아파트 재건축 자기부담금이 왜 이렇게
예전엔 본인 아파트가 재건축이 된다고 하면 마치 로또걸린 것처럼 그랬었던 기억이 있었던 것 같은데
지금 살고 있는 아파트가 재건축이 시작되고 자기부담금을 보니 신규로 입주하는 사람들보단 금액이 낮긴 한데 별 차이가 없어보이는데 모든 재건축이 다 이런건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 전후의 용적률차이나 재건축 아파트의 조건에 따라서 다를 수 있지만, 최근 재건축아파트의 경우 고금리와 고환율 등으로 자재비와 인건비등이 많이 상승하고 PF대출 이자 부담등으로 조합원 분담금이 증가하여 사업성이 떨어지고 있습니다. 심한 경우에는 건설사들이 공사를 기피하여 재건축 진행이 잘 되지 않는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축마다 사업성에는 차이가 있고 사업시점의 경기나 부동산 시장상황도 차이가 있기 때문에 해당 사업이 로또가 될지 그저그런 사업이 될지는 각 사업마다 다릅니다. 다만 최근처럼 물가상승에 따른 건축자재 상승으로 분양가는 올라가고 부동산 경기침체에 따라 주변 시세등의 하락이 나타나는 시점에서는 재건축사업의 사업성은 전반적으로 낮아진 상태라고 볼수 있습니다. 그리고 분양가의 경우는 일반적으로 조합원 분양가가 일반 분양가보다는 낮게 책정이 됩니다. 이유는 시행자로써 본인의 기존 주택이나 토지를 제공하고 조합을 통해 직접 사업과정에서 발생하는 비용과 리스크를 모두 부담하기에 조합원에게는 원가 기준으로 분양가를 책정하게 됩니다. 다만, 현재와 같이 부동산 침체와 물가상승등이 계속된다면 개발비용이 증가하기 떄문에 조합원 분양가와 분담금은 커질수밖에 없고 그에 따라 일반분양가와의 차이도 점차 낮아지게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축의 원리가 원래 자기가 가지고 있는 아파트 감정평가를 하고 조합원이 신청한 조합원아파트 분양가를 받아서 차액만큼 분담금을 지불을 하는 원리이고 조합원에서 이익은 조합원분양가가 일반분양가보다 싸기 때문에 그 차이가 프리미엄이 형성이 되어서 좋다는 뜻입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 것처럼 과거에는 "재건축=로또"라는 인식이 강했습니다. 특히 강남 등 인기 지역에서는 오래된 아파트가 재건축되면 새 아파트로 탈바꿈하면서 시세차익이 수억 원씩 생기는 경우도 있었기 때문입니다. 하지만 최근에는 재건축의 수익성이나 혜택이 예전만 못한 경우가 많아졌고, 심지어 말씀처럼 기존 조합원들의 부담이 신규 입주자와 별 차이 없는 수준까지 올라간 사례도 늘고 있습니다.
과거 재건축 = 로또였던 이유낮은 조합원 부담금: 공사비 대비 분양가가 높게 책정되면서 조합원들은 기존 집값만으로도 충분히 새 아파트를 받을 수 있거나, 오히려 수익을 내는 구조가 많았습니다.
규제 완화 분위기: 한때 용적률 상향, 분양가 자율화 등으로 사업성이 높았고, 속도도 빨랐습니다.
주택가격 상승기: 부동산 가격이 빠르게 오르던 시기에는, 입주 전후로 시세가 크게 올라 "입주권 프리미엄"이 생기기도 했습니다.
공사비 폭등
자재비, 인건비, 설계비 등 전체 공사비가 매우 많이 상승해 조합원 1인당 분담금도 많이 늘었습니다.
분양가 상한제 적용
공공택지든 민간택지든 분양가를 제한하다 보니 분양수익이 줄고, 그 부담이 고스란히 조합원에게 돌아갑니다.
이주비, 이사비, 사업비 증가
조합 운영비, 금융비용(이주비 대출 이자 등), 관리비, 소송비용 등 다양한 간접비도 상승했습니다.
기부채납(임대주택, 공공시설 등) 확대
재건축 인허가 과정에서 지자체가 요구하는 기부채납 규모가 커졌고, 이는 사업성에 부담을 줍니다.
세금 문제
재건축 초과이익환수제에 따라 일정 이익 이상은 정부가 환수하기 때문에 수익성이 낮아지는 경우도 많습니다.
아니요, 모든 재건축이 그렇지는 않습니다. 조합원 부담이 크게 달라지는 건 다음 요인들에 따라 다릅니다:
입지와 시세
강남이나 인기 지역일수록 시세가 높기 때문에 분양가 상한제가 적용되어도 수익성이 존재할 수 있습니다.
반대로 외곽 지역은 신규 분양가 자체가 낮기 때문에 조합원도 큰 이익을 보기 어렵습니다.
용적률 증가 폭
얼마나 더 많은 세대를 지을 수 있느냐에 따라, 분양 수익이 달라져 조합원 부담도 달라집니다.
초기 취득가
기존에 집을 오래전, 저렴하게 매입한 조합원일수록 상대적으로 수익이 큽니다. 최근에 고가에 매입한 경우는 거의 이익이 없거나 오히려 손해일 수도 있습니다.
사업 방식과 시행사 능력
어떤 건설사와 어떻게 계약을 했느냐에 따라 총 사업비가 달라지며, 이에 따라 조합원 부담금도 크게 달라질 수 있습니다.
요즘에는 재건축이라고 해서 무조건 로또는 아닙니다. 오히려 “수익이 거의 없는 재건축”도 많아지고 있고, 기존 조합원과 일반 분양자 간 금전적 부담이 비슷한 수준까지 올라간 경우도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
최근 몇 년 사이 건설 자재비, 인건비 등이 크게 상승했습니다
이로 인해 전체 재건축 사업비가 증가했고, 조합원 부담금도 자연스럽게 늘어났습니다
재건축에서는 용적률 상향 등을 받는 대가로 기부채납(공공시설 제공) 의무가 있습니다
특히 서울 등 대도시는 기부채납 요구가 많아졌고, 이 비용이 조합원들에게 돌아갑니다.
예전에는 재건축이 완공되면 시세가 크게 오를 것으로 예상되어 기대 차익이 컸지만, 지금은 분양가 상한제나 규제 등으로 분양가가 제한되고 있어 기대만큼 시세 차익이 크지 않습니다
게다가 신규 분양자들도 고분양가를 내기 때문에, 조합원과의 부담금 차이가 크지 않을 수 있습니다
재건축 초과이익 환수제, 보유세 인상 등 조합원에게 돌아가는 실질 수익이 줄었습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 요즘 원자재 및 인건비가 많이 올라 조합원분들의 자기 분담금이 많이 오른 상태입니다.
전국의 모든 재개발, 재건축 사업장이 동일한 상황이고 일부 재개발 단지는 추가분담금을 해결하지 못해 사업이 중단된은 경우도 발생하고 있습니다.
앞으로 인플레이션으로 인해 재개발, 재건축 사정은 더욱 안좋아지리라 생각합니다.
감사합니다.