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부동산 공부 방법은 어떻게 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경험상 저도 부동산의 호기심으로 공부를 시작했을때, 막연한 부분이 있어 경매를 목표로 공부했었습니다. 하지만 내용자체나 용어가 너무어려워 결국 진도가 안나가서 결국 공인중개사 시험으로 전환했던 기억이 있습니다. 꼭 자격증을 따지 않더라도 민법이나 공법, 공시법등을 두루 배울 수 있기에 부동산에 대한 기본적 용어와 법에 대한 이해가 가능했던거 같습니다. 또한 취득 후에 경매에 대한 공부도 더 쉽게 잘 이해가능한 장점도 있엇습니다. 그리고 체계적인 인강들이 많아서 이부분으로 공부를 시작해 보시면 큰 도움이 되리라 생각됩니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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전세 놓을 때 대출 있으면 안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로는 아무 상관없습니다. 다만 근저당이 있는 전세를 들어올 세입자가 없을 것으로 보입니다, 임대차 보호법상 후순위로 되기에 보증금에 대한 보호가 안전하지 않기 때문입니다. 보통은 전세세입자의 보증금으로 근저당말소를 조건으로 계약을 진행할 수는 있습니다. 대부분 이런식으로 많이들 하고 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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아파트 하락률이 제일 높았던때는 언제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 알고 있기론 1997년 IMF구제금융 때가 가장 많이 하락한 것으로 알고있습니다. 그때는 지금과 다르게 세계경제가 함께 무너진것은 아니기에 어느정도 빠른 회복이 가능했으나, 현재 상황은 전 세계적인 불황과 경기침체가 되는 상황이라 회복시점도 쉽게 예상이 안되어지긴 합니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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임대한 집 빌트인됭 세탁기가 고장일때 수리비 및 교체는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과실책임이 어느쪽이냐에 따라 달라집니다, 수리요청시 고장의 원인이 부주의한 사용에 따른 것이라면 임차인이 수리하는게 맞고 노후에 따른 고장이라면 임대인이 하는 게 맞습니다. 질문에서 5년 거주라고 하시면 아무래도 임차인 쪽으로 과실을 묻는 경향이 있을 것으로 생각되어 집니다. 고장 원인이 아무래도 중요하나 정확히는 알 수 없기에 서로 합의하에 처리하는 것이 가장 좋은 방법이긴 합니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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법인회사가 전세아파트 계약후 확정일자?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능합니다만 중소기업에 해당하는 법인이어야 합니다. 해당될 경우 법인인 선정한 직원이 해당 주택 인도와 전입신고를 마치면 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 다만 실질적인 심사를 하는 것은 아니기에 확정일자를 부여받더라도 중소기업임을 입증하는 자료등은 미리 챙겨두셔야 효력을 가질수 있습니다. 또한 이러한 요건은 배당요구종기일까지는 유지하여야 합니다. 그리고 거주하는 직원이 변경될 경우 효력은 소급되지 않기에 약간의 비용이들더라도 전세권을 설정하는게 가장 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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부동산 구매시 주의할 것들 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 구매를 생각하신다면 제일 먼저 본인의 자금상황에 따라 유동적으로 판단해 보시기 바랍니다. 만약 자금이 없어 대출을 크게 일으킨다면 당연히 금리가 높은 지금은 매수시점이 아닐것이고, 보유한 자금이 충분해 대출이 크지 않다면 원하는 매물이 많이 나오는 지금이 더 싸게 잡을 수 있는 기회일수도 있구요.그리고 경매는 사실 아무런 준비없이 낙찰받으시면 생각치도 못한 손실로 이어질 확률이 높습니다. 최소한 경매를 하시려면 권리분석, 그중에서도 말소기준권리와 물권, 채권등에 대한 기본적인 공부는 하셔야 합니다. 정말 최소한 등기부를 보며 권리관계는 읽을 수는 있어야 합니다. 예를 들어 사전 지식없이 단순히 주변시세보다 싸게 낙찰받았다고 들뜬마음으로 그 집에 가시면 눈을 켜고 기다리는 대항력있는 임차인과 조우할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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정부가 올해 8월에 생애최초 주택구입자에 부동산 대출규제완화 정책으로 부동산경기가 숨통이 트일 것으로 보십니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황에서 정부의 부동산 규제완화 정책만으로 떨어진 수요심리를 끌어올릴 수는 없을것으로 보입니다. 부동산은 결국 자금상황과 시장상황에 따라 그 심리가 결정되는데, 현재와 같은 가격하락추세에 높은 금리 , 그리고 경기침체까지 겹쳐있는 상황에서 대출을 일으켜 무리한 투자를 할 만한 사람은 없을듯 보입니다. 다만 실거주를 위해 주택담보대출이 필요한 실수요자들만 조금 매매를 하는 경향은 있을수 있지만, 지금과 같은 하락추세를 막지는 못할 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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금리가오르면 부동산집값은어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리가 오른다고 꼭 부동산 가격이 하락하는 것은 아닙니다. 다만, 현재와 같은 상황은 낮은 금리에서 너무나 급격하게 금리를 올렸기에 그 부담이 더 커질 수 밖에 없고 그 외 물가상승까지 동반되면 주택구매심리를 완전 떨어뜨렸기 때문입니다. 말 그래도 사려는 사람 즉, 수요가 너무 떨어졌고 그에 반해 신규 주택과 기존 영끌대출족들의 매물까지 나오면서 공급은 많아지며 가격 하락으로 나타난듯 보입니다.부동산도 결국 하락이 있으면 또한 회복과 상승도 찾아오는 만큼 잘 견디시면서 버티시면 꼭 다시 웃는 날이 있을 것으로 생각되니 힘내시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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재계약후 집주인이 바뀌면 집을 비워줘야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상으로 계약만료 후 재계약을 한 경우는 주택의 매매와 관계없이 계약기간까지 거주가 가능합니다. 임대인이 변경되어 모든 권리와 의무가 승계되기 때문입니다. 위 질문처럼 만약 전세대출을 위해 계약서상으로 2년으로 써주고 매매가되면 나가달라는 조건 자체가 임차인이 더 살던 살지 않던 매우 불리한 조건입니다. 일단 이사를 가기 위해 새로운 집을 알아보는 시간도 필요한데, 언제 나갈지를 몰라 새로운 계약을 하기도 애매하고, 기존 대출을 받자마자 갚고 새로운 집에 전세대출을받아야하는 점, 혹 있을 수 있는 중도상환수수료와 보증보험료등도 그렇고,, 시간과 비용 측면에서 득이 될게 없어보입니다. 온전히 임대인을 위한 조건으로 보이며 임대인 입장에서는 매도자를 급하게 구할 이유또한 없습니다. 차라리 만기해제를 통보하시고 새로운 집을 알아보시고 계약만료시 보증금 반환을 요청하시는 게 유리할 듯보입니다. 그러면 임대인 입장에서는 보증금 반환이 있기에 가격을 낮춰서라도 새 매도자를 구할려고 할것이고 만약 반환이 늦어지면 전세계약종료확인서를 통해 보증보험으로부터 우선 변제도 가능하기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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근저당 많은 오피스텔 월세 매물.. 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 계약을 진행하셨다면 사실 위험부담은 가지고 있는 계약으로 보입니다.경매가 진행되면 임차권은 근저당보다 후순위기에 말소되고 경락인에게는 대항 불가하다는 점과 보증금이 최우선 변제된다는 의미는 소액변제금으로 지역에 따라 다르지만 서울기준 보증금 1억1천에 3700만원까지 우선변제됩니다. 즉 최악의 경우 최소 1300만원은 돌려받지 못할수 있다는 이야기입니다. 특히나 시세에 비해 근저당이 80%에 육박하니 경매가 진행되면 후순위 배당도 불가해 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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