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4월 서울 오피스 시장 거래 규모가 1조원을 넘겼지만 경기 둔화로 인해 공실률은 3%대라는데, 오피스를 너무 과도하게 많이 지은거 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 상가,사무실의 공실률이 높은 이유는 과잉공급과 더불어 경기침체에 따른 상권붕괴, 지방의 경우 지방소멸화에 따른 수요감소도 큰 이유가 될수 있습니다, 보통 시장이 상승기에 있고 경기가 좋은 경우 공급이 지속적으로 늘어나더라도 수요가 더 크게 늘어나면 공실은 발생되지 않는게 일반적인데, 현재의 공급은 부동산 시장 호황시기에 주택을 대신한 투자처로써 급격하게 많은 건설사업이 동시에 진행되었고 건설기간을 고려하여 실제 시장에 해당물량이 공급되는 2~3년후인 현재 부동산 시장급락과 경기침체가 나타나면서 임대차등의 수요가 크게 줄어든 이유라고 볼수 있습니다. 다만 오피스 시장 거래규모가 늘어난 것은 실제 원자재가격상승등에 따라 건축비가 상승하면서 오피스텔 단가가 높아져 동일 거래량으로도 거래규모자체는 커지는 현상과 얼마전 정부의 오피스텔 건축시 제한되던 규제를 전체 면적에 대해 폐지한 효과로 단가 높은 대형 면적의 오피스텔 매매수요 늘었기 때문으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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금리를 과도하게 낮추면 부동산·환율 상승 우려된다는데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리를 낮추면 기존 대출상품들의 대출금리도 낮아지게 됩니다. 대출금리가 낮아지면 원리금의 부담이 줄어들게 되고 사람들의 소비는 늘어나게 됩니다. 소비가 늘면 기업의 생산활동 및 시설투자가 늘고 고용이 늘어나면서 경기가 살아나게 됩니다, 그러한 과정이 지속되면서 시장내 자금유동성이 커지고 이는 화폐의 가치는 떨어지게 됩니다. 이러면 원화가치가 하락하기에 환율은 오르게 되고, 시장내 많은 자금들은 이제 투자시장으로 유입되게 됩니다. 주식이나 부동산에 대한 적극적인 투자와 구매가 이루어지고, 이는 주식상승과 부동산 가격상승으로 이어지게 됩니다. 문제는 최종적으로 인플레이션이 시장에 일어나게 되고 이때부터는 정부는 기준금리를 서서히 높이면서 시장내 유동성을 흡수하게 되고, 그에 따라 투자자금이 줄어들고 대출이자는 늘어나면서 점차 인플레이션이 감소하게 되는 순환구조로 경제는 돌아가고 있습니다. 현재는 기준금리를 낮추어 경기회복을 하는게 우선되는 시점이기에 점차 금리는 낮아질것으로 예상되며 실제 기준금리도 최고 3.5%에서 현재 2.5%까지 1%낮아진 상태이며 앞으로도 추가적인 인하가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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전세종료기간이 다가와서 집주인한테 연락 하려고 하는데 어떤내용을 담아서 연락해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 임차인으로 보이고, 전세연장을 원하시는 경우 그냥 가만히 있으시면 됩니다. 이게 무슨 얘기인지 하실수 있는데, 임차인의 경우 연장을 원할 경우 스스로 연락하여 연장을 요청할수 있지만 임대차보호법상 만기 6~2개월전까지 의사통보가 없으면 묵시적 갱신이 법에 따라 성립되고 묵시적 갱신은 동일조건으로 연장이 되는 만큼 임차인에게 유리한 연장방법입니다. 그러므로 해당기간내 임대인이 먼저 연락온다면 연장의사를 밝히고 조건에 대한 협의를 하시면 되지만, 연장을 원하는 임차인이 미리 연락하여 묵시적갱신의 성립을 막을 필요는 없습니다. 다만, 임차인이 퇴거를 원하는 경우라면 해당기간내 반드시 의사통보를 하셔야 하나 질문의 경우는 연장을 원하시니 필요하지 않을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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장기전세(서울리츠) 대출 관련 문의 드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출에 대한 부분으로 보입니다. 정부가 정책자금으로 제공하는 저금리 공공전세대출을 이용할수 있고 대표적으로 버팀목전세대출이 있을수 있습니다, 다만 해당 대출이용시에는 자격요건, 소득요건, 자산요건등이 충족되어야 하며 자세한 조건에 대해서는 주택도시기금 홈페이지등을 통해 확인하시고 실제 이용가능여부는 연계은행을 통해 확인하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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5억 아파트 매수시 들어가는 세금 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취득세율의 경우 1%, 지방교육세 0.1%을 해서 취득세는 550만원, 여기에 등기를 위한 국민주택채권매입과 각종 등기비용, 법무사비용을 합치면 대략 150~200만원정도 예상되기에 취등록세만 대력 700~720만원이 예상됩니다. 중개수수료의 경우는 0.4%의 요율이 적용되므로 200만원해서 대략 1000만원정도 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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부동산 전세 아파트 복비 협의로 부동산 여러군데 방문 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이론상은 그렇지만 전세계약은 실제 상대방인 임대인과 체결하는 것이고 중개는 공동중개가 있기 때문에 꼭 그렇지는 않습니다. 예를 들어 임대인은 1번 부동산에 중개의뢰를 하였다고 볼수 있고 본인은 다른 부동산중개인을 통해 해당매물을 선택해서 매물을 보고 계약을 진행할수 있습니다. 쉽게 말해서 1번부동산 - 임대인 중개사, 본인은 다른 부동산 - 임차인 으로써 공동중개로 중개가 가능하기 떄문입니다. 이렇게 되면 임차인은 본인을 중개한 중개사에게 중개보수를 지급하면 되기 떄문에 꼭 해당 부동산이 본인 중개인이 되지는 않을수 있다는 의미가 됩니다. 그리고 중개보수의 경우 올린 곳이 세곳이니깐 한곳보다는 협의가 잘될거라는 판단도 현실과 다를수 있습니다. 중개보수가 높은 부동산에 대한 중개이거나 임대인, 임차인 모두를 단독중개 한라면 양쪽으로 중개보수를 받기 떄문에 양쪽에 일부 할인해줄 가능성있지만 중개사입장에서 공동중개는 일은 그대로 하되 한쪽만 중개보수를 받아야 하는 상황이기에 사실상 수익이 크지 않다 판단하여 더 할인을 안해줄수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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부동산 투자에 대해서 관심이 생기는데 어떤 것 부터 알아보면 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 투자대상이나 방법에는 여러가지가 있습니다. 그러므로 어떠한 투자방식으로 접근할지를 먼저 정하시고 해당 투자에 필요한 관련지식을 공부하시는게 필요합니다. 예를 들어 경매투자라면 경매에 관련한 공부를 , 갭투자라면 투자대상물과 입지분석에 대한 사항을 고려하셔야 합니다. 그렇기 때문에 부동산투자를 위한 공부라고하면 막연하게 느껴질수 밖에 없습니다. 그외 투자를 위해서 혹은 부동산 전반에 대한 이해를 위한 기본적인 공부를 원하시는 거라면 개인적으로는 공인중개사 과목에 있는 공시세법(공시법+세법)정도를 서적등을 통해 보신다면 도움이 될수 있을것으로 보입니다. 보통 해당 과목을 통해 등기부를 보는 법이나 우리나라에서 부동산을 다루고 있는 체계등을 이해하는데 도움이되고 실무상 접하게 되는 낯선 단어들도 대부분 해당 과목을 통해 배우실수 있습니다,
경제 / 부동산
25.06.12
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LH 행복주택 36B형 예비번호 받았어요 혹시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 주택별 입주포기자나 부적격자가 얼마나 안올지 알수 없기 떄문에 입주가 가능할지, 또는 어느정도의 대기를 해야할지를 현시점에서는 판단할수는 없습니다. 다만 통상적으로 예비번호 5번이전까지는 3개월이내 예비당첨자도 입주하는 경우가 많고 10번이내의 경우 특수하게 인기가 있는 경우가 아닌 이상 단기간 이내에 입주할 가능성이 높아보이기 때문에 일단은 기다려보시는게 좋을듯 합니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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집근처에 금융자사고 생기면 호재인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금융자사고 설립시에 지역 학군발전과 그에 따른 가격상승을 기대하는 경우가 많으나, 실제 눈에 띄는 지가인상효과는 없는게 현실입니다. 서울의 금융자사고인 하나고등학교 역시 설립전까지 우수한 교육환경 조상과 학군 중심으로써 발전을 기대하였으나, 신도시처럼 계획된 도시가 아닌 이상 주변 인프라가 쉽게 이에 따라가기 어렵고 오히려 등하교시간대에 차량혼잡등으로 인해 문제가 더 크게 부각되는 게 일반적입니다. 즉 현실적인 상황을 배제한채 금융자사고 설립하나만을 가지고 너무 큰 기대는 하지 않은게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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월세 보증금 못받고있습니다 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 원상복구와 보증금 반환과는 법적으로 연관성은 없습니다. 통상적으로 해당 비용등의 문제로 임대인이 지급을 거부하긴 하지만, 만기일에 임대인은 보증금을 반환하는게 맞습니다. 질문의 경우 만기일에 맞추어 퇴거를 하시는 거라면 월세등에 대한 지급을 할 이유는 없지만, 계약중간에 중도해지로써 퇴거를 하였다면 월세에 대한 지급은 부담하실수 있습니다. 내용상 만기퇴거를 하신듯 보이기에 월세나 관리비등의 지급은 하지 않으셔도 됩니다. 현 임대인의 대화내용을 볼때 다음 임차인 주선 전까지 보증금 반환에 의사가 없는 것으로 보이기에 질문처럼 일부를 빼고 돌려달라고 할게 아닌 임차권 등기명령을 신청하고, 임대인에 대한 내용증명발송등을 하시는게 맞을듯 보입니다. 단, 퇴거후 전출을 하셨다면 이때는 이러한 임차권 등기기 되지 않기 떄문에 해당 과정없이 내용증명을 발송하시고 반환소송등을 진행하는 법적조치와 협의를 동시에 진행하셔야 할수 있습니다. 그리고 퇴거이후부터 보증금 반환전까의 지연이자등의 대한 배상을 요구하실수 있습니다. 결론적으로는 대화로 한계가 있다면 법적조치를 동시에 진행하면서 압박하여야 빠른 반환이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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