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부동산 시장 악화 인한 전세 문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 상승하는 경우 전세재계약시 보증금을 올려 계약하게되고 이에 임차인은 더 큰 금액을 지급하거나, 이사를 나가거나 해야합니다. 이러한 경우 전세수요가 많다면 임대인은 다른 임차인을 구하면 되기에 상관없지만, 지금과 같은 하락기에는 전세 세입자를 구하기 매우 어려운 상태입니다. 그러므로 재계약을 하지 못하면 전세보증금을 만들어 현 임차인을 내보내야 하는데, 보통은 다음임차인에게 보증금을 받아 이를 대체하지만 이게 가능하지 않기 때문에 재계약을 하기 위해 임대인은 임차인에게 재계약하기를 선호합니다, 다만 주택가격이 내려간 만큼 전세가격도 떨어 졌기에 시세와의 차익을 돌려줘야 하지만 자금확보가 쉽지 않기에 전세보증금을 그대로 하되, 현시세와의 차익만큼의 전세대출분에 대해 이자를 임대인이 지급해주는 형식으로 재계약을 하는것이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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지금 현재도 많이 떨어졌다 하는데 언제가 좋을가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 상황이 지속적 하락하고 있기에 고점대비 많이 저렴해진듯 보이는 경향이 있습니다. 그러나 현재 전문가들 다수가 내년까지 추가적인 하락할 것으로 보는 의견이 많습니다. 그러므로 내년 금리의 흐름과 경기 흐름을 지켜보시면서 실매수를 하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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이제 이사를 준비해야하는데 고민이 있어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가 주택을 고려하는 있어서 부동산 시장상황도 중요하지만, 지금은 사실상 본인 자금상태에 따라 결정을 하셔야 할듯 보입니다. 대출을 일으켜 주택매수의 경우 이자부담으로 인해 버티기 힘든 상태가 될 수 있습니다. 물론 자금상황이 충분하다면 저가매수 기회로 볼수도 있구요, 또한 전세의 경우 깡통전세와 기타 사기가 많아진 건 사실이지만, 일부의 피해가 일어나고 있을 뿐이고 중개사무소나 전세보증보험등을 통해서도 어느정도 피해는 막을 수 있으니, 너무 불안해 하실 필요는 없을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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이거 전세금이 안전한거 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가압류의 경우 실제 압류의 효력이 있기보다는 순위보전을 위해 사전에 설정하는 등기입니다. 보통 이를 바탕으로 실제 압류를 통해 경매를 신청할 경우 문제가 발생될수 있습니다, 가압류의 경우도 근저당과 같은 말소기준권리이기 때문에 후순위 모두는 소멸되나, 질문자님은 전입신고와 확정일자가 모두 빠르므로 실질적은 피해가 있을 것으로는 보이지 않습니다. 다만, 심적으로 피곤해질수 있는 여지는 있는 상태입니다. 또한 따로 배당신청이 없이 경매가 진행될 경우 낙찰인이 인수해야할 임차권이므로 크게 문제가 되어 보이지는 않습니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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전세집 집안수리시 수리비용 청구가능여부?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 임대차의 경우 보일러 수리는 임대인에게 요청하는 것이 맞습니다. 사전에 통보하여 고장사실을 말씀하시고 빠른 수리를 요청하시면 되고, 일반적으로 수리 동의가 되면 수리공을 불러 수리하고 비용만 임대인이 지급하는 형식으로 진행됩니다. 전등의 경우 단순 전구교체의 경우는 임차인이 하는것이 일반적이나, 전구의 문제가 아닌 전등자체의 결함일 경우는 임대인에게 요청하시는게 맞을 것으로 보입니다,
경제 / 부동산
22.11.20
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부동산수수료는어떻게책정이되는건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 중개수수료 즉, 중개보수는 법률로 최고한도가 정해져 있습니다. 주택거래시와 주택외로 구분되어지면 주택의 경우 매매,교환의 경우 거래금액의 0.5%, 임대차계약시 0.4%, 주택 외의 경우는 0.9% 입니다. 다만, 이는 최고 요율이므로 시도조례에 의해 지역마다 요율이 더 낮게 지정되어 있는 경우도 있습니다. 평균적으로 위 수수료를 한도로 협의조정하게 되어있습니다. 거래금액이 적은 경우는 요율을 곱해 산출한 금액보다 한도액이 적을 경우 한도액을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
22.11.20
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금리인상은 더이상 어려워 집값이 오르것 같은데?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리는 현재 정부가 어떻게 할 수 없는 상황이라 보시는 게 좋습니다. 현재 금리인상은 단순히 물가를 잡기위해 우리나라가 하는 정책적인 부분이 아닌 미국기준 금리 인상에 따라 우리나라 기준금리도 어쩔 수 없이 올려야 하는 상황이기 때문입니다. 이는 간단히 말씀드리면 투자자입장에서 보면 같은 이자율의 채권이라면 미국국채를 사는게 안전하기에 미국에 비해 신용이 낮은 한국국채의 경우 미국보다는 높은 이자율이 제공이 되어야만 외국자본 대량 유출을 막을 수 있기 때문입니다. 즉 미국에서 금리를 높이는 이상 우리나라 독자적으로 금리를 낮추는 일은 어려운 부분입니다. 또한 금리가 동결 내지 소폭하락한다해도 장기적으로 경기침체에 대한 불안감이 있기에 주택구매수요가 급격하게 늘어날 확률이 낮아 추가적인 주택가격하락이 예상되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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전입신고 및 전세세입자 관련하여 질문좀드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어디선가 있을수 있는 일이긴 합니다만 ,임대인 입장에서는 위장전입으로 볼 수 있고, 임차인 입장에서는 보증금에 대한 대항력을 얻을 수 없습니다. 즉 서로간에 합의가 되면 할 수는 있지만, 실제 서로에게 득될게 없기 때문에 하지 않는 계약으로 보입니다. 정말 단순히 기존 세입자가 한두달 짧게 임시거주를 위해서 어쩔 수 없는 경우를 제외하고는 위와 같은 계약은 하지 않는게 좋을듯보입니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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전세 재계약시 아파트 전세시세 하락일 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전월세 실거래가 확인시 한가지 참고하셔야 할 부분은 실거래가 중 계약갱신청구권 사용으로 인해 시세대로 갱신된게 아닌 5%증액만 된 계약이 포함될수 있다는 점입니다. 그렇기에 같은 동이라도 시세 갭차이가 클수 있으므로 사실상 주변 부동산을 통해 정확한 시세를 확인하시는 게 좋습니다. 그리고 문의결과 전세시세가 질문내용처럼 크게 하락한게 맞다면, 재계약시 감액을 요구하시면 되고, 임대인이 이에 동의하지 않으면 재계약을 하지 않으시면 됩니다, 즉 감액도 충분히 요구할수 있습니다. 감액에 동의하여 새로운 계약서를 작성하신다면 보증금이 오히려 줄었기에 확정일자를 받지않으셔도 되지만, 전월세신고가 갈음되기에 확정일자를 받으시는게 좋을 듯 보입니다,
경제 / 부동산
22.11.19
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반전세 보증금과 월세의 기준은 어떻게 정하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약은 실제 전세와 월세 두가지 계약만 있습니다. 반전세도 사실상 월세의 개념이지만, 기존전세에서 월세로 전환되는 경우를 반전세라고 많이들 이야기 합니다. 즉 주택가격상승이 심했던 재작년과 작년 사이 기존 전세세입자가 재계약시 전세금 증액에 대한 부담으로 증액되는 보증금만큼을 월세로 전환하면서 이와같은 반전세가 늘어났는데, 월세에 비해 상당히 높은 금액의 보증금이 있다는 게 차이점입니다. 예시로는 보증금 2억으로 2년 거주한 뒤 다음 재계약시 주택가격상승으로 인해 전세시세가 3억이 되었다면, 1억에 대한 부분을 월세로 전환하여 재계약하는 경우라 생각하시 되고, 이때 1억에 대한 월세 산출은 전환율에 따라 산정되었습니다. 만약 현재와 같은 고금리에서 월세전환을 하게 된다면 보증금 2억 -> 2억/45만원 정도로 책정하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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