답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성의 의무는 없기 떄문에 별도 작성을 할 필요는 없지만, 위처럼 월세인상이 있는 경우로써 월세가 30만원을 초과할 경우 전월세신고 대상이 되기 때문에 신고를 위해 계약서 작성이 필요할수는 있습니다. 그리고 질문자님이 별도의 보증금 대출이 있거나 보증보험등에 가입이 되어 있는 경우에도 연장을 위한 서류제출시 계약서가 요구되기떄문에 작성을 하셔야 할 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 요건에서 신규주택 취득을 한뒤 1년경과후에 새로운 주택을 취득해야 한다는 것 때문에 1년텀이 맞는지가 궁금하신듯 보입니다. 일반적으로 취득세에서 취득일은 잔금청산일과 등기접수일중 빠른 날이 되기 떄문에, 1번주택의 취득시점은 잔금을 치룬 25년 11월 10일이 될 듯 보이고, 2번주택의 취득일은 26년 12월 1일이 될것으로 보여 기간상으로는 위 요건에는 충족이 될듯 보입니다.물론 2번주택 취득시점으로 부터 3년내 1번주택을 매도하여야 하고 1번주택의 1주택 비과세요건(2년보유)를 충족하고 매도를 하셔야 일시적 2주택 양도비과세 적용이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 특약에 명시된 사항은 두 당사자간 합의에 따른 법적효력이 있는 부분입니다. 그에 따라 "반려동물 키울 경우 45만원 지급"의 특약이 명확하게 기재되어 있고 이를 위반하고 반려동을 실제 키우던 것이 확인되면 해당 특약 그대로 책임을 지셔야 합니다. 만약 특약에 구체적인 금액없이 청소비,소득비를 지급한다라고 되어 있거냐, 별도의 반려동물 금지특악이 없다면 현 45만원원 금액에 대한 입증근거를 요구하고 실질 금액만큼으로의 조정을 요구할수 있겠지만, 구체적인 금액까지 특약으로 명시된 상황에서는 임의대로 가격 조정을 요청할 근거가 없습니다, 물론 금액이 통상적인 금액보다 비정상적으로 높다면 문제제기가 가능하나, 실제 원룸의 경우 평수등에 따라 차이는 있으나 청소비+소독비용등이 30만원내외라는 점을 고려하면 위 금액자체에 대해서도 문제제기가 쉽지 않아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수 청구권은 계약이 성립할때, 발생하게 되며, 실질적은 중개보수 청구는 계약성립시가 될수도 있고, 잔금시가 될수도 있습니다. 즉, 부동산중개사무소마다 차이가 있을수 있으며 원칙상은 의뢰인과 중개사간 합의로써 지급시기를 정하실수 있습니다. 물론 현실에서는 중개사들이 요구하는 시점에 지급을 하는 경우가 많은데, 이게 그 때 꼭 지급해야 된다는 강제성을 가진 것은 아닙니다. 실무상 중개보수가 낮은 원룸 전월세등에서는 계약시 받는 중개사무소가 많은 편이고, 중개보수가 싱대적으로 큰 고가주택, 상가매매등에서는 잔금시점에 요구하는 경우가 많긴 합니다. 물론 이것도 반드시 그렇다는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소득에 대한 판단은 은행과 개인상황에 따라 제출서류가 달라질수 있는데, 일반적으로 근로소득자는 급여명세서와 원천징수영수증(전년도), 사업소득자의 경우 소득금액증명원을 가지고 판단을 하게 됩니다 . 다만 소득산정 방식에 대해서는 앞에서 말한 것과 같이 금융기관별차이가 있을수 있으며, 질문처럼 전년도 소득이 근무기간이 짧아 소득이 낮게 산정되는 경우에는 올해 급여명세서를 기초로 하여 1년치 소득을 환산해 적용할수도 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구가 줄어들더라도 무조건 주택이 남지는 않습니다. 우선 지역을 떠나 전체적인 인구는 감소하지만, 현 거주단위 세대가 4인가구에서 1~2인 가구로 분화되는 경우가 많고 혼인율등도 감소하고 있기에 인구수 감소와 필요주택의 감소가 동일하게 이루어지지 않습니다, 그리고 시간의 문제인데 부동산시장에서 주요수요층은 넓게 보아 20~40대가 주를 이루고 있고 현재의 인구급감의 시점의 세대가 위 연령대 진입까지는 10년이상의 시간은 필요한 상황입니다. 지역적인 문제로 보면 수도권에 대한 인구유입이 계속되고 있고 이게 상대적으로 인구감소추세보다는 높기에 지속해서 주택부족에 대한 문제는 나타날수 밖에 없습니다. 반대로 지방에서는 인구감소추세와 실제 수요세대의 인구감소가 맞물려 있기에 현재시점에서도 주택공급의 문제보다는 주택수요에 대한 걱정이 커지는 있는 상황입니다. 마지막으로 거주를 선호하는 주택형태가 대부분 아파트라는 점 때문에 주택보급률이 수치상 100에 가까워도 아파트 공급량이 일정수준으로 올라오지 않는 이상 아파트의 공급은 지속될 가능성이 높습니다. 결국은 지역적 요인과 세대구조의 변화, 선호주거양식으로 인해 아파트의 대한 공급은 지속될수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제가 강화되면 사람들의 수요심리에도 부정적인 영향을 주게 됩니다. 예를 들어 토허제, 규제지역에 지정이 되면 당장 실거주가 아닌 경우 주택매매가 어려워지고, 대출의 경우도 ltv한도가 70%에서 40%로 낮아져 구입자금조달에도 문제가 되기 때문입니다. 그에 따라 투기수요가 줄고 실수요자들은 자금조달이 어려워 거래가 성사되기 어렵고 반대로 소유자들은 양도중과세등 세금에 제한을 받게 되어 주택매도를 위해 매물이 추가적으로 나올수 있어 결국 수요는 줄고 공급은 늘어나는 것이기에 가격은 하락세로 전환되게 됩니다. 다만 실제 시장에서 거래가 줄는 것은 맞지만, 당장의 호가가 낮아지거나 하기는 어렵고 사실상 가격오름세만 주춤되는 수준에서 보합세로 전환되는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매와 전세가가 차이가 적은 경우에는 깡통전세 위험성이 커질 수 있습니다. 특히 빌라처럼 시세확인이 어려운 경우 현재 기준으로 공시지가의 126%을 초과하면 보증보험가입도 불가하기에 되도록 계약에 신중하셔야 합니다. 깡통전세는 말그대로 매매가보다 전세보증금이 높은 것을 말하는데, 보증보험이 없는 경우 다음임차인을 구하거나 매매하는 방식으로도 전액상황이 어려워져 사실상 이러지도 저러지도 못하고 해당주택에 발이 묶일수 있기 때문입니다. 그에 따라 전세가율이 70%을 초과하거나 혹은 보증보험 가입이 불가한 주택에 대해서는 전세계약에 신중함이 필요할수 있습니다. 아래는 보증보험과 관련된 내용으로 읽어보시면 도움이 될듯 보입니다. 전새사기 -> https://blog.naver.com/jmmjch1982/224326968455보증보험 -> https://blog.naver.com/jmmjch1982/224328151494

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.순서의 문제이긴 하나, 물가가 올라서 화페의 가치가 낮아졌다라는 것도 틀린 사실은 아니지만, 보통은 시장내 현금유동성 커짐에 따라 공급량이 늘어나게 되면서 가치가 낮아지게 되고, 이는 곧 물가의 상승으로 이어지는 순서로 진행이 됩니다. 물가상승이 계속되면 반대로 금리등을 높여 시장내 유동성을 낮추고 그렇게 되면 공급이 줄어들게 되면서 화폐의 가치는 제자리를 찾게 되고, 물가도 점차 안정화되게 됩니다,결국 정부는 시장경제에서 나타나는 상황에 대해서 금리나 정책변화등을 통해 시장 유동성을 조절하고, 물가를 안정화시키는 역할을 하게 됩니다. 물가가 인상되는 상황에서 그 상승률이 급격한 경우에는 초기 화폐의가치 하락이 커지는 것이기에 월급이나 저축 모두 실절적인 가치는 낮아지게 되나, 금리인상등을 통해 물가 상승을 통제하게 되면 다시 해당 가치는 회복을 한다고 볼수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 평균기간은 7년 내외정도로 말하긴 하는데, 정비사업별로 진행시간에는 큰 차이가 있어 명확하게 말하기는 어렵습니다. 조합원들이 의견분쟁이 적고, 사업성이 있는 경우라면 기간은 최소 5년정도 내에도 마무리될수 있지만, 분쟁이 많아지고 여러문제들이 발생하면 그 기간은 10년이상도 충분히 걸릴수 있습니다. 질문에서 말하는 조합원 분양가와 분양계획, 분담금등은 관리처분 단계에서 결정이 되기 때문에 보통은 관리처분인가가 끝나면 구체적인 분담금이나 분양가등이 명확해질수 있습니다. 그 다음이 실제 이주 및 착공(공사의시작)이 시작되게 됩니다.