답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매나 공매에서 유치권은 등기부상 기재되는 권리가 아니고, 실제 낙찰을 받더라도 인수되는 권리에 속하기 떄문에 입찰전 임장등을 통해 존재여부를 확인하게 됩니다. 질문처럼 이를 모르고 낙찰을 받은 경우 입찰보증금 손실을 감수하고 낙찰지위를 포기한 것으로 보이고 이런 경우 공매의 경우 다시 재입찰이 진행하게 됩니다. 다만 이전 최저매각대금보다는 낮은 금액으로 진행하게 되는게 일반적입니다. 사실상 유치권의 존재할 경우 이를 포함하여 입찰가격을 고려하여 입찰하기에 사실상 낙찰가능성이 낮아지고 유찰이 되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양아파트에 대한 전세임대차는 원칙적으로 가능합니다, 다만 해당 분양권에 실거주요건 또는 전매제한이 있는 경우라면 이때는 임대차가 사실상 불가할수 있습니다. 즉, 분양건들마다 정해진 실거주요건과 해당 단지가 속한 지역의 규제여부에 따라 달라질수 있기에 이는 개별확인이 필요할수 있습니다. 보통은 분양사를 통해 문의하시면 정확한 가능여부를 알수 있습니다. 만약 가능한 경우에는 주변부동산을 통해 세입자를 구하시면 되고, 보통은 입주기간내 잔금일과 전세세입자 잔금일을 맞추어서 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시에 보증금 인상에는 제한이 없습니다. 주로 두 당사자간 합의에 따라 정하게 됩니다. 단, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자에 등록된 경우에만 5%이내 인상으로 제한이 됩니다. 이러한 경우를 제외하고는 임대인은 시세혹은 원하는 만큼의 인상을 요구할수 있고 임차인이 이에 동의하여 연장을 하거나 수용하기 어려운 경우 만기퇴거를 하시게 됩니다. 질문의 경우에서는 임대인이 개인이고 질문자님에게 갱신청구권이 있다면 5%이내로 제한하겠으나, 위 글에서는 갱신청구권사용여부를 알수 없기에 답을 드리긴 어렵고 혹시라도 이전까지 사용한 적이 없다면 지금이라도 만기 6~2개월전 사용의사를 전달하시고 법에 따라 5%이내 인상만을 할수 있다는 점을 통보하시면 될듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가율이 낮아진다는 의미는 주택시세와 전세보증금간 격차가 커진다는 의미로 쉽게 주택가격이 전세보증금 인상보다 빠르게 급등하는 경우가 대표적인데 이러한 전세가율 하락은 주로 수요가 집중되는 서울 상급지에서 나타나고 있습니다. 이러한 전세가울 하락은 실제거주가치보다 미래에 대한 상승기대감이 더 크다는 의미로 주택가격에 거품이 크게 만들어진다는 의미로 볼수있고 결국은 시장자체가 불안정한 상태라 판단할수 있습니다. 그리고 실제 규제에 따라 갭투자가 금지되고 신규공급까지 줄어들면서 전세매물이 크게 감소하였고 이에 따라 기존계약연장이 늘어나는 것으로 보이는데, 이렇게 되면 결국 전세가격이 이후 폭발적으로 상승하게 되면서 전세가율은 다시 올라갈 가능성이 있고 이는 주거불안정의 확대로 이어질 가능성이 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서류를 위조하거나 동의없이 서류를 발급받아 진행한다면 가능할수는 있습니다. 우리나라의 경우 등기의 공신력을 인정하고 있지 않고 형식적심사만을 한뒤 이전이 되기 때문입니다. 다만 이렇게 하기에는 쉽지 않은게 등기에 필요한 서류가 적지 않고 실제 이전이되더라도 실제 소유자의 법적 대응에 따라 소유권 회복이 가능할수 있기 때문입니다. 다만 ,부부간에 벌어지는 부분에 대해서는 아무래도 타인보다는 가능성이 더 높기 때문에 해당 사건이 발생한다면 정확한 부분은 변호사등을 통해 상담이 필요할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이라면 조합을 통한 세입자에 대한 별도 보상은 없기 떄문에 해당 부분은 중도해지에 따른 임대인과 협의에 따라 이사비용등의 보상이 가능할수는 있지만 경우에 따라 합의가 되지 않으면 보상이 없을수 있습니다, 재개발의 경우에는 이와 다르게 세입자에 대한 주거이전비, 이사비용등의 보상이 이루어질수 있는데 실제 거주기간에 따른 요건이 있습니다. 질문처럼 장기거주를 하고 있는 상황이라면 특별한 문제없이 보상대상에는 해당될것으로보입니다 . 보상비용에 대해서는 정해진 법률에 따라 산정되는 만큼 정확한 금액대는 별도 확인이 필요할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세신고의 경우 재계약시 금액변동이 없다면 신고하지 않으셔도 됩니다. 또한 보증금이 6000만원이하 또는 월세30만원이하의 경우에도 신고의무가 면제되기 떄문에 질문처럼 보증금 5천만원의 전세일 경우 금액이 변동되더라도 6000만원을 넘지 않으면 신고의무는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물건축 방식이 층별 세대, 구조등에 따라 크게 달라질 부분이므로 정확한 설명은 어려우나 일반적으로 전용율(전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율)을 기준으로 볼때 빌라의 경우 대체로 70%이하로 보게 됩니다. 그에 따라 공급면적이 31평정도가 된다면 실제 한개의 층 전용면적은 21평정도 될것으로 보입니다. 아파트의 경우 70~85%사아로 보게 되므로 전용면적상 2~3평정도 차이가 나지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약만료 6~2개월전까지 계약당사자간 서로 아무런 의사통보가 없이 지나갔을때 법에 따라 성립되는 자동연장의 개념입니다. 만기일이 4월 26일이라면 2월 26일전까지 아무런 의사통보가 없어야 하고 해당 시점을 기준으로 묵시적갱신은 성립하게 됩니다. 즉, 2월 26일이 맞습니다. 상가의 경우라면 1개월전까지 이므로 3월26일이 됩니다. 즉 1월26일은 어디에도 해당되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토허제의 경우 사전허가 절차로 인해 보통은 허가조건부 계약서를 작성, 허가시에는 그대로 해당 계약서대로 진행이 됩니다. 그리고 허가가 되면 이미 게약금은 계약금으로 대체하고 남은 잔금 60%만 잔금시기에 지급을 하시면 되는게 일반적입니다.다만 질문자님이 기재한 부분이 내용상 헷갈리게 기재된 듯 보입니다. 지금 말하는 계약금 40%는 아마 전체 매매금액의 계약금 10% 중 4%을 지급한 것으로 이해가 됩니다. 즉 매매가 1억이라면 계약금 10% 인 1000만원중 약정시기에 400만원을 입금하셨다는 의미로 보입니다. 이러한 경우가 맞다면 허가가 되면 정식계약으로써 효력이 발생하기에 나머지 6%금액을 입금하셔야 합니다. 여기서 4%을 다시 돌려받고 10%을 지급하나, 나머지 6%를 지급하나 큰 방법상의 차이만 있을 뿐 결국 계약금 10%전액을 허가이후에 지급하셔야 하는 부분입니다.