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지역주택조합(지주택)은 사기인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모두다 그런것은 아닙니다. 지주택도 성공사례가 꽤 있고, 현재까지도 여러 군데에서 지주택사업이 진행중에 있습니다. 물론 일반적인 재건축에 비해 사업진행상 어려움이 많은 게 사실이나, 꼭 사기라고 단정하여 말하기는 어렵습니다. 지역주택조합이 사업진행에 실패하는 가장 큰 이유는 개발토지의 확보가 처음 조합원 모집때와 다르게 순조롭게 진행되기 어렵다는 점 때문인데, 이러한 이유는 재건축조합처럼 토지를 소유한 사람들이 모여 개발사업을 진행하는게 아닌, 개발토지를 구매하여 개발을 하기 떄문입니다. 토지확보를 마치고 개발사업을 하면서 발생하는 문제들은 재건축사업에도 나타날수 있는 부분이기에 크게 다르지 않지만, 지주택도 사업이 순조롭게 진행되어 성공한 사례도 적지 않기 떄문에 무조건 사기라고 하기보다는 조합원 참여시 토지확보에 대한 사항과 해당 부지사업성등을 꼼꼼하게 확인하고, 계약을 진행하시면 질문처럼 시세보다 저렴한 조합원 분양가가 새 주택을 확보하실수 있는 사업입니다.
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24.12.08
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2018~2028 서울 분양물량 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울아파트 연도별 입주물량은 2018년 4.2만세대, 2019년 5.3만세대, 2020년 5만세대, 2021년 5.1만세대, 2022년 3.5만세대, 2023년 4만세대, 2024년 3.9만세대, 2025년 3.2만세대로 나타나고 있으며, 2026년부터 2028년까지는 현재 1만세대 미만으로 나타나고 있습니다 ,물론 분양시기와 입주예정 모두 미정인 단지들도 2.6만세대가 있기에 추가적인 공급추가는 있을수 있지만 공급확정된 수치상은 위와 같습니다.
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부동산
24.12.08
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잠실은 왜 롯데가 많나요?? 궁금하네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.롯데가 보유한 금싸리기 토지가 있으니깐 그렇지 않을까 싶네요, 사실 롯데그룹은 유통, 화학분야에서 크게 성공한 기업이지만 실제 회사의 자산중에 금싸리기 토지를 많이 보유한 부동산 재벌기업중 하나이기도 합니다. 그리고 롯데타워등도 결국은 본인들이 보유한 부동산 위에 개발을 한 것으로 보시면 됩니다. 현재 잠실땅은 원래 서울시 소유의 땅이였으나, 1987년도에 롯데그룹이 26550평을 819억에 사들이게 되었는데, 이러한 토지구매가 가능했던 이유는 정치계와의 커넥션(신격호회장과 전두환 당시 대통령과의 친분)등으로 인한 것이라는 이야기 많습니다.
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24.12.08
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연준에서 금리 인하를 하게되면 미국 건설주들의 주가에는 좋은 영향을 줄수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 건설업은 금리인하수혜업종으로 구분되기 떄문에 미국 연준이 기준금리를 인하할수록 건설업 회사들의 주가도 상승될 가능성이 높습니다. 우리나라의 경우도 금리가 인하되면 건설업 주가가 좋아질 가능성은 높지만, 우리나라 부동산시장상황이 지난 하락기에 미분양증가에 따른 PF대출 위기등으로 자금유동성에 어려움을 겪는 건설업체들이 많고 이를 아직 회복 단계까지는 시간이 필요해보입니다. 또한 원자재상승에 따라 수주량도 줄어든 상황이기에 단순히 주가가 오를수는 있지만 실제 건설경기회복까지는 금리가 인하되더라도 시간이 필요할것으로 예상됩니다.
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24.12.08
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아파트에서 아파트로 이사갈 때, 짐들 보통 어떤 식으로 처리하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당일에 퇴거이사와 입주이사를 동시에 히셔야 합니다. 그리고 이사는 짐이 얼마나 있는지 알수는 없지만 대부분 당일에 다 마무리가 가능합니다. 통상적으로 포장이사등을 통해 짐의 양에 따라 차량과 인원이 추가되어 오전에는 퇴거, 오후에는 입주를 마무리하므로 짐이 많다고 해도 크게 걱정하실 필요는 없습니다. 그리고 다음아파트 계약은 이미 퇴거전에 미리 계약을 체결하고 현주택퇴거일이 새로운 주택의 잔금일로 맞추는게 기본입니다. 즉, 거주에 공백이 없이 진행하게 됩니다. 보통은 현주택에도 다른 임차인이 들어오고 새로운 주택에서도 기존임차인이 퇴거하면서 보증금을 주고 받기 떄문입니다.
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24.12.08
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방배동 아크로리츠카운티도 1순위에서 마감 되겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연하게 1순위 분양 마감될 것으로 보입니다. 이유는 해당 아파트 청약건은 분양가 상한제 적용 분양건으로 주변시세보다 5억에서 최대 8억까지도 낮은 분양가로 정해져 있기 때문에 로또분양으로 구분되어 청약시 청약자가 몰릴것으로 예상이 되는 물량입니다.
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24.12.08
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일본 집을 외국인이 살 수 있는 것 같던데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일본에서도 거주하지 않는 외국인도 자유롭게 부동산을 구매할수 있습니다. 일본 국내법상에도 외국인에게도 일반인과 동일한 권리를 부여하고 있습니다. 구매방식은 우리나라와 크게 다르지 않고 세금의 경우는 취득세, 등록면허세, 인지세등의 세금을 발생하고 보유중에세는 자산세와 도시 계획세를 납부하셔야 합니다. 사실 일본과 우리나라 부동산 구매방식이나 제한여부는 크게 다르지 않습니다.
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24.12.08
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에코프로 머티 10만원 초반에 샀었는데 버티는게 답일까요
냉정한 이야기지만 주식을 구매하실때 손절가에 대한 계획없이 구매를 하셨다면 지금이라도 파시는게 맞습니다. 최소한의 매수전에 손절가와 목표가정도는 정하시고 진입하시고, 주가변동에 따라 대응이 된다면 모를까 스스로 이로한 부분이 없다면 손해가 나더라도 털고 나오시는게 맞을듯 합니다.주식 전문가는 아니기에 정확히 판단드리기 어렵지만 개인적판단으로는 현재 그래프자체가 하방으로 가고 있고 변곡점(거래량 터진 양봉)도 발생되지 않은 상태이기에 추가적인 하락도 가능할수 있는 부분이 있다 판단됩니다, 63000원까지 하방이 열려있어 보이고, 해당 가격대에서 지지를 받지 못한다면 더 크게 하락할 가능성이 있습니다.
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24.12.08
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디딤돌 대출로 아파트 매수 시 잔금일, 법무사 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 법무사는 대출금을 보내주는 거나 하지 않습니다. 법무사는 잔금일에 소유권이전등기서류를 받아 등기신청을 대리로 진행하는 역할을 하며, 대출금의 지급과 전달은 은행과 매수자가 처리하는 부분입니다. 그리고 잔금이 지급되면 이때부터 법무사는 등기이전신청및 이전절차를 대리하여 진행하게 됩니다 , 그리고 잔금일에 매매계약서를 작성하는게 아니라, 계약금을 전달하는 시점에 계약서를 작성하고 실제 잔금일에는 잔금만 전달하게 되고 매도자는 등기이전에 필요한 서류를 법무사에게 전달하여 등기를 이전하게 됩니다. 보통은 계약시에 중개사가 중개과정상 계약서작성 및 절차를 진행하고 법무사는 참석하지 않고 중개사등을 통해 소유권이전에 필요한 서류만 받아두었다고 잔금지급이 확인되면 실제 등기만 신청하게 됩니다.
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24.12.08
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경매 관련 여러가지 질문드립니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1.이때임차인조씨는말소기준권리인 ‘근저당’보다전입일이느린관계로대항력이없는데,확정일자도느리니배당순서가근저당보다후순위인걸까요?-> 원칙상 배당순서는 말소기준권리인 근저당 보다 후순위가 맞습니다. Q2.그리고예상배당표에조씨의 5000 중 2700은배당신청하였으니낙찰대금에서받고, 2300은소멸로되어있는데소멸이유가무엇인가요?-> 2700만원은 소액임차인 최우선 변제로 말소기준권리보다 최우선배당이 된것이고 말소기준권리 이후 권리는 경매이후에 모두 소멸하므로 임차권도 소멸하였다고 보시면 됩니다. Q3.조씨의입장에서2700을수령하기위해서낙찰자가조씨에게주어야할서류라던지가있을까요?- > 보통은 낙찰자가 명도확인서를 전달해 주어야 실제 배당이 가능한 것으로 알고 있습니다. 해당 명도확인서에는 낙찰자 인감증명서가 첨부되기 때문에 배당을 위해서는 필요합니다. Q4. 2300이소멸이라면제가인수할건없는 것같은데,해당돈은전집주인에게소송으로받는건가요??-> 그럴것으로 보이며, 낙찰자 입자에서는 어찌됐던 말소되는 권리이기 떄문에 배당여부와 관계없이 주택인도등에는 문제가 없습니다. Q5.등기부상임차인은조씨로되어있으나,실제거주는 제3자가거주중이라면,명도진행은실제거주중인 제3자와하는게맞을텐데,원만한합의가진행된다면 제3자에게명도합의서를작성해주면될까요?-> 제3자는 실제 권리관계가 없다고 보시면 되고, 제3자가 있다면 권리가 없는 사람이기 때문에 퇴거를 요구하시면 되고, 명도합의서는 실제 명도가 되지 않았기 때문에 누구에든 명도가 되지 전까지는 전달하시면 안될듯 보입니다. Q6.잔금까지납부한상황이라면원만한명도가어려울시 제3자에게 ‘점유이전금지및강제집행’을행하면될까요?-> 보통은 잔금시에 명도신청을 동시에 하는게 일반적이고, 경매입찰전에 이미 임장을 통해 실거주자를 확인하셨다면 해당 사람을 상대로 진행하시면 될듯 보입니다. Q7.또한등기부상의임차인조씨에게는명도합의서작성을포함한그외에다른무언가를해주지않아도되는부분일까요?아니면내용증명이라던가 제3자에게보내야하나요??-> 원칙상 다른 무언가를 해줄 부분은 없습니다. 다만 보증금 반환없이 퇴거를 해야되는 상황이 예상되므로 통상적으로는빠른 명도를 위해 이사비용등을 지원해주는 경우가 많으나, 이는 선택적인 상황입니다.
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