답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 아닙니다. 전입신고를 할 경우 전월세신고는 자동으로 의제처리되고 전월세신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여되는 것입니다. 쉽게 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권 , 임대차신고는 공시목적을 위해 하는 것으로 전입신고시 임대차신고는 자동, 임대차신고시 확정일자 자동부여로 생각하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 가입은 임차인 선택사항이나, 대출을 위해 해당 은행에서 대출조건으로 되어 있을 경우 필수로 가입하셔야 합니다. 서울보증보험 가입이 불가하다면 다른 주택금융공사등과 같은 보증보험사가 대체 되는지를 알아보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료시 보증금 반환이 되지 않을 경우 임차인은 임차권등기명령과 지급명령을 신청하고, 등기 이후에는 보증보험 청구나 반환소송을 통해 승소판결을 받아 해당 목적물을 경매신청하는 과정으로 진행하게 됩니다, 이 과정상 시간소모는 피할수 없고 진행중 임대인이 보증금을 상환하는 것이 가장 빠른 해결일 수 있습니다. 질문의 경우 임대인이 혹시라도 계획된 만기일에 보증금 반환을 하지 않을 경우 사실상 위에 방법밖에 없기에 이미 체결한 계약해지를 피하기위해 다른 자금확보 방법을 찾아두시는게 좋을 듯 보입니다. 물론 이과정에서 발생되는 손해에 대해 임대인에게 손해배상 청구가 가능하지만, 소송특성상 입증과정에 시간과 판결을 받아도 임대인이 돈이 없는 경우 해결이 어렵기에 대비책 마련도 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔과 원룸의 경우도 일정규모 이상이라면 관리주체가 있기 때문에 크게 신경쓸 부분은 없습니다. 다만, 월세의 특성상 임차인의 월세미지급시 이에 대해 임차인에게 통화하는 부분과 심할 경우 계약해지 및 주택인도에 스트레스가 쌓일수 있습니다. 또한 인식상 월세세입자는 전세에 비해 많은 수리요청등을 하는 경우가 많아 이 부분도 고려하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새로운 주택에 전입신고를 하면 기존주택에 대한 전출신고가 자동으로 되기 때문에 기존 전세주택의 대항력을 상실하게 됩니다. 이럴 경우 만기일에 혹시라도 보증금 반환이 안된다면 대항력이 없기 때문에 보증금 보호에 문제가 될수 있습니다. 질문과 같은 상황에서 방법으로는 가족중 한분을 세대원으로 기존주택에 전입신고한 후 본인만 전출하면 대항력은 유지될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 형질변경을 지목상 "대"로 하게 된다면 건축이 가능하기에 토지가격은 상승할 확률이 높습니다. 물론 임의대로 형질을 변경하여서는 안되며, 해당 지자체에 허가나 신고를 통해 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택에 대한 계약이나 매물을 알고 싶으시다면 해당 주택 주변 부동산을 방문해 문의해보시는게 유리합니다. 주변인들은 해당주택이 팔린 것은 알아도 자세한 내용은 알수 없기 때문입니다. 그리고 부동산이라고 해도 계약하지 않은 상태에서 집주인의 개인정보를 함부로 알려주지 않으니, 원하시는 매물이 있다면 중개사를 통해 협의를 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 보통의 가계약금은 정식 계약체결전에 해당주택의 매물을 잠시 묶어두는 역할을 하기에 계약이 성사되지 않아도 돌려받을수 있는 부분이나, 질문처럼 특정목적물을 지정하고 그에 대한 가격 조정까지 한 상황에서 지급한 가계약금은 계약금의 효력과 동일하기 때문에 계약서 작성 여부와 관계없이 계약이 성사되지 않을 경우 돌려받기 어려울수 있습니다. 가격 조정보다 해당주택이 확실히 거주하기 마음에 드신다면 진행하셔도 되고 그게 아닌 경우라면 주택에 대한 판단을 먼저하신 후 진행하셔야 나중에 생길 문제를 피하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 전세대출이 있다면 디딤돌 대출을 받을 때 영향을 주게 됩니다. 질문처럼 전세대출이 부채로 잡히지 않는다고 해도 부동산과 관련한 주택담보대출시에는 영향을 주기 때문에 별도로 배제하기는 어렵습니다. 물론 한도도 제한되고, 조건부 대출(전세대출 상환조건)등을 통해 대출을 진행하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 다세대와 다가구의 차이는 등기상 한건물 전체를 등기하는 경우를 다가구, 각 호수별로 구분등기된 주택을 다세대라고 하는데, 다세대의 경우 각 호수별로 등기가 있기 때문에 소유자가 각각 존재하고 내 전세보증금은 해당 호수에 따른 권리관계의 영향을 받습니다. 이와 다르게 다가구는 건물전체가 한 등기로 되어 있기에 다른 호수에 거주하는 세입자의 전세금까지 내 보증금 보호시 영향을 주게 됩니다. 쉽게 다가구는 호수가 달라도 건물내 거주하는 모든 세입자의 보증금 모두가 경매등으로 인한 배당시 영향을 주게 된다고 보시면 됩니다.