우리나라에서 큰 이슈였던 전세사기의 유형과 피해를 본 사람들의 유형은 어떤 것이고, 피해보상이 이루어졌는지 궁금합니다.
우리나라에서 큰 이슈를 불러일으킨 전세사기가 수많은 피해자가 생기게 하였는데, 전세사기를 낸 사람들이
보인 유형은 어떤것이었고, 피해를 받은 사람들은 현재 보상을 받고 정상 생활을 하고 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기의 유형은 다양하나 주로 높은 전세가율의 주택들이 시장 침체에 따른 가격하락으로 깡통전세가 되면서 발생된 경우가 많습니다. 이러한 경우는 사실상 전세사기에 포함되긴하나, 정확히는 전세보증금 미반환사고이지 사기라고는 볼수 없습니다. 그외 전세사기 대표적인 유형에는 과거 주택을 구매한 소유자가 임대차를 체결한후 보증금을 받은뒤 반환능력이 없는 제3자의 명의로 주택을 처분하는 방식이 많았으며, 최근에는 신탁부동산에 대해서 신탁사동의없이 임의대로 임대차를 체결한 뒤 보증금을 먹튀하는 형태까지 나타난것으로 알고 있습니다.
보통 전세사기의 피해보상은 본인 스스로 가입한 전세보증보험을 통해 이루어지는편이고, 이러한 것도 없는 상황이라면 사실상 보상이 아닌 정부정책상의 전세사기피해에 따른 대출 및 우선매수권부여등의 혜택등을 제공하는 정도로 진행중입니다. 즉, 사기피해금액에 대한 직접적인 보상은 정부나 지자체가 대신해주고 있지 않기 떄문에 임차인 스스로가 감당하여야 하는 상황입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
법적으로 전세사기 당한 사람들에 대해 보호를 해주는 것은 불공평한 일 일 수 있기 때문에 공적자금으로 지원해준 것은 없습니다. 법원에서 피의자의 재산으로 이를 보상해야 하며, 실제로 깡통 전세인 경우가 많기 때문에 보상받는 경우는 거의 없는 것으로 알고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,무자본 갭투자형 사기
임대인이 전세보증금만으로 주택을 구입하고, 이후 세입자에게 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방식입니다
이러한 방식은 집값 하락 시 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높습니다
, 이중계약 및 중복계약
하나의 주택에 대해 여러 명과 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 수법입니다. 집주인이나 공인중개사가 공모하여 발생하는 경우가 많으며, 세입자는 계약서에 문제가 없어 보이더라도 피해를 입을 수 있습니다.
,깡통전세
주택의 매매가보다 전세보증금이 높은 경우로, 집값 하락 시 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 특히 신축 빌라에서 이러한 사례가 많이 발생합니다
,신탁사 소유 건물 사기
집주인이 신탁사에 소유권을 넘긴 후, 세입자에게 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방식입니다
신탁사 소유 건물은 법적으로 신탁사가 소유권을 가지므로, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높습니다.
, 대항력 이용 사기
세입자가 전세 계약을 체결한 당일, 집주인이 해당 주택을 매매하거나 담보로 대출을 받는 방식입니다. 이로 인해 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
, 피해를 본 사람들의 유형
전세사기의 피해자는 주로 다음과 같은 유형으로 분류됩니다
청년층 및 신혼부부: 자산이 부족하여 전세보증금을 마련하기 어려운 계층으로, 전세사기의 주요 피해자입니다.
다자녀 가구: 주거 안정성이 중요한 가구로, 전세사기의 피해를 입을 경우 생활에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
무주택자: 주택을 소유하지 않은 세입자로, 전세사기 피해 시 대체 주거지를 찾는 데 어려움이 있습니다.
이러한 계층은 전세사기 피해를 입을 경우 주거 불안정과 경제적 어려움에 직면하게 됩니다
,피해 보상 및 지원 현황
1. 전세임대 보증금 지원 제도
2025년 5월부터 정부는 소득 및 자산에 관계없이 전세임대 신청이 가능하도록 하는 제도를 도입하였습니다. 이 제도를 통해 무주택자는 최대 2억 원까지 보증금을 지원받을 수 있으며, 월 임대료는 시장 가격의 30~50% 수준으로 책정됩니다.
2. 깡통전세 피해 예방 상담센터 운영
경기도 양주시는 '깡통전세 피해 예방 상담센터'를 운영하여, 신축 다가구 및 연립, 다세대주택에서 발생할 수 있는 전세 사기를 예방하고자 하고 있습니다. 이 센터는 시민들에게 깡통전세의 개념과 피해 예방 방법을 안내합니다.
3. 전세보증금 반환보증 제도
한국주택보증공사는 전세보증금 반환보증을 의무화하여, 세입자가 계약 종료 후 전세금을 안전하게 반환받을 수 있도록 하고 있습니다. 또한, 관련 전문가가 동반해 집 상태를 사전에 점검하는 등의 방법으로 더욱 안정적인 주거환경을 마련하고 있습니다.
,피해 예방을 위한 조치
계약 전 등기부등본 확인: 주택의 소유자와 담보 대출 여부를 확인하여, 깡통전세나 이중계약 등의 위험을 예방할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입: 전세보증금 반환보증에 가입하면, 계약 종료 후 보증금을 안전하게 반환받을 수 있습니다.
전문가 상담 활용: 부동산 전문가나 변호사의 상담을 통해, 계약 전후의 법적 문제를 예방할 수 있습니다.
정부 지원 제도 활용: 정부의 전세임대 보증금 지원 제도나 상담센터를 활용하여, 피해를 예방하고 지원을 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세사기는 최근 몇 년간 한국 사회에 큰 충격을 준 사건으로, 수천 명의 서민·청년들이 삶의 기반을 송두리째 잃는 피해를 입었습니다. 이 사건은 단순한 사기 수준이 아니라, 제도적 허점과 악의적인 투기 세력, 그리고 정부 대응의 미흡함이 복합적으로 얽혀 발생했다고 볼 수 있습니다.
전세사기의 주요 가해 유형
전세사기를 저지른 사람들은 단순한 집주인이 아니라 조직적이고 계획적인 사기 수법을 동원한 투기 세력인 경우가 많았습니다. 이들이 보인 대표적인 유형은 다음과 같습니다:
1. ‘갭투자형’ 전세사기매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 아파트나 빌라를 집중적으로 매입
전세금을 이용해 집을 사들인 후, 시세 하락이나 세금 체납 등으로 전세보증금을 돌려주지 못함
일명 "깡통전세" 구조가 대표적인 형태
명의를 도용하거나 차명 거래를 통해 실제 소유자가 아닌 사람이 임대인으로 계약
또는 다른 세대에 중복 전세계약을 체결하여 이중 삼중으로 보증금을 받아 챙김
부동산 법인 여러 개를 만들어 수백 채의 빌라를 매입하고, 전세 계약을 체결함
보증보험 가입도 하지 않고, 보증금을 수천만~수억 원씩 받아 챙긴 후 법인 파산
피해자는 보증보험도 가입 못 하고 손해만 입게 됨
신뢰를 주는 컨설턴트·공인중개사와 공모하여 피해자에게 “안전하다”고 강조
가짜 감정가나 허위 정보로 전세금을 과다하게 책정
피해자 현황 및 정부 보상 실태
피해자 수국토부 발표에 따르면 2024년까지 약 2만여 명 이상이 전세사기 피해자로 확인됨
특히 수도권 빌라 밀집 지역(인천 미추홀구, 부천, 서울 강서·중랑구 등)에 집중
정부는 여러 대책을 통해 피해 구제를 시도하고 있지만, 완전한 보상은 어려운 상황입니다.
1. 전세사기 특별법 (2023년 제정)전세사기 피해자로 인정되면, LH 등 공공기관이 우선 매입 후 공공임대 전환
또는 경매 진행 중인 집을 피해자가 우선매수권으로 살 수 있도록 허용
긴급 주거지원, 이주비 대출, 보증금 일부 선지급 제도 등 포함
HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증) 등을 통해 보증금 보장을 약속
하지만 사전 가입 안 된 계약은 보상 제외, 실제로는 가입 거절 사례도 많았음
일부 피해자는 전세보증금을 경매 낙찰금에서 돌려받고 있지만,
근저당이 우선인 경우 보증금을 거의 회수하지 못하는 사례도 많음
피해자들의 일부는 공공임대주택에 입주하거나 선지급 보증금을 통해 일정 부분 회복 중이지만 다수는 여전히 부채에 허덕이며 신용불량자가 된 상태라고 합니다. 계약 당시에 "사기라는 것을 몰랐다"고 입증하는 것도 쉽지 않아, 특별법의 보호 대상조차 못 되는 경우도 존재한다고 합니다.
향후 과제로는...
사전 예방을 위한 임대인 정보 공개 제도 강화
전세 계약 시 자동으로 보증보험 가입이 되도록 제도화
깡통전세 가능성이 높은 지역 및 건물의 정보 제공
법인 다주택자·임대사업자에 대한 실거래 조사 강화
전세사기는 ‘부동산 투기와 금융 허점’을 악용한 조직적인 범죄였습니다. 가해자들은 갭투자·명의 위장·법인 파산 등을 동원했고, 피해자들은 주로 사회 초년생이나 서민층이 많았습니다. 정부는 특별법과 보상제도를 도입했지만, 완전한 복구는 이뤄지지 않았으며 여전히 많은 피해자들이 경제적 어려움을 겪고 있는 안타까운 실정이네요...
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기는 단순한 임대차 문제가 아니라 의도적인 사기 행위입니다.
대표적인 전세사기 유형으로는 깡통전세가 있습니다. 집값보다 전세보증금이 더 높은 구조로 부동산 가격이 하락 또는 담보대출 과다로 인해 집이 경매에 넘어가도 보증금이 회수 되지 않을 수 있습니다.
그리고 신축빌라 사기가 있는데 신축 빌라는 시세보다 과장해서 분양하고 감정가보다 높은 보증금으로 계약 후 보증금을 편취합니다.
현재 정부에서는 전세사기 피해자 기준을 마련하여 보증금 일부를 선보상하고 있으며 전세보증보험제도를 만들어 전세의 안정성을 높이고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기를 몇가지로 분류해 보면, 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 이나 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라 집값을 부풀려서 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.
전세사기 건수는 2024년 971건으로 2023년의 427건 보다 두배가까이 늘었으며 2014년 이후 최대치를 기록하고 있습니다. 또한 피해를 당했음에도 전세사기 피해자로 최종 결정된 사례가 전체 신청의 약 67.7%에 그쳐서 실제로는 더 많은 피해자가 발생하고 있음을 알 수 있습니다. 대부분이 임차보증금 3억원이하 (97.43%)의 경우 였으며 주로 수도권에 집중(60.5%) 되었고 국토부에서 주거 안정을 위해 피해자로부터 우선매수권을 양도받은 후 경·공매 등을 통해 주택을 매입하고 공공임대로 제공하는 등 지원을 하고는 있으나 구제되는 사람들은 일부에 불과하고 많은 사람들이 어려움을 겪고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하고, 전세보증보험에 가입하며 공인중개사를 통한 거래를 하는 등 주의를 기울일 필요가 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기의 전형적인 수법은 선순위 근저당권이 있는데 과도한 금액으로 전세계약을 해서 향후 전세보증금 반환이 불가한 경우와 빌라와 같은 매물의 시세가 부정확한 경우 시세 또한 과하게 측정을 해서 전세금을 올리고 역전세가 일어나 전세보증금이 불가한 경우처럼 계약만료 시 대부분 전세보증금반환이 어려운 경우가 대부분이였고, 정부에서 선별적으로 전세사기특별법을 만들어서 전세사기피해를 입은 사람들에게 대출등을 통해서 지원을 해주고 있습니다.
감사합니다.