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1주택 보유는 필수라는 말이 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택은 필수라는 이야기는 작년부터 재작년과 같은 부동산 상승기에는 너무나도 많이 들었던 거같은데, 지금은 거의 듣지 못합니다. 오히려 이때 영끌하신 분들의 후회의 소리가 더 많이 들리는 듯합니다. 사실 1주택 즉 자가주택보유는 필수는 아닐수 있어도 주거 안정을 위해서는 어느정도는 필요한 부분이 맞긴 합니다. 다만 개인의 선택인 만큼 이걸 필수라고 말하기는 어려워 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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지금 경제 시기에 전세 살아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 같은 주택가격하락이 계속되고 고금리가 유지되는 상황이라면 사실상 월세가 더 안정적일 수는 있습니다. 이때 기준은 전세자금 대출이 있다는 전제로 계산했을 때입니다. 만약 어느정도의 전세보증금을 보유하고 계신다면 당연히 전세가 유리하구요. 단지 깡통전세를 당하셨던 기억이 있어 전세는 위험하다는 판단은 안하셔도 될듯 보입니다, 전세보증금이 매매시세의 70%이하의 매물을 보시면 되고 계약후 보증보험을 가입하시면 어느정도 안전합니다. 또한 빌라보다는 아파트가 비교시세가 많아 깡통전세에 더욱 안전하구요.
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트 전세 안전한지 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 계약시 근저당이 있는 매물을 구하는 것은 상관없지만, 이러한 경우는 전세보증금을 지급하는 동시에 근저당을 말소하는 조건을 기본으로 진행하게 됩니다. 질문처럼 선순위 근저당을 남겨둔 상태에서 전세계약은 그 자체로도 매우 위험합니다. 경매시 말소기준권리보다 낮은 임차권은 일반적으로 대항력있는 임차권이라고 하지 않습니다.. 즉 경매가 개시되면 임차권은 경매로 소멸하게 됩니다. 경매에서 낙찰받은 사람이 보증금에 대한 인수를 받지 않기때문에 선순위 배당금을 제외하고 남은 부분만을 받게 되는데 산술적으로 가능할거라 판단하셔도 실제 경매 감정가가 시세보다 20%는 낮게 잡혀서 시작하기에 내 보증금을 다 돌려 받는다고 장담 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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토지매매를 하려고 할때 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래의 경우 일반적인 주택에 비해 수요도 많지 않고 매매에 있어서도 더 복잡한 부분이 있습니다, 즉 토지에 지목이나 형질에 따라 매도인이 사용할 수 있는 부분이 제한이 있을 수도 있고, 만약 농지라면 행정적인 부분까지도 필요합니다. 공인중개사 중에서도 토지매매를 전문으로 하는 분이 계실 정도로 토지매매는 방법이나 매매 성공자체가 어렵기에 되도록 주변 공인중개사무소 중 토지를 전문적으로 할 수 있는 중개사를 통해 거래하시는게 매매 시간이나 절차를 쉽게 진행하실수 있을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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세입자가 이사무렵 집을 너무 지저분하게 사용했는데 원상복귀 하라고해도 원래지저분했다고 버팁니다 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 원상복구 의무에 정확한 기준이 없어 위와 같은 사례들로 분쟁의 소지가 있습니다. 다만 임차물을 너무 지저분하게 사용했다? 라는 이유는 구체적이지 않아 보입니다, 쉽게 벽지등의 찢김이나 심한 낙서로 인해 다음 임차인을 받기 위해 도배등이 필요했때나, 각 문에 파손이 있을 때, 혹은 벽결이 티비등을 설치하여 벽에 구멍이 크게 뚫혔거나 하는 구체적인 사항등에 대해 객관적이 판단이 가능한 부분에 원상복구를 이야기 하셔야할듯 보입니다. 단순히 더럽게 사용했다고 한다면 특별한 문제가 없는한 임차인은 입주때부터 이랬다라고 말하는 경우가 대부분 일것으로 보입니다. 계약도 끝난 만큼 원만하게 합의하시어 보증금을 돌려주고 마무리하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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전세 보증보험에 대해서 여쭤봐도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자의 보증금 보호를 위해 공증괸 기관에서 보증하는 제도이고 가입을 위한 조건등은 명시되어 있습니다. 다만, 이것이 의무로써 법으로 정해져 있는 것은 아닙니다, 보증보험 가입도 필수가 아닌 선택사항이기에 최근과 같이 보험보증금 지급후 회수가 어렵다고 판단된 주택에 대한 전세보증보험 거절은 보험상 입장에서는 가능한 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트 매도시 세입자 동의서 필요여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록하고 제반 규정을 준수한 후 자동말소된 경우는 매도를 진행해도 중과배제되며, 매도시 임차인의 동의 여부는 상관없은 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트재개발은 시공후 몇년후 부터라고 법적으로 정해진것이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 재건축을 위한 경우 아파트는 몇년 경과해야한다라는 법이 정해진 것은 아니지만, 기본적으로 재건축을 하기위해서는 안전진단을 받고 최소 D,E등급을 받아야 재건축을 할 수 있는 기본요건이 됩니다. 문제는 이러한 안전진단은 30년이 지나야 받을 수 있기에 30년이 되지 않으면 안전진단 자체가 특수한경우를 제외하고는 받을 수 없기에 질문과 같이 이야기하는 듯 합니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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아파트 취득세 오피스텔 취득세가 다른데 주거용 오피스텔은 아파트 취득세랑 같아야 하는거 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 목적이 주거용이라 하더라도 법적으로는 업무용 시설로 되어 있기에 주택으로 하는 취득세율의 적용일 받을 수 없습니다. 또한 주택의 경우 (1주택기준) 매매금액에 따라 1~3% 세율을 적용하지만 오피스텔의 경우 주택외로 포함되어 4%로(여기에 농특세와 교육세 포함시 4.6%) 정해져 있습니다. 질문자님의 답답한 마음은 이해되지만, 취득전 위에 대한 부분까지 고려하셔서 선택을 하셔야 하는 부분입니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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1978년 돌아가신 아버지명의로 땅을 명의이전을 할려면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속의 기준은 피상속인이 사망한 시점에 바로 법적상속됩니다. 즉 상속개시일에 등기와 관계없이 법적상속이 이루어집니다. 질문에서 말씀하신 부분은 상속은 이미되었으나, 등기와 상속인들 간의 협의가 되지 않은 것 뿐이지 법적으로 모든 상속인들이 당시 상속비율에 따라 상속되었다 보시면 됩니다. 즉 6명의 형제(사망하신 경우, 그 상속인)의 합의서를 만들어 누구명의로 상속할지 등을 정해 등기를 마무리 하셔야 합니다, 이 과정도 절차적인 부분이기 때문에 자세한 사항이나 준비 서류등은 법무사를 통해 상담받아보시면 자세한 알 수 있으실듯 합니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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