 과제로 보일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부도 해당 이유등으로 정부기관이 이전이나, 주요 산업의 지방 이전, 대기업 본사등의 지방이전등을 정책적으로 내놓는 과거사례가 있었던 것으로 알고 있습니다. 다만 아직까지도 결과가 만족할만한 수준은 아닌것으로 보입니다. 사실상 우리나라는 서울중심으로 정치, 교육, 직장, 교통등 모든 인프라가 몰려있는게 사실이고 그만큼 생활여건이나 생활수준, 만족도가 높아진 상태에서 단순히 큰 기업이나 행정청을 옮겨도 결국 인프라가 부족하고 생활여건이 미흡하기에 단기간 거주하는 형식으로만 진행되어 질문과 같은 상황이 개선되지는 않을 듯 보입니다. 그래도 장기간 시간을 가지고 점차 지방 내 교통인프라를 발전시키면서 기업,행정청이전 된다면 지방 활성화가 전혀 불가능한 상황은 아닐수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축법이나 주택법상 기본적으로 출입을 위한 통로는 확보되어야 합니다. 또한 건축허가시에도 해당 부분이 있어야만 건축자체가 가능하기에 최초에는 출입로에 대한 확보가 되었을 것으로 보입니다. 다만 공사와 동시에 출입로에 대한 토지확보에 문제가 있었거나, 건축시 어떠한 이유로 설계 일부가 변경되면서 기존 출입구에 대한 사용 및 시공이 불가능한 경우가 있었을 수도 있습니다. 어찌됐던 이유는 알수 없으나 쉽게 벌어질 가능성은 매우 낮은 상황으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 타인에 대한 증여로 보기 때문에 증여세등의 문제가 발생될수 있습니다. 2. 혼신신고만 안되어 있다면 가능하나, 결국 혼인신고를 할 예정이기에 문제가 될 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다. 즉, 특별한 목적이 있는 경우가 아니라면 위처럼해야할 실익은 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼인신고를 안한 경우 각각 독립된 세대이기 때문에 무주택을 유지할수 있습니다. 다만, 혼인신고시에는 부부는 동일하게 되기 때문에 한분이 주택소유가 되어 있다면 무주택자 자격은 상실하게 됩니다. 또한 현 혼인신고를 하지 않은 상태에서 금액을 합쳐 구매할 경우 공동명의라면 두분다 주택소유가 되고 한분은 2주택자, 한분 1주택자가 되기에 더 불리할수 있고, 단독명의로 할 경우 자금에 대한 증여문제가 발생될수 있습니다. 결국 선택의 문제이니 여러가지 가능성을 가지고 판단하셔야 하며, 현 질문의 상황만을 고려한다면 혼인신고없이 주택을 매수하게 되며 무주택자인 한분 명의로 생애최초 주택구매혜택을 받은뒤에 혼인신고를 하시는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 세입자 사망시 그 상속인에게 보증금 반환을 하여야 합니다. 상속인에는 사실혼 배우자, 자녀등이 있으나, 위 경우처럼 상속인이 명확하지 않고, 그 상속대상이 누군지 판단이 어렵다면 되도록 법원에 공탁하는 것이 가장 좋습니다. 이유는 상속인이라는 말을 믿고 특정인에게 반환하였으나, 이해관계자의 이의제기에 따른 송사에 휘말릴수 있기때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애첫주택구매시이 소득요건이나 기타 조건이 해당된다면 저금리 공공대출상품이 이용가능하고, 취득세도 감면해주는 정책이 운영되고 있습니다. 또한 매도시에도 1가구 1주택의 경우 2년보유시 양도 비과세 혜택이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 단계는 세부적으로 많은 과정이 있지만 큰 단위로 설명드리면 조합설립전 과정 -> 조합설립 및 사업계획승인 -> 관리처분 및 착공 -> 완공 및 청 구분할수 있고, 보통 재개발 지정 및 조합설립 전 과정까지 3~4년 , 조합설립이후 실제 공사전 단계까지 3~6년정도, 완공이후 단계에서 1~3년 정도보시면 되기에 보통 재개발사업은 빠르면 7년 늦어지면 10년이상도 걸릴수 있습니다. 물론 단계진행에 따라 재개발이 취소되거나 연기되는 경우도 있고 사업시행 주체, 조합원간의 단결등이 좋아 빠르게 진행하는 경우 해당 기간보다도 더 짧아질수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격은 수요와 공급에 의해 정해집니다. 여기서 금리는 수요에 영향을 미치게 되는데, 고가인 부동산을 구매하기 위해서는 은행이나 금융권을 통한 자금확보가 필요하고, 구매자는 대출이라는 에버리지를 통해 자금을 끌어오게 됩니다. 이때 대출에 따른 이자가 비용으로 발생하게 되는데 대출이자는 대출금리에 영향을 받고 대출금리는 곧 기준금리에 따라 결정되기 때문에 금리가 급격하게 오르면 -> 대출이자가 상승 -> 대출이자 부담이 증가하게 되면서 실구매자들은 구매를 꺼리게 되고, 현 대출을 통한 주택보유자는 매달 주택유지에 필요한 비용이 크게 증가하여 주택을 매물로 내놓게 됩니다. -> 결국 주택 수요는 줄고, 공급은 늘어나게 되므로 최종 가격은 하락하게 됩니다,.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월전까지 서로간의 아무런 의사통보가 없이 지나가면 묵시적 갱신이 성립되고 동일조건으로 연장되게 됩니다. 해당 기간이후에 연락을 하여 보증금인하를 요청하여도 임대인은 위 이유를 근거로 거부하시면 됩니다, 단, 묵시적 갱신중 임차인은 언제든지 계약해지가 가능하기 때문에 결국은 임차인은 인하요구가 거절되면 중도해지를 주장할 가능성이 높습니다. 이럴 경우 3개월 뒤 계약은 종료되기에 임대인 입장에서는 먼저 연락해서 임차인과 협의를 진행하시는게 무작정 기다리는 것보다 계획을 세우는데 유리할듯 보입니다.