답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약시 임대인 확인은 등기부상 소유자와 계약을 진행하는 사람이 일치하는지를 신분증을 통해 확인하는데, 신분증을 위조하였다면 사실상 진위여부를 판단할수 없습니다. 실제 이러한 경우는 극히 드물고 대부분 대리인의 계약시 서류미확인등으로 인해 피해가 발생하거나, 중개사의 무권 대리행위등으로 인해 문제가 발생할수 있기에 당사자가 아닌 제3자와 계약시에 위임장과 인감, 인감증명서등을 잘 확인하시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전입신고를 하시는게 맞습니다. 그래야 이후에 문제가 되었을 떄 대응을 할수 있는 부분이 있습니다. 안 하는 것보다는 늦게라도 하는게 맞습니다. 물론 원칙상 주민등록법상 전입30일이내 신고를 하셔야하는 부분이기 떄문에 전입신고시 과태료 5만원등이 부과될수도 있습니다.(주민센터마다 그냥해주는 경우도 있음) 그리고 현시점에 등기부를 통해 다른 물권등이 추가로 설정된 부분이 있는지정도는 살펴보시는게 필요합니다. 권리관계상 전입신고가 늦어 대항력 확보가 늦었기 떄문에 현시점 추가된 물권은 본인권리보다 다 선순위이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복층매물을 구매하는 것부터가 사실 좋은 선택은 아닙니다. 복층의 경우 일반적으로 난방효율성이 낮아 관리비부담이 크고 처음에는 로망으로인해 거주를 꿈꾸지만 대부분 거주중에 단점이 많아 이사를 하거나 매도를 하는 경우가 더 많기 떄문입니다. 그러므로 일단 해당 목적물 구매부터신중하게 판단을 해보셔야 합니다. 그리고 질문에서 말한 사항등은 계약전에 확인할 방법이 없는 부분입니다. 현 거주하는 임차인이 있다면 직접적으로 물어서 사실확인이 가능하겠지만 퇴거하는 임차인이 말을 안할 경우 확인할 길이없기 떄문입니다. 그리고 세입자와 집주인거주에 따른 차이는 사실 없습니다. 말은 관리상 그렇다고 하는데 이는 거주하는 사람 성향에 따라 다른 부분이지 세입자와 임대인으로 구분되는 것은 아닙니다 보통 자기집이니깐 깨끗히 쓰고 관리도 잘했을 거야 라는 일반적판단이 있다면 해당주택의 거주상 문제점은 임차인이 집주인보다는 더 솔직하게 말해줄수 있기에 각자의 장단점이 있습니다. 본인이 잘 모르는 부분에 대해서는 중개사를 통해 계약을 진행하시고 도움을 받으시는게 가장 좋습니다. 권리관계부터 해당 주택에 대한 사항등도 주변 부동산에서는 중개를 통해 어느정도 정보가 있을수 있기 때문입니다, 매수자는 시세에 대한 판단과 목적물내 하자가 있는지 등을 더 잘 살펴보시는게 가장 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 들어오자마자 계획없던 재개발로 인한 이주가 되는 경우는 거의 없습니다. 만약 기간내 이주가 된다면 사실상 계약전에 이미 어느정도 개발사업이 진행중이였을 것이고 이는 고지를 하셨어야 합니다. 만약 계약시에는 전혀 없던 사업이 기간중 결정되었다면 실제 이주까지는 3년이상소요가 되기 때문에 임대차 유지에는 문제가 없습니다. 일단 재개발, 재건축사업 진행에 따른 계약중도해지는 법적으로 가능합니다. 다만 계약기간중 이사이기 떄문에 임대인이 보통 이사비용정도를 보상해주는데 그 수준은 협의를 통해 정하시면 되고 개발사업이 재건축일떄 이러하나, 재개발이라면 사업주체측에서 실거주하는 세입자에 대해서도 일정요건에 충족이되면 주거이전비등을 지급하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출연장에서 임대인 동의는 필요하지 않습니다. 특히나 조건변경이 없고 기존 대출이 그대로 연장될 경우라면 잘권동의도 크게 필요하지 않을수 있습니다. 일단 은행에 현재 상황을 말하고 연장가능여부를 먼저 체크하시기 바랍니다. 그리고 임대인에 대해서는 묵시적갱신 성립이 된 상태에서 먼저 해지를 할수 없음에도 중도해지를 요청한 것이기에 계약해지에 따른 손해배상등을 요구할수 있어 보입니다. 다만 글에서 나타난 부분들만 볼때 임대인의 성향이 일반적이지 않아보이기에 법률전문가를 통해 상담 후 적절한 법적대응을 진행하시거나 임대차분쟁조정위원회등에 분쟁조정신청등을 하여 도움을 받아보시기 바랍니다 한편으로는 임대인을 압박하시면서 협의를 하실 필요성은 있어 보입니다. 일방적인 상대방에 대해서 본인이 아무런 조치를 하지 않으면 상황개선이 되지 않으니 약간의 비용이 발생되더라도 당장은 빠르게 법적조치를 하여야 본인의 피해를 최소화하면서 권리를 지킬수 있습니다. 물론 압박이 들어가면 임대인도 그에 따라 태도가 달라지는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 어떠한 권리관계이든 보증보험 가입이 되지 않으면 이후에 보증금 미반환발생시에 보증보험에게 구상권을 청구할수 없기 떄문에 보증금보호에 어려움이 있을수 있습니다. 말그대로 경매진행이나 다른 권리에 따른 조치를 한다고해도 결론적으로 온전히 다 받을지 안받을지는 현시점에 알수없기 떄문입니다. 그리고 질문의 경우 보증금이 5000만원이라면 소액임차인 요건에 해당될것으로 보이고, 서울의 경우라면 최우선 변제금이내이기 떄문에 선순위 물권이 있다고 해도 어느정도 보증금 보호가 가능할수는 있습니다. 물론 지역에 따라서 최우선변제금이 5000만원보다 낮아 일정한 금액에 대해서는 손실이 생겨날수도 있구요, 결론은 리스크가 있는 계약이기 때문에 신중하게 판단하실 필요가 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동거봉양을 하실떄에는 무상거주 사실확인서는 필요없으며 세대주도 변경을 하시면 됩니다. 무상거주 사실확인서는 어머니 주택에 본인이 무상으로 임대차하여 거주룰 하는 경우이고, 질문처럼 어머니와 한세대를 구성하고 모시려는 상황에서는 필요하지 않는 부분이고 합가시 누가 세대주가 되든 직계존비속간은 새대원이 되기 떄문에 건강보험공단에서도 1세대로 보게 됩니다. 보통은 직장의료보험이라면 세대합가후에 주민등록등본만 제출하면 되는것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 판매는 하는데 현재시점에서는 없을수 있습니다. 이유는 공인중개사 과목특성상 법률과목이 대다수 이고, 우리나라 부동산 정책이 자주 변화되고 그에 따른 개정사항등이 계속 생겨나게 되는데 해당부분들은 당해 시험에 출제가 잘되게 됩니다. 이러한 부분들 떄문에 중개사시험 교재는 10월시험을 기준으로 6월정도 되어야 개정판 요약본이 나오는 경우가 많습니다. 작년꺼를 재사용하는 경우가 거의 없습니다. 그러므로 요약본도 사실 있다해도 현시점에서는 크게 도움이 되지 않습니다. 또한 요약본만 읽고 시험을 보신다면 합격은 거의 불가하다고 보시면 됩니다. 말그대로 기본서에 대한 이해를 다 한 뒤 요약본을 읽어야 이해가 되는 사항등이 대부분이고 처음부터 해당 요약본을 보아도 이해가 되지 않는게 일반적입니다. 차라리 현시점에서는 서점에서 기본서를 한번 둘러보시고 보시는게 나을수 있습니다. 참고로 인강이나 학원 커리큐럼도 2개월단위로 범위를 반복하면서 입문 , 기본, 심화, 요약단계로 진행하기 떄문에 실제 요약본은 공부를 시작하고 6개월정도뒤부터 보게 되고, 요약본 내용상 개정사항이 있으며 해당 과정에서 수정이 되어 최종 출판되기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 보는 사람의 관점마다 생각하는 것은 다르기에 이를 뭐라 평가하기는 어렵습니다. 만약 미래에 인구감소가 현실화되면 우리나라 특성상 지역간 양극화가 가속화될 가능성이 높고 그에 따라 수요가 몰리는 지역에는 더 많은 수요가 몰리고, 반대되는 지역은 쇠퇴로 이어질수 있다는 가능성을 볼때 현재의 서울내 상급지등은 최후까지 그 가치를 유지할수 있는 부분이 있을수 있습니다. 결국 부동산 시장에서 투자를 하는 사람들은 그들만의 관점과 생각으로 판단하여 투자를 하는 것이기에 그 결과를 미리 예측하기는 어려워 보입니다. 다만 한 사람의 개인적판단으로도 질문에서 말한 가격대는 이해가 쉽게 되지않는부분으로 거품이 심하다는 생각은 듭니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 인구감소가 시간이 지날수록 시장에 영향을 주기 떄문에 부동산가격에 하락은 예상되는 부분이나 그 속도는 급격하게 하락하기 보다는 완만하게 안정화되는 단계로 가지 않을까 생각됩니다. 무엇보다 인구감소가 예상치 못한 일시적현상이 아닌 예상가능한 악재이기 때문입니다. 그에 따라 시장도 점차 변화될 가능성이 높기에 개인적판단으로는 부동산가격기준으로는 시간이 갈수록 상승세가 줄어들면서 투자대상으로써 부동산 매력이 점차 줄어들게 되면서 주택가격또한 일정한 가격에 수렴하는 형테애서 약간의 변동성만 나타내지 않을까 판단되어지고, 인구감소와 주택가격이 심각한 지방내 도시들에서는 현재의 주택가격이 하락세가 더 빠르게 진행되면서 점차 지방소멸화단계로 접어들 가능성이 있어보입니다. 결국 지역간 주택간 양극화는 더욱 커지게 될것으로 판단됩니다.