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전세 계약 후 집주인이 변경되면 계약기간도 자동연장 되는가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여기서 22년 3월 전세계약 만기 6~2개월전에 임대인과 재계약과 관련된 사전협의가 있었는지가 중요해 보입니다. 만약 서로간에 아무런 말없이 이 기간이 지났다면 묵시적 갱신으로 인정되어 24년 3월까지 거주하실 수 있습니다. 임대인에게는 계약만료 2개월전까지 사전통보가 없어 묵시적 갱신으로 된 것으로 알고 있으며, 이럴경우 같은 조건과 기간인 24년 3월까지 거주할 것수 있다는 점 또한 묵시적 갱신의 경우 임대인은 임차인에게 계약해지를 할 수 없다는 점을 전달하시면 될 듯합니다. 다만 이사비용 및 중개수수료등의 보상을 해주는 조건으로 합의를 제안한다면 그에 따라 유연성있게 판단하시면 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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원룸 계약 시 확인해야할 필수 사항은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원룸에 경우 시세가 정확하게 나와있지는 않기때문에 사전에 시세확인을 꼭 하셔야 합니다. 즉 같은 오피스텔 같은 층을 기준으로 매매시세와 전월세 시세를 파악한 후 비교해 보시고, 전세의 경우라면 보증금이 시세의 80%가 넘는다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 그리고 되도록 공인중개사를 통해 계약을 진행하시면 안전성을 더 높을 수 있고, 월세의 경우 월세에 관리비 포함여부등을 한번더 확인해보시고 계약하시면 크게 문제가 되지는 않을 듯 보입니다. 그리고 늘 등기부 소유자와 실계약자가 동일인물인지 확인하시고(신분증/등기부등본) 계약금, 잔금송금은 게약서상 명의자 통장으로 하시면 될듯보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 재계약시 집주인이 계약갱신청구권을 쓴 것으로 한다는 특약 넣자고 하면서 5프로 이상 올리면 나중에 차액 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약갱신청구권사용시 임대인의 5%인상 요구를 사실상 거부해도 재계약을 하지 못하는 건 아닙니다. 즉 정상적인 5%이내의 인상도 임차인이 거부한다고 나가라고 할 수없다는 의미입니다. 일단 다행인점은 계약서상 특약에 계약갱신 청구권 사용이라는 문구가 있다는 점입니다. 내용이 어떠하든 계약갱신청구권 사용이라는 문구가 되어 있기에 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약에서 5%를 넘는 임대료인상분은 반환청구가 가능할듯 보입니다. 만약 계약갱신 청구권을 사용했다는 내용이 계약서상 적혀있지 않다면 초과분 회수가 불가하고, 계약갱신청구권은 이후에 1번 사용 할 수 있습니다. 제가 보기엔 임대인이 쓴 꼼수에 스스로가 당한듯한 느낌이 드네요. 결국 임대인이 다음번 갱신시 계약갱신청구권을 못쓰게 하려고 남긴 문구가 초과 인상분 반환의 근거가 되는 셈입니다. 부당이득반환소송을 진행하기전 내용증명을 보내 임대인의 대응을 보시면 될듯 보입니다. 참고로 같은 보증금에 5% 인상분 월세는 대략 월6~7만원 사이로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세를 놓던 집이 비었는데 언제쯤 전세난이 풀릴까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문하신 부분을 정확히 알 수 있는 전문가는 없습니다. 다만 현재 부동산 하락의 원인인 금리인상과 경기침체는 아직 반등될 조짐없이 진행중이므로 회복을 말하기는 이른듯 보입니다. 공실로 인한 손해가 심한만큼 우선은 가격을 낮추어서라도 공실로 인한 손해를 줄이시는 게 우선일듯 싶고, 세입자의 거주기간 동안 부동산 시장 반등을 기다리시는 게 좋을듯 합니다
경제 / 부동산
22.11.06
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위법건축물 전세대출 받을수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 건축대장상 불법건축물 기재가 되어 있다면 전세대출은 거부 될 확률이 높습니다. 이는 전세대출뿐아니라 매매시에도 불리하게 작용되는 부분입니다. 계약상 전세대출거부시 계약금반환에 관한 내용을 구두상 뿐 아니라 계약서상 특약으로 꼭 명시한 후 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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부동산 취득시 개인명의보다 공동명의로 하는게 나을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의의 장점은 종부세와 양도소득세 절감효과 때문인데 이 혜택을 받을 수 있는 조건의 사람들만 공동명의의 장점이 있고 해당하지 않은 경우 단독명의와 차이가 크지 않습니다. 일반적으로 2주택이상 다주택자이거나 공시가격 6억이상인 경우 유리할 수 있습니다. 그외 공시지가 6억이하 1채보유일 경우는 단독명의로 해도 크게 상관없습니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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전세입자 거주중인데 매도 언제 할수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도 가능합니다. 다만 계약갱신 전에 집을 매도하고 등기가 완료되면 새로운 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신 청구권 사용을 거부 할수 있습니다, 만약 계약갱신전까지 매도를 하지 못하고 갱신청구권 사용 후 매도가 되었다면 임차인은 남은 계약기간동안 거주 가능합니다. 즉 계약만료 6개월~2개월전까지 임차인이 계약갱신에 대한 이야기를 하기전까지 매도를 하시는게 좋습니다. 아마도 중개사무소를 거쳐 매도하시는 거라면 중개인이 이정도는 알고 매수인을 구할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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부동산 임대만기까지 재계약을 안하고 지나간 경우?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 경우는 묵시적 갱신으로 보입니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 통보받은 3개월 후 효력이 발생됩니다. 즉, 지금 계약해지 통보하시고 3개월 후 보증금을 돌려받고 이사하시면 되고 여기에 중개수수료등과 같은 패널티는 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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일본식 경기침체는 안 올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문하신 부분이 매우 걱정스러운건 사실입니다. 현재 우리나라도 부동산 버블이 심한 만큼 이게 터졌을 경우 회복불가능한 일본의 사례처럼 될 확률도 높기 때문입니다. 최근 부동산 유동화채권도 부실화 되어 폭탄돌리기가 어느정도 진행중기도 하고 이미 주담대 금리도 너무 높아 개인이 버텨내기도 쉽지 않아 여러 위험요소가 존재하는 것은 부정할 수 없는듯 합니다만, 전문가들 의견에도 일본과 같은 상황은 오지 않을 것이란 견해가 많습니다. 우리나라는 일본처럼 제조업중심의 내수경제가 중심은 아니고 당시 일본과는 차이가 있기에 세계적 물가상승 요소와 금리인상이 진정되면 회복세가 다시 돌아올거라 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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대지 구매후 땅을 다듬다 땅안에서 금전적으로 이득이 될만한 물건이 발견 됐다면 누구의 소유 인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.발견된 부분이 유실물인지 매장물인지에 따라 조금 달라지는 것으로 알고 있습니다.민법에 의하면 유실물은 법률에 정한 바에 의하여 공고한 후 6개월 내에 그 소유자가 권리를 주장하지 아니하면 습득자가 그 소유권을 취득하고 매장물의 경우 법률에 정한 바에 의하여 공고한 후 1년내에 그 소유자가 권리를 주장하지 아니하면 발견자가 그 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 토지 기타 물건으로부터 발견한 매장물은 그 토지 기타 물건의 소유자와 발견자가 절반하여 취득한다. 라고 합니다. 다만 문화재 등이 발견되었을 경우 임의대로 발굴하여 판매하거나 하면 처벌 받을 수 있으니, 현상을 유지하고 문화재청등에 신고를 하여야 합니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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