답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개별공시지가는 1년에 한번 1월1일을 기준으로 5월 31일이내 공시하게 됩니다. 그러므로 이전에는 작년 공시지가를 기준으로 하고 공시 이후에는 공시된 공시지가를 이용합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 제한은 없습니다. 경매 입찰시 최저낙찰금액의 10%정도의 보증금을 현금으로 가지고 법원에 참석하여 입찰을 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수를 계산하기 위해서는 거래금액 즉 전세계약시 전세금을 알아야 가능합니다. 그 거래금액에 임대차 중개보수인 0.4%을 곱하여 나오는 금액이 중개보수액이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당은 담보물권이고 전세권은 용익물권입니다. 쉽게 근저당은 해당 목적물은 담보로 돈을 빌릴때 설정되는 물권이고, 전세권은 일정 보증금 또는 비용을 내고 해당 목적물을 사용수익하는 권리입니다. 쉽게 둘은 목적상 차이가 있기에 같이 비교하는 것이 조금은 어색할수 있습니다. 전세권설정은 사실상 임대차 계약등을 근거로 등기설정이 가능하고 근저당권설정은 말그대로 대출과 같은 금전소비대차 계약등을 근거로 설정할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대출에 대한 부분은 지식여부를 떠나 은행이 판단에 따라 많이 달라지므로 쉽게 알수 있지는 않습니다. 우선 주택담보대출의 경우 개인적인 한도가 정해져 있기 때문에 기존대출금액이 추가대출여부에 영향을 주기 때문에 거부될 가능성도 높고 승인되어도 한도가 적을 수 있습니다. 보통 평수를 넓혀 이사를 원하실 경우 기존주택 매도와 대출상환을 조건으로 대출이 되는 부분도 있으니, 은행을 통해 방법등을 문의하시면 도움이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전용면적은 실사용 주거면적입니다. 즉 현관문을 기준으로 그 안쪽 독자적으로 사용하는 부분의 면적을 의미하고 공급면적은 이러한 전용면적과 공급면적을 포함한 면적입니다. 공급면적은 복도, 엘레베이터와 같이 공동으로 사용하는 면적을 의미합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 소액임차인 최우선변제는 보증금이 일정한 범위내 있을 경우 순위와 관계없이 일정금액을 최우선 배당하는 것으로 서울 기준 보증금 1억6500만원이하의 경우 5500만원까지 배당됩니다. 다만 이는 선순위근저당설정일 기준이므로 그 기준일에 최우선변제금을 다시 확인해 보셔야 합니다. 2. 보증보험은 원하실 경우 가입가능합니다. 보통 3400만원이면 소액임차인이기 때문에 가입을 안하는 경우가 많으나, 경매가 아니라도 임대인이 반환을 늦출 가능성이 있기에 가입하시는게 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재산세 기준일은 6월 1일입니다. 즉 5월31일에 주택을 매도하여 등기까지 이전되면 재산세는청구되지 않습니다. 5월달에 새로운 아파트로 이사를 가신다면 6월1일 해당 아파트에 대해 재산세부과대상이 되고, 종전아파트를 매도할 경우 이에 대한 재산세는 나오지 않으나, 매도하지 않았다면 종전주택의 재산세도 나오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세는 주택가격이 하락하면서 현 전세보증금보다 그 시세가 낮아져 해당주택을 매도하여도 전세보증금 반환이 불가능한 주택을 말합니다. 보통 이러한 깡통전세를 피하기 위해서는 빌라나 나홀로 아파트등에 전세계약시 주변시세확인을 통해 대략적인 시세파악이 중요하며, 전세보증금이 시세에 70%가 초과된다면 계약을 피하는 것이 유리합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 기존세입자, 점유자는 권리가 없을 경우 모두 명도하여 주택을 인도받은 뒤 임대차든 매매든 진행합니다. 등기부상은 인수되지 않은 권리는 모두 소멸되기에 정리할 필요없습니다.2. 보통 양도소득세 산출시 취득가액에 포함시켜 양도차액을 낮출수 있습니다.3. 보통은 토지와 건물의 명의가 같은 상태에서 어떠한 이유로 건물만 경매가 진행된 경우라면 법정지상권이 설정되여 건물사용수익이 가능합니다.4. 특별히 토지가 경매로 나오지 않는다면 토지소유자와 합의하여 진행하시면 됩니다.