답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적으로 주택담보대출의 한도가 높아 자금확보가 유리하다는 점과 다주택자일 경우 취득세와 양도세등 중과세율에서 벗어날수 있는 장점이 있습니다, 규제지역내 다주택자(2주택이상)는 취득세와 양도세에서 일반과세율보다 훨씬 높은 중과세율이 적용되기에 구매나 매도를 하지 않으려는 경향이 강하며 보통 규제지역에서 비규제지역으로 정책을 완화하는건 활발한 거래를 통해 시장을 활성화를 유도하는 정책중 하나입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 아파트가격 하락은 진행중이므로 현시기에 주택을 매수하는것은 위험할수 있습니다. 또한 주택가격하락 이전에 이미 큰 상승이 있었기에 지금가격도 거품이 빠졌다고 말하기는 어려운 점이 있습니다. 그리고 경매의 경우는 단순히 싸다고 생각하기기는 힘듭니다. 경매에 경우 권리분석이 잘못할 경우 낙찰받은 가격에 인수되는 권리로 인한 추가비용으로 오히려 시세보다 비싸거나 같은 금액으로 사고 이에 따른 부수적인 과정으로 인해 피로도만 쌓일 수 있으니, 경매에 대한 사전지식이 없으신 상태에서 입찰하시는 건 큰 위험이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 규모에 따라 이를 정해놓는 경우도 있지만 일반적인 빌라1층에 필로티구조의 경우 주차공간확보를 위해 하는 것입니다, 또한 이런 경우 1층자체가 용적률 산정에 연면적에 포함되지 않기때문에 층수를 1층 더 올릴수있습니다. 또한 주택을 선택함에 있어 주차공간을 필수로 보기 때문에 이와 같은 건물이 늘어나는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1) 매매시 기존세입자가 있는 경우 기존 임대차계약 그대로 승계받게 됩니다. 즉, 소유권 이전 후 임의로 계약조건을 변경하지는 못합니다. 다만, 이는 계약만료전까지입니다. Q2) 계약갱신청구권은 1회사용가능합니다. 즉, 이미 사용했다면 다시 사용할수 없습니다. 그리고 계약갱신청구권이 있더라도 매매후 실거주를 위해 임차인의 계약갱신청구를 거부할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금을 지불한 계약금계약의 경우는 본인의사에 따라 계약금을 포기하면 계약해제가 가능합니다. 다만, 법적으로 중도금이 납부되는 순간, 계약이행의무가 생기게 됩니다. 즉, 계약금을 포기하는 계약해지조차 불가합니다. 즉, 일방적인 해지는 불가합니다. 상대방과 협의하여 계약을 해지하는 방법외에는 계약이행을 하셔야 됩니다. 질문에서 처럼 계약금 + 중도금 반환은 계약불이행으로 인한 손배배상 책임까지 지신뒤 부당이익반환소송 청구를 하셔야 할듯 보입니다. 다만 상대방이 이에 불응해 계약이행소송과 같은 계약의완료를 요구하는 소송을 할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합격 후 실무교육을 이수하시면 바로 실무업무가 가능합니다. 아시겠지만,취업이 보장된 자격증은 없습니다. 그리고 공인중개사자격시험 해보셔서 아시겠지만 그것만으로도 쉽지 않은 시험입니다. 일단 자격시험에 집중하셔서 합격부터 하시는 것을 목표로 하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주관적이지만 제 경험상 말씀드리면 주변에 젊은친구들 그리고 나이드신 몇몇분들 3개월,5개월만에 합격 이런 내용이 많이 보이는데, 그건 소수의 이야기 입니다. 시험범위자체가 너무 넓고 생소한 부분들이 많은 만큼 시간투자와 꾸준함이 필요합니다.1. 독학X, 인강을 수강하시는게 좋습니다.독학으로 하기에는 범위가 넓은 점, 법률이 주로 되어 있기에 생소하고 이해가 되지 않음. 그래서 학원과 인강중 선택하시돼, 학원은 정해진시간으로 인해 결석등을 할경우 다음진도를 맞추기 쉽지 않아 시간이 자유로운 인강등을 수강하시는게 가장 유리합니다, 물론인강신청시 교제도 순서에 따라 제공해 주고 학습계획도 구체적이므로 매우 유용합니다.2. 벼럭치기 X, 꾸준히 할것우선 계획을 잘 세우시기 바랍니다, 보통 지금 시험을 준비한다면 다음시험까지 11개월 이상남았기에 1.,2차 모두를 목표롤 공부하시고 만약 4~5월중 공부를 시작하신다면 시험까지 5개월밖에 없기에 올해는 1차 내년2차 목표로 하시고 중요한건 하루에 인강을 2~3시간씩 꼭 꾸준하게 들으시기바랍니다. 그럼 문안하게 합격합니다.3. 평균합격률 20~35% 사이..이건 시험의 난이도도 있지만 그보다 응시한 뒤 시험을 보지 않는 사람도 많고 오전에 1차를 망치면 2차는 응시를 안하는 사람이 많아 그러한듯 보입니다. 제 주변에 같이 도전했던 분들 중 절반은 합격 ,절반은 불합격한걸 봐서는 실제 50%정도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 등기부등본을 첨부하시고 전입신고일자와 확정일자 획득여부를 적어주시지 않아 상황에 맞는 답변이 어려운점 이해부탁드립니다.우선 아래 순서에 따라 기본적인 확인부터 하셔야 합니다.1. 본인의 전입신고일자와 확정일자 날짜를 확인2.등기부등본을 출력해 가장 빠른 날짜의 (근)저당 이나 (가)압류, 담보가등기을 확인해 보시기바랍니다. (등기부상 위 내용중에 해당하는 물권중 가장빠른 등기접수일자)3-1) 이 두가지를 비교해 빠른 날짜가 본인의 전입신고일과 확정일자라면, 대항력이 있는 임차권으로 낙찰자에게 인수됨 1질문 : 집을 비우지 않아도 됩니다. 보증금 회수전까지 2질문 : 보증금 전액을 돌려받으면 나가시면 됩니다 (270만X , 보증금 전액) 3질문 : 이건 낙찰자와 합의과정에서 받을수도 받지 못할수도 있습니다. 4질문 : 이 자체 상황이 다음에 설명할 상황보다는 훨씬 다행일수 있습니다.3-2) 만약 가장빠른 날짜가 내 전입일이 아닌 근저당과 같은 말소기준권리이라면... 1~3 질문 : 최악의 상황으로 보증금 한푼없이 나가셔야 합니다. 즉 보증금 전액을 날리게 되고, 270만원 뿐 아니라 대출받은 금액 또한 본 인이 갚으셔야 합니다. 4질문 : 보증금이 1억이 안되기 때문에 본인지역에 최우선 변제기준 조건을 확인해보세요. 즉 서울기준 1.5억이하 5천만원까지 우선 변제되므로 일단 거주하는 지역의 최우선변제 기준에 본인 보증금이 해당된다면 법원 배당요구종기일전까지 배당신청을 하셔야 합니다. 그럼 보증금중 일부는 최우선변제로 보호받게 됩니다만, 전액보상이 아닌 최대 한도액까지만 보상됩니다. (물론 경매가격에 따라 한도액보다 낮게 받을수 있음) 어떠한 상황이든 잠자는 권리까지 법으로 보호주지는 않습니다. 즉, 최대한 빠르게 알아보시고 움직이셔야 합니다. 그리고 주변 공인중개사분이나 법무사분들이 계신다면 도움을 요청하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 경우는 기존 세입자의 일정변경이므로 세입자와 이자부분에 대해 배상여부를 협의해 보셔야 할듯 보입니다. 만약 이사날짜가 일정보다 많이 밀리지 않아 이자발생이 크지 않다면 임대인이 감수할수 있지만, 그게 아니라면 임차인에게 책임을 물어야 할듯 보입니다, 원칙상 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계이므로 사전 약속된 날짜에 보증금 반환 의무를 지킨만큼 주택인도 지연으로 인한 보상을 요구할수 있을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 안됩니다. 계약서를 작성해도 잔금을 치루기 전까지는 그 주택인도를 받을 수 없습니다, 이유는 전세보증금 전액을 입금하고 주택을 인도받는 건 동시이행관계이므로 단순히 계약금 지급만으로 그 주택을 사용하실 수 없습니다.(거주가 아니여도 짐 일부를 옮기는 것도 포함)특히나 가계약은 계약서도 작성하지 않은 상태으므로 더 안되는 부분입니다, 다만 계약서 작성 후에 임대인의 양해를 얻어 일부 짐을 옮기는 건 가능합니다. 말그대로 임대인의 동의여부가 중요합니다.