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부동산 최우선 변제금액 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최우선 변제가 가능한 채권은 임금채권과 소액임차권입니다. 압류등기가 없는 일반채권의 경우 순서가 물권보다 빠르더라도 물권이 우선하여 배당받고 남은 금액에서 채권금액에 따른 안분배당(나누어가짐)됩니다. 또한 임차권은 임대차보호법에서 확정일자를 통해 우선변제권을 인정하기에 물권처럼 순위에 따른 배당이 가능하고 보증금 범위가 지역에 따른 소액보증금일 경우 순위와 관계없이 일정금액까지 최우선 배당됩니다. 만약 임대인이 법인이 아닌 개인이라면 임금채권은 없기에 소액임차권만 포함됩니다. 결국 채권은 최우선배당, 우선배당 모두 해당하지 않습니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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아파트와 오피스텔의 차이점이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트는 주택법이 적용되는 주거용 건물이고 오피스텔은 건축법이 적용되는 업무용 시설입니다, 이에따라 관련된 세금의 세율차이가 있으며, 같은 공급면적이라도 오피스텔은 기타공공면적이 포함되어 있어. 아파트가 실제 사용하는 전용면적은 더 넓은 편입니다. 거주에 있어서도 오피스텔이 관리비가 더 나오는 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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전세계약 묵시적갱신에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 만기6~2개월전 하셔야 합니다. 만약 이기간이 지나게 되면 묵시적 갱신으로 기존계약과 동일한 조건으로 연장되게 됩니다. 이렇게 연장되었을 경우 계약기간 중 임대인의 증액청구 가능하나 강제할수 있는 것은 아니기에 임차인이 그에 동의해야한다는 법적의무는 없습니다. 관계상의 이유로 적절한 선에서 합의하는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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원룸 월세 대리계약 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 문제가 발생될 것은 없어 보입니다. 임대인은 월차임만 잘 입금되고 사용상 문제만 없다면 가족관계인 점을 고려 특별한 문제를 삼지 않기 때문입니다. 다만 부모님 명의로 계약하고 자식들이 실거주하는 경우 계약자의 전입신고가 없으면 임대차보호법상 대항력 획득이 어렵기에 보증금 보호에 어려움이 있을수 있습니다. 일단 실거주는 질문자님이 하시더라도 어머님이 전입신고를 하시는 게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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월세 보증금 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적 내용만을 말씀드리면 묵시적갱신이 된 경우 임차인은 어느때라도 계약해지 통보가 가능하고, 임대인은 이러한 통보를 받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생됩니다. 이 조항으로 볼때 임차인이 해지를 한달전 통보하였다면 임대인은 두달뒤 보증금 반환의무가 생깁니다. 그러므로 미리 보증금을 돌려받으려면 두달치 월세를 차감하겠다는 이야기로 보입니다. 이를 임차인이 원치않는다면 두달 뒤에 보증금을 돌려받으면 되나, 그 두달사이에 월세는 똑같이 내야하기 때문에 결국은 같은 이야기로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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집값 하락은 언제까지 일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 5년, 8년 사이클이 어떠한 통계로 나온 부분인지 자세히는 모르겠습니다만, 현재 부동산 하락의 경우 금리인상에 따른 영향이 매우 크기에 단기적으로는 금리가 안정되어야 다시 부동산 가격회복이 가능할듯 보입니다, 다만, 금리 인상에 따른 부작용이 부동산시장 뿐아니라 경제전반에 걸쳐 영향을 주기 때문에 장기간 이어지지는 않을것으로 보이며, 문제는 이러한 부분보다 경제불황과 침체가 먼저 시작되면 장기적으로 부동산가격하락이 이어질수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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집 내놓을때 다른부동산이도 내도 되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무상관없습니다. 계약중도해지시 임차인은 보증금 회수를 위해 다음임차인 주선이 급하기에 주변 부동산 전부에 매물을 내 놓아도 아무런 상관없고, 먼저 새로운 임차인을 구해오는 부동산이 임대인과 새로운 임차인간의 계약을 체결하게 됩니다. 사실상 매물을 내놓고 구해질 경우 계약이나 진행은 부동산이 임대인과 알아서 하며, 기존세입자는 새로운 임차인이 체결한 계약에 따라 서로 일정을 조율하기만 하면 됩니다. 물론 이때 부동산이 중간에서 도움을 주게 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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근린생활시설이 불법인데 부동산사이트에서 팔 수 있는 이유는??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근린생활시설이라도 주거가 불가한 것은 아닙니다. 실제 주거형 근린생활시설의 경우 전입신고와 확정일자 부여가 가능하고 이에 따라 주택임대차보호법 적용도 가능하기에 질문처럼 이를 불법으로 보기는 힘듭니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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1가구2주택 세금 질문있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새로취득하는 주택이 조정지역내 인지 비조정지역인지에 따라 취득세율은 달라지고 양도소득세 있어서는 기존주택이 위처럼 어디 해당하는지와 양도차익에 따라 적용되는 세율이 다릅니다. 예를 들어 질문처럼 기존주택 매도 없이 신규주택 취득세율은 조정지역이 8% , 비조정지역 1~3%이고 종전주택 양도소득세는 기본세율 6~45%에중과세 20%가 추가될수 있습니다. 다만 일시적 1가구 2주택으로써 신규주택 취득 후 일정기간내 매도할 경우 혜양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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빌라. 주차비를 갑자기 청구할수도 있는건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 발생되는 상황은 아닌듯 보입니다. 주차공간에 대한 계약서상 특약이 없다면 주차비를 가지고 계약으로 발생된 보증금에서 차감하는 것은 불가할것으로 보입니다. 말그래로 주차 시설에 대한 사용이나 비용은 관리비등에 해당될 것으로 보여지므로 임대차계약과는 별개의 문제입니다. 임대인과 적절한 협의를 하셔서 결정해야 할듯 보이며, 일반 빌라등도 주차할 공간이 부족할 경우 관리비에 이를 적용하여 받는 경우는 있으나, 이는 관리규약이나, 협의된 사항으로 진행됩니다.
경제 / 부동산
22.12.21
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