답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로 답변드립니다. 일단 전세와 월세에서 월세는 말그대로 지출비용에 해당이 되기 때문에 전세에 비해 불리한 임대차방식입니다. 그리고 전세의 경우 대출이 없다는 가정하에 돈에 묶이는 대신 그만큼의 대출이자부담이 없고 월세부담이 없기에 보는 시각에 따라 월 주거비용을 절감하는 것이고 이는 2억으로 그만큼의 주거비용을 버는 것으로도 이해할수 있는 부분입니다. 만약 2억을 가지고 내가 2년동안 주식이든 코인이든 다른 부동산에 투자하여 대출에 따른 이자비용을 상쇄시키고도 남을 수익을 창출하는 방법을 알고 확신이 있다면 당연히 2억을 돌리는게 맞겠으나, 이러한 방법을 알지못한채 막연하게 2억을 전세보증금을 두기 아깝다고 하여 돌리는 것은 위에 말한 주거비용 절감의 효과를 낮추게 되는 악수가 될수도 있습니다. 결과적으로 본인이 재테크를 통해 직접운영가능한 안정적인 투자수익 창출 방법이 없다면 차라리 전세보증금을 두어 대출이자와 월주거비용부담을 없애고 그만큼의 금액을 추가적으로 모아 목돈으로 만드는게 더 안정적인 방법이 될수도 잇습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 분양단계에서 선택옵션 대부분은 완공을 한뒤 개별적으로 시공하는 것보다는 공사비 부담이 더 큰게 일반적입니다. 그래서 보통 분양옵션에서는 입주후 공사하기 어려운 부분이거나 하자 발생가능성이 높은 필요옵션을 제외하고는 대부분 개별시공을 통해 진행하는 일반적입니다. 보통 발코니확정과 시스템에어콘의 경우가 분양옵션으로 많이 선택하는 부분이고, 질문에서의 중문설치나 바닥제, 각부분별 변경옵션등은 개별시공으로 진행하는 경우가 많습니다. 이렇게 개별시공과 분양옵션을 비교하였을 때 가격차이가 크게 나타나는 것은 여러 이유가 있겠으나, 가장 큰 이유라면 분양옵션의 경우 내가 원하는 시공 뿐 아니라 연관된 추가적인 부분까지 포함하여 패키지옵션처럼 되어 있기 때문이고 자재의 선택이나 디자인의 선택이 있어서도 분양옵션은 변경이 불가하나 개별시공의 경우 원자제, 시공방식 선택에 따라 가격을 충분히 낮출 여지가 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 이주시기에 이주를 하는 것은 조합원의 의무입니다. 당연히 해당기간내 이주를 하시는게 필요하면 이주를 하지 않은 경우에 불이익에 대해서는 조합규약에 따라 의무 위반에 따른 조치는 달라질수 있기에 이에 대한 확인은 조합에 하셔야 합니다. 통상적으로 나와있는 내용상 이주기간이 늦은 세대들에서는 보통 관리비 폭탄이라는 문제가 많이 발생하게 됩니다. 여기서 관리비에는 공동주택 유지를 필요한 경비,청소, 승강기관리, 공용전기료등이 포함되고 이는 세대수에 따라 부담이 되는데 이주가 시작되면 그 기간동안에 남은 세대에게 결국은 부담이 커지기 때문입니다, 평상시의 경우라면 빈집이라도 그 세대 소유자가 그 공용부분의 관리를 부담하기에 다른 세대에게는 부담이 되지 않겠으나 위처럼 이주확정으로 이주기간내 이주를 하는 경우에는 빈집세대에 대해서 관리를 청구할수 없기에 남은세대들간 관리비를 나누어 부담하여야 하기에 실제 이주가 늦어지는 세대에서 이러한 불이익이 실제 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내년에 주택가격이 오를지는 알수 없습니다만 , 현재 정부의 의지를 볼때 주택가격의 큰 상승기대감은 낮은 편이나, 시간에 따른 지가상승으로 평균적인 수준의 가격 상승은 가능할수 있습니다, 쉽게 향후 주택가격이 크게 상승 될거라는 기대로 구매하는게 아니라면 추가적인 하락가능성도 낮기 때문에 구매시기로는 현재도 나쁘지 않습니다. 그리고 대출의 경우 금리인하가 향후 나타날 가능성이 높은 만큼 대출시기로는 나쁘지 않으나, 대출한도에 있어서는 규제가 적용되고 있기에 자금조달게획을 꼼꼼하게 세우시는게 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 치안 문제는 특수한 지역이 아니고선 입지고려시에 크게 염려되는 부분은 아닙니다. 학군의 경우는 어딜 기준으로 보는지에 따라 다를수 있겠으나, 서울기준이나 일반적인 학군이 좋은 지역에 비해서는 아직까지는 떨어지는 지역으로 볼수 있고 단순하게 초,중,고를 다니면서 장기거주를 고려하신다면 해당 부분은 평균적인 수준으로 크게 낙후되어 있지는 않습니다. 즉 아이들의 교육적인 부분을 위해 이주하는 입지라기 보다는 서울보다 저렴한 시세와 서울로의 접근성이 유리하고 장기거주시 아이들이 다닐수 있는 학교 및 생활인프라정도는 평균적으로 구축이 되어 있는 지역이라도 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.글쎄요, 해당부분이 통계상 반드시 그렇다고는 볼수 없습니다. 물론 고층일수록 환기가 어렵고, 내부의 밀폐성이 높아지기 때문에 천식, 알레르기 비염등 호흡기 질환등이 나타날 가능성이 있으나, 최근 아파트의 경우 높아지는 만큼 환기에 대한 부분이 강화되고 있기에 현실적으로 고층이라고 병에 걸린다는 것은 사실과 맞지 않는 말입니다. 그리고 현재 RR(로얄동, 로얄층)은 대부분 최고층이며 이는 거주에 있어 조망권과 일조권의 우수성이 더 중요시되고 있기 때문입니다. 풍수에 따른 부분까지는 모르겠으나, 실제 가격적으로도 고층이 저층보다는 높습니다. 그만큼 수요가 더 있다는 의미이기도 합니다. 보통의 고층의 기준은 전체층에서 3분에 2 이상되는 층은 모두 고층으로 보시면 됩니다. 예를 들어 21층이면 14층이상이 고층에 해당된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 구매를 고민하실때 향후 가치상승여부등도 중요하겠으나, 당장의 주택구매시 자금조달에 무리가 없는지를 판단하시는게 가장 필요할수 있습니다. 어찌되었던 자가가 다른 전월세임대차보다는 주거안정효과가 있고 장기거주를 통해 시세변동에 리스크를 조금은 줄일수 있기 때문입니다, 이는 단기적으로 부동산 가격이 하락할수도 있으나, 장기적으로 보면 우상향을 하는게 일반적이고 수도권에서는 아직까지도 이러한 영향이 나타나고 있기 때문입니다. 또한 금리가 추세적으로 낮아질 가능성이 높다는 점도 주택구매시기상 나쁘지 않은 시점으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신권 사용에 대한 구분은 명확하여야 합니다. 대표적으로 임차인이 이를 사용하겠다는 의사를 밝힌 문자나 녹취가 있거나 재계약서상에 갱신청구권을 사용한 재계약임을 특약에 명시한 경우에 사용하였다고 인정이 가능합니다. 보통은 23년도에 최초 재계약시에 보증금 인하에 따른 합의를 진행하셨다면 이때 임차인과 이야기해서 특약등에 계약갱신청구권을 사용한 연장이라는 명시를 해두시는게 가장 정확합니다, 그리고 세입자가 단순히 더 살고 싶다는 의견만으로 갱신청구권을 사용하였다고 볼수는 없습니다, 그에 따라 질문의 경우 아직 갱신청구권을 사용하였다고는 볼수 없기 때문에 이후 재계약시 임차인이 이를 사용하겠다고 하면 실거주증 법에 명시된 예외조건에 해당되지 않는다면 연장을 거부하기 어렵지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 지분만큼을 나머지 한사람에게 넘기는 것은 매매를 통하든 증여를 통하든 둘 중 하나의 방식으로 진행을 하셔야합니다. 그리고 매매와 증여 모두 받는 사람에게는 새로운 지분을 취득하는 것이기에 취득세를 부담하셔야 합니다 또한 등기부상 명의를 변경하는 과정이기에 등록세 및 등기비용이 발생될수 있습니다. 매매의 경우 매매가격이 구매했던 취득가보다 높아 양도차익이 발생할 경우 양도소득세 과세대상이 되고, 증여를 통한 경우 증여세에 대한 과세 대상이 될수 있습니다. 각 개인별,당사자간 관계에 따라 비과세여부에는 차이가 있을수 있기에 정확한 설명은 어려우나, 취등록세의 경우는 무조건 발생한다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세, 월세 계약시 가장 염두하셔야 하는 부분은 당연히 보증금에 대한 안정적인 반환가능여부 입니다. 계약시점에서는 반환가능성을 완벽하게 알기는 어렵기 때문에 최대한의 법적 안전장치 설정이 가능한지를 우선적으로 체크를 하셔야 합니다, 그에 따라 보증보험 가입가능여부, 전입신고 및 확정일자 부여 가능여부등을 체크 하셔야 하고, 계약상 안전성을 높이기 위해 매물의 대략적인 시세확인을 통한 전세가율 예측, 계약당사자가 등기부상 소유권자와 일치하는지 여부등을 잘 체크 하셔야 합니다. 또한 등기부상 권리관계에 대한 분석도 반드시 체크가 필요합니다. 만약 본인에게 경험이 적다면 중개사무소를 통해 중개를 받으시는게 안정한 계약을 위한 방법입니다.