답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역 현황은 각 지자체 홈페이지에서 확인이 가능합니다. 예로 서울시의 경우 서울시홈페이지에서 토지거래허가구역 지정현황 조회를 통해 확인할수 있고 본인이 원하는 지역이 해당구역인지는 토지이음 홈페이지를 통해 토지이용계획열람 탭에서 지번을 입력한후 에 확인하실수 있습니다. 서울시의 경우는 24년 11월 기준으로 191제곱킬로미터 면적에 설정되어 있으면 서울시 전체면적에 31%가 해당됩니다. 주요지역은 강남,서초 자연녹지지역, 국제교류복합지구 및 인근지역, 공공재개발후보지(8곳), 재건축 주요단지(목동, 여의도,압구정, 성수)가 해당됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방도시에 인구가 감소되면 결국에는 부동산 수요감소로 이어지게 되고, 그에 따라 부동산 가격하락이 우선적으로 나타날수 있습니다. 또한 해당지역내 구축에 대한 재건축사업성도 떨어지기 때문에 점차 건물이 노후화되고, 지자체에서는 벌어들이는 세금이 줄어들고 노인에 대한 복지비용이 증가하기 떄문에 정직 도시환경개선을 위한 재개발이나 정비사업을 진행하기 어려워질수 있습니다. 결국 도시자체가 노후화 , 구도심화되는 문제가 나타날수 있고, 이는 곧 유입인구감소와 유출인구를 증가시키면서 위와 같은 문제가 계속 순환하게 되면서 도시소멸화단계에 접어 들수 있습니다. 보통 질문에서 말한 것처럼 지방도시가 활성화되기 위해서는 소비여력이 있는 소득이 있는 젋은 노동가능세대 인구유입이 필요하고 결국에는 이들이 일할수 있는 직장이 있어야 합니다. 그렇기에 각 지역별로 산업단지 및 회사유치가 반드시 필요합니다. 그래서 지방도시간 통합화를 통해 메가시티를 구성하려는 움직임이 있고 이를 통해 회사유치와 인구유입을 위한 계획을 진행중에 있는 것으로 알고 있습니다 , 다만 단기적인 계획이 아닌 만큼 아직은 갈길이 먼상황입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발의 경우라면 각 지자체 홈페이지를 통해 확인이 가능할수 있고 아파트 재건축의 경우는 보통 진행단계별 현수막등이 기재되고 주변부동산에 정보가 있기 때문에 확인하실수 잇습니다. 보통 개발사업이 단기간 이루어지는 것이 아니고 장기적으로 진행되나 실제 호재에 따른 시세반영은 제3자가 알게되는 시점에는 이미 반영이 되어 있을 가능성이 높습니다. 보통 정보의 비대칭성 특징이 있는 부동산에서는 호재를 미리 알수 있다는건 수익과 연결되는 부분인 만큼 통상적으로 해당 방법이 공유되는 경우는 없습니다. 결국에는 평소 개발 예상이 되는 지역에 관심을 가지고 실제 주변 부동산을 통해 신분을 쌓으면서 지역호재가 나타났을 떄 남들보다 빠르게 정보를 획득하는 방법이 있을수는 있습니다. 가만히 있으면서 이러한 호재를 미리 아는 방법은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 한남3구역 재개발에 따른 초등학교 신설무산 위기를 말하시는듯 보입니다. 문제의 발생은 최근 서울시가 해당 지역에 학교용지를 공공공지로 용도를 변경하겠다고 발표하면서 시작된 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 시행사인 조합측에서는 총 5988가구의 대단지 아파트가 들어설 곳으로써 학교가 없을 경우 교육권을 보장받기 어렵다는 이유로 지자체에 문제를 제기하는 것으로 알고 있습니다. 참고로 학교용지의 경우 교육청이 소유권을 부여받지만 공공공지로 할 경우 서울시가 소유권을 가지고 가기 때문에 주민들은 서울시의 이러한 용도변경이 금싸라기땅에 대한 장사로 비춰질수 있다고 비판을 하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로는 대출을 풀로받더라도 자기자금이 최소 30%정도는 들어가는게 맞습니다. 문제는 빌라의 경우는 시세자체가 부정확하기 때문에 대출시 평가되는 주택가액을 높게 책정하여 더 많은 대출을 받아 실입주금을 낮추어 입주하는게 가능은 합니다. 문제는 그럴경우 이후 주택가격하락등이 발생할 경우 담보물에 대한 담보가치가 하락하기 때문에 대출에 대한 원금회수 및 추가담보대출 요구가 있을수 있고, 결국에는 입주자들의 원리금부담까지 가중될수 있습니다, 즉, 가능은 할수 있지만 이대로 입주하는 것은 좋지 않을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무속신앙을 믿으시는건 본인의 선택이나, 이걸 남들이 어떻게 도와주기는 어렵습니다. 본인 스스로 불안하시면 동쪽으로 가시지않으시면 되는 문제이고, 손없은날이 아닌날에 이사시 잡귀가 들어올수 있다는 것도 무속신앙이기 때문에 이를 믿으시면 손 없는날 이사를 하시면 됩니다. 이게 과학적으로 맞다, 틀리다를 판단할수도 없고 입증할수도 없는 문제이기 때문입니다. 개인적 생각으로 무속신앙을 너무 믿는다면 결국 본인의 사주대로 살게되는 것인데, 실제 사주대로만 살아가는 사람이 있는지는 잘 모르겠습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 임대인이 건설사냐, 개인이냐에 따라 안정성이 판단되는 것은 아닙니다. 중요한 건 해당 부동산의 권리관계등을 보고 판단하셔야할 부분입니다. 그리고 건설사와 직접거래시에는 본인이 이러한 확인을 다 해야하기 떄문에 더 신중하게 하셔야 하며, 만기퇴거시 보증금반환의 경우는 사실 법인회사가 개인보다는 미반환사고가 덜 나는 편이긴 합니다. 문제는 중간에 매매가 될 가능성이 있기 때문에 중간중간 등기부확인은하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 집에 방문은 하지만 집안에 들어와서 확인하거나 하지는 않습니다. 보통 이사를 하고 전입신고를 하게 되면 사실조사를 통장이하지만 방문하여 문앞에서 실제 사는지만 문의하는 정도 입니다. 즉, 사실확인이 질의응답으로 진행되는 만큼 크게 걱정하실 정도는 아닙니다. 그리고 방문시간은 통장에 따라 상황별로 진행하기 떄문에 정확히 알수는 없으나, 불시방문해서 피해를 주거나 하지는 않기 떄문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저는 계약 갱신을 원하기 때문에 갱신을 할 계획이지만, 듣기로는 제가 직접 계약갱신 의사를 말하면 갱신 시 보증금 5%를 증액을 임대인이 요청할 여지를 주는 것이고, 아무런 대답이 없으면 묵시적 갱신이 되어 보증금 5%를 증액을 거부할 수 있다고 하는데 맞나요?-> 일단 본인에게 갱신청구권이 있는지 확인, 그리고 해당 갱신청구권을 만기 6~2개월전에 임대인에 대해서 정확하게 사용의사를 밝혔는지를 판단하셔야 합니다. 그리고 해당기간동안 아무런 의사표현이 없었다면 갱신청구권 사용없이 묵시적 갱신이 성립되지만, 12월초에 최초 연장의사를 밝혔던 만큼 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 즉 현재는 갱신청구권을 사용있는지, 사용을 하였는지에 대한 판단이 우선 필요합니다. 제가 처음에 계약을 원한다고 했는데 임대인이 거절했습니다. 이것도 제가 직접 계약갱신 의사를 밝혔다고 볼 수 있을까요..? 보증금 5%를 올리고 싶지 않아서 묵시정갱신으로 해야할거 같아서요!-> 연장의사를 밝힌 것이지 이것만으로 갱신청구권을 사용하였다고 판단할수는 없습니다. 그리고 본인선택에 따라 묵시적갱신을 할수 있는게 아니며, 위에서 말했듯 12월에 먼저 의사통보를 하셨기 때문에 이미 묵시적갱신 성립은 불가한 상황입니다. 단순히 계약연장의사를 밝힌 것이고 임대인은 이를 거절하였고 현재 협의중이다 여기까지가 사실인듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 관계없습니다. 보통 확정일자 부여가 되었더라도 실제 부여일자는 전입신고를 한 익일부터 우선변제권이 발생하기 떄문에 전입신고 익일부터 적용되는 것이고, 확정일자 부여의 경우 중복이 되더라도 크게 문제가 되지 않습니다.