답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재건축, 재개발시 조합은 청산절차를 마무리하면 해산하게 되어 있습니다. 입주이후 청산절차가 끝나지 않았거나, 별도 특별한 사유로 인해 해산이 늦어질수 있기에 정확한 이유를 답변드리기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 2기에 달하는 차임을 연체한 경우 계약해지 통보가 가능합니다. 그러므로 연락이 되지 않는다면 임대차 주소로 계약해지 내용증명을 보내시고 이를 수령하게 계약은 해지되게 됩니다. 이후에 임차인에 대한 명도소송등을 통해 점유를 이전받고 매매를 진행하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전체적인 방법만을 답변드립니다. 우선 갑구 , 을구를 통합하여 등기접수일자를 기준으로 가장빠른 날짜별 정리를 하시고, 해당 정리된 내역중 가장빠른 날짜의 근저당,저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기가 말소기준권리가 되고 이후 권리는 경매이후 모두 소멸하게 됩니다. 만약 전세권과 같은 용익물권이 있거나 , 가등기 중 소유권에 관련한 가등기는 인수되는 권리로써 소멸되지 않고 인수됩니다. 그리고 등기상 나타나지 않는 현 임차권, 유치권 여부는 임장을 통해 확인하시거나, 대법원 사이트내 경매 대상물에 자료에도 현황조사서를 통해서도 임차여부는 확인은 가능합니다. 임차권의 경우 말소기준권리보다 빠를 경우 인수되고, 늦을 경우 소멸되므로 이에 대한 확인도 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 가계약금과 계약금은 다른 개념입니다. 부동산 거래시 계약금은 계약서를 작성하면서 거래금액의 10%을 지급하고 체결하는 계약금계약상태를 말하고, 가계약금은 계약서를 작성하기 전 해당 기간동안 부동산을 잡아두려는 목적으로 단순하게 지급하는 소액금액을 말합니다, 정확히는 계약이 체결되지 않은 상태를 말합니다. 다만, 가계약금이라도 목적물에 대한 조건등을 합의한 상태에서 지급할 경우 이는 계약금으로써 보기 때문에 단어상 의미로 단순하게 판단하여서는 안됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약해지 의사통보의 경우 임대인이 연락을 피하거나, 회피하는 경우 내용증명 발송을 통해 의사전달을 하셔야 합니다. 보통 등기부상 임대인 주소로 내용증명을 발송하여 반송되지 않을 경우 도달한 것으로 보기 때문에 의사통보를 한것으로 인정하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사가 아닌 중개보조원이 계약서 자체를 작성한 것부터 중개사법상 문제가 될수 있습니다. 다만 질문의 내용상 실제 작성을 공인중개사가 하였을 가능성이 있기에 해당 부분을 회피하기 위한 부분으로 보입니만 중개과정에서 당사자에 대한 확인,설명, 서류교부등을 전혀 하지 않았기에 문제는 있어 보입니다. 그러나, 이와 별개로 체결된 계약상 효력에는 문제가 없으므로 일단 해당 가계약을 해지하여 가계약금 반환이 어려워질 경우 중개사무소를 상대로 중개사고등을 통해 보상받아야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁부동산은 말그대로 신탁회사에게 소유권을 이전하고 관리등을 위임한 경우입니다. 그러므로 실질 소유자에게는 신탁등기와 환매등기가 부기등기 되고, 채무자의 채무에 대해서는 신탁등기상 소유자가 다르기 때문에 신탁사 동의 없이 임의대로 근저당 및 임대차 계약등을 할수 없습니다. 즉, 기존 신탁등기시 다른 물권이 없는 상태에서 동의 후 임대차를 하였다면 임차권은 선순위가 됩니디

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약 당첨자 선정에는 추첨제와 가점제가 있고, 추첨제의 경우 말그대로 랜덤으로 선택되는 경우이고, 가점제는 청약신청자중 일정 조건에 따른 가점에 따라 높은 점수대로 당첨자를 정하게 됩니다. 보통 가점제의 산정에 포함되는 부분은 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 보통의 경우 계약서 작성 및 잔금이 지급이 완료되면 보증금을 돌려받고 퇴거하게 됩니다.2. 명의 이전이라는게 무슨의미인가요? 정확히는 명의이전이 아닌 본인 계약은 중도해지이고 새로운 임차인 계약은 새로운 임대차계약입니다. 그러므로 계약서 작성도 새로 하게 되고, 보증금등조건 변경은 가능한 부분입니다.3. 중도해지의 경우 계약해지의 책임이 있는 상대방에게 패널티가 있을수 밖에 없습니다. 계약자체가 서로간의 합의로 정해진 약속인 만큼 지켜야 하는 법적의무가 있고 중도해지시는 해약의 책임으로써 감수할수 밖에 없습니다.4. 이게 원칙입니다. 명의이전이라면 전대차로 볼수 있기 때문에 오히려 명의이전이 예외라고 보시면 됩니다. 5. 네. 3과 동일한 개념으로 이해하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 부동산 거래신고가 된 사실만으로 친족간 거래인지는 파악할수 없습니다. 다만 거래방식이 직거래이고 거래금액이 시세보다 현저하게 낮다면 매매를 통한 증여를 의심해볼 여지만 있습니다. 그리고 친족간의 거래에서 구지 부동산을 통하지는 않는 경우가 많기에 부동산을 통해 거래가 될 경우 단순히 친족거래로 의심하기는 어렵습니다.