답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 경우도 조건이 변경되는 경우로써 보증금6000만원초과 또는 월세 30만원초과시에는 전월세신고를 하셔야 합니다. 그에 따라 이에 해당되면 1번처럼 주민센터를 방문해서 임대차신고를 하시거나, 온라인으로써 부동산 거래관리시스템에 접속하여 신고를 하실수도 있습니다. 2. 재걔약연장에는 크게 합의에 따른 합의연장, 법적 의사통보기간을 초과하여 자동연장이 되는 묵시적갱신 또는 자동연장, 그리고 갱신청구권 사용에 따른 연장이 있을수 있습니다. 위에 재계약은 말그대로 어떠한 방식이든 현 계약을 다시 연장하는 계약자체를 재계약이라고 하고, 갱신청구는 아마도 갱신청구권을 사용한다는 의미로 볼수 있습니다. 질문의 경우는 합의에 따라 단기연장을 하신것으로 합의연장을 통한 재계약으로 보시면 됩니다. 3, 계약서 작성시 이전계약서를 참고하시면 되고, 계약기간과 조건등에 대해서만 변경을 하시면 됩니다. 그리고 특약에는 두당사자간 합의에 대한 부분을 세부적으로 기재를 하시면 되는데 통상적으로 재걔약서 특약에는 "기존계약을 연장한 계약임"이라는 문구는 통상적으로 넣게 됩니다. 그외 단기계약임 만큼 퇴거시에 별도 불리할수 있는 부분들이 있는지 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 전월세 전환율은 4.5%을 적용하시면 되고, 보증금에 5%인상분 3750만원을 월세로 전환할 경우 매월 월세는 14만원정도가 됩니다. 즉 7.5억 에서 반전세인 7.5억 /월 14만원으로 전환이 가능합니다 . 다만 전환율에 따른 기준이 이런것이고 협의에 따라 정할수는 있으나, 문제는 갱신청구권 사용시 5%이내 인상으로 제한이 되는 만큼 해당금액을 초과할수는 없을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 매년 1월1일을 기준으로 산정하며 5월 31일전에 공시를 하게 됩니다. 공시지가가 오르는 이유는 시세상승률을 반영하는 부분과 정부의 공시가격 산정체겨 변동에 따라 발생하며, 올해는 개별공시지가의 경우 평균 2~3%정도 상승하였고, 만약 해당지역이 개발등의 이슈로 실거래가나 시세가 많이 상승한 경우 지가변동률이 적용되어 공시지가가 평균이상 올라 책정될 가능성은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서는 만기이후에 연장이 불가하다는 의미이지, 만기전퇴거를 해도 된다는 의미가 아닙니다. 재건축등에 따라 이주로써 바로 퇴거를 해야할 상황이 아닌 경우 만기까지는 그대로 거주를 하시고 퇴거를 하시는게 맞습니다. 즉 해당 이슈가 있다고 해서 본인임의대로 만기전 퇴거를 할수는 없으며, 당연히 만기전에 임대인이 보증금을 돌려줄 이유도 없습니다. 결국에는 만기일에 맞추어 퇴거를 하시면 되고 상황상 조기퇴거를 하고 싶은 경우 임대인과 협의하여 동의를 구하셔야 합니다. 임대인이 동의를 조건으로 별도 중개수수료부담이나 남은기간월세 지급등을 요구할 경우 이에따르셔야 하기에 만기 까지 거주를 하고 퇴거를 하시는게 손실이 없을것으로 보입니다 특히 6월이후에 새로운 임차인을 받지 못하는 상황에서 현 임차인이 조기퇴거를 하면 그 기간만큼 임대인의 임대수익에 손실이 생기기 때문에 쉽게 동의를 할 가능성이 낮고 동의를 한다고 해도 일정수준의 월세부담을 요구할 가능성이 있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인입장에서 묵시적갱신은 불리하기에 만기 6~2개월전에 임차인에게 연락하여 재계약여부를 확인하시고 재걔약의사가 있다면 그에 따라 조건인상등을 제시한후 합의가 되면 연장을 하시면 됩니다. 만약 임차인이 갱신청구권을 사용한다면 실거주가 아닌 인상 연장이 불가피하므로 연장을 하시면 되고 조건인상의 경우도 5%이내로 제한이 되게 됩니다. 만약 조건이 변경되는 경우에는 임차인과 합의에 따라 계약서를 새로작성하실수도 있고 조건변경이 없다면 특별히 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다. 계약서 작성은 두당사자간 합의와 필요에 따라 작성여부를 판단하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 사진에서 전기료의 경우 전월 11만4천원에서 15만원이 된것이고 수도료 역시 4만5천원에서 5만원정도로 된것으로보이는 데 질문에서 세대사용료가 3만원에서 135000원이 되었다는게 어떤걸 말하는지 알수 없습니다 . 그리고 위 항목모두 전용부분 즉 질문자님이 사용하신 사용량에 따라 부담하는 금액으로 다른 집에 공실여부와는 관계가 없어 보입니다. 비교기준이 작년이라고 하면 작년보다 기본요금등이 인상된 부분과 본인의 사용량이 증가한 부분으로 보이긴하는데 사진 하단에 실제 사용량 측정에도 작년보다 사용량 자체가 두배이상 많아진 것으로 보입니다. 어떠한 이유에서 전기 및 수도사용이 늘어난것인지는 사진만으로 확인이 불가하므로 원인에 대해서는 확인을 별도 해보시는게 좋을듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용하였다고 게약서를 반드시 작성하는 것은 아니나, 일반적으로는 갱신청구권을 사용하고 계역조건이 변경되는 경우에는 작성을 새로 하는 경우가 꽤 있습니다. 그리고 갱신청구권을 사용하였다고 반드시 5%증액이 되는 것은 아니며, 증액시 5%이내로 제한이 되는 것입니다. 임대인이 별도 인상에 대한 이야기가 없다면 동일조건으로 연장이된다고 보시면 되고, 갱신청구권을 사용한 이상 임대인의 실거주가 아닌 이상 계약은 연장된 것으로 보시면 됩니다. 만약 계약조건이 이상이 된다면 임대차신고를 하셔야 하고 보증금이 변동되면 확정일자재부여를 하셔야 하나, 조건이 동일하다면 위 두가지 모두 하실필요는 없습니다, 전입신고는 현재 되어 있기에 연장계약시에는 해당되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 매물에서 복층만을 선별하여 찾아주는 시스템이나 사이트는 없습니다 매물별로 해당되는지 여부는 직접 확인을 하셔야 할 부분입니다. 참고로 최근에는 복층구조의 매물이 많지 않은게 사실이고 이는 복층에서 주거시 단점이 많아 수요가 거의 없기 떄문입니다 . 다만 대학가주변이나 역세권주변 원름둥에서는 그나마 매물이 간혹있으므로 해당 지역을 중심으로 보시는게 나을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세차임2기 미납에 따른 계약해지시 계약은 바로 해지가 되기 떄문에 어느정도기간을 달라고 주장하기 어렵습니다. 다만 이사가 바로 되기는 어렵기에 협의를 통해 일정기간 확보를 부탁하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 임차인 과실책임으로 인해 계약이 해지된 이상 계약해지에 따른손해배상 책임등도 함께 있기에 임대인과 각을 세우기보다는 잘 협의를 하여 빠르게 퇴거하시는게 추가적인 비용지출을 막을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 옵션의 경우 하자 원인에 따라 책임소재가 다른데 노후화에 따른 부분이라면 임대인이 수리를 하는게 맞을듯 보입니다. 다만 , 고장이났더라도 임차인에게는 원상복구의무가 있기에 임의대로 버리신 부분은 원상복구의무에 해당이 되어 책임이 전혀 없다고 할수 없습니다 , 보통은 다른곳에 보관하였다가 퇴거시에 원래대로 해놓으시는게 맞습니다. 새것으로 교체하는 것은 비용전부를 부담하기 애매한 상황이기에 협의에 따라 가격을 조율하시는게 필요해보입니다. 인덕션비용은 본인선택에 따라 구매하신것으로 임대인에게 요구할수 없어보이고, 출징비의 경우는 별도 청구를 하실수 있는 부분으로 보입니다. 2. 애매한 부분입니다. 해당 부분은 누가 책임이다 정하여 판단히기는 어렵습니다. 일반적으로 구조적하자나 노후에 따른 하자임을 임차인이 입증하지 않는이상 임차인에게 책임이 주어질 가능성이 높아보입니다. 3. 원상복구에 따른 비용은 사실상 합의로써 정하셔야 할 부분입니다. 10년 살아서 노후화를 고려해서 비용을 일부낮추는 것은 의무나 강제된 부분이 아닌 협의과정에서 주장할수 있는 부분일뿐 상대방이 이를 인정하지 않으면 답이 없습니다 ,그리고 통상적으로 반려동물을 키우는 경우 퇴거시 청소비용이나 벽지교체등의 요구가 많아 분쟁이 많이 발생하게 되는데 대부분은 임차인이 부담을 하는 경우가 많습니다. 질문자님은 10년거주에 따른 노후화를 많이 주장하시는데,조금 죄송스러운 말이지만, 거주가 아무리 길어도 사용감에 따른 노후화정도만을 인정하지 찢김이나 훼손에 대해서는 책임을 피할수는 없습니다 그리고 임대차에서 벽지와 장판은 소모품으로 보지 않습니다. 개인적 판단으로 질문자님은 반려동물을 키웠고 분명한 원상복구의무를 파히기는 어렵기에 임대인과 불편한 관계에서 진행을 하기 보다는 잘 협의를 하시어 비용을 최소화하시는게 가장 현명할것으로 보입니다. 말그대로 10년간을 거주하였는데 임대인입장에서도 무조건적으로 비용을 높게 부르지는 않을것으로 보이기 때문입니다.