답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 오피스텔은 주택이 아니므로 주택수에 산정되지 않습니다. 다만 주거용 오피스텔의 경우는 세금산정시 주택수에 포함되게 됩니다, 신축 오피스텔로써 분양권이라면 현 상태만으로 주거/업무 구분없이 주택수에는 포함되지 않으나, 완공 후에는 공부상(건축물대장) 용도에 따라 주거용오피스텔로써 등록이 된다면 해당 시점에는 주택수에 포함될수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 보통 임장시에는 전반적인 입지환경체크가 중요합니다. 예로 교통편으로써 지하철등과의 실질적인 거리, 주변 학교현황과 같은 학군요소, 편의시설등을 체크하셔야하고 지형적인 특성인 지세나지형등의 전반적인 체크가 필요합니다, 또한 주변 근린시설등의 파악이 필요하묘, 상가, 공공기관, 기타시설등도 두루 확인하시는것도 필요합니다, 그리고 투자의 경우라면 구축 특성상 재개발, 개건축의 가능성처럼 장기적인 투자가치도 평가를 해보시는게 도움이 됩니다. 그외 내부적으로 시설상태(주차, 내외부 관리상태등)의 확인 필요하고 주변부동산을 방문해 시세와 임대차등의 거래가능성과 거래량등 , 지역내 정보등의 종합적인 확인을 하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그동안은 부동산 가격이 계속 우상향하였고 그에 따라 전세가격도 함께 우상향하였기에 현재와 같은 문제들이 수면위로 드러나지 않았습니다. 쉬운예로 문제가 되는 무자본 갭투자의 경우로써 전세금은 1억1천인데 매매를 1억에 한 경우 현 세입자가 퇴거시에 주택가격이 지속적으로 상승된다면 전세시세도 같이 상승하기 때문에 퇴거시점에 현 전세시세가 1억2천이 될수 있고 그에 따라 소유자는 당연히 해당 시세에 다른 임차인을 받아서 기존 보증금을 돌려주고 나머지 1000만원을 챙겨가는 구조로 순환된다고 보시면 됩니다. 즉, 주택가격이 계속 상승하게 되면 전세시세가 높아지게 되고 그에 따라다음임차인을 구해 보증금 반환과 새로운전세로써 돌아간가는 구조로 보시면 됩니다. 문제는 주택시세가 하락 또는 폭락하고 그에 따른 전세시세도 떨어지면 순환이 불가한데, 예로 1억으로 떨어지면 현 세입자는 만기해지를 요구하거나 감액재계약을 요구하게 되고 임대인입장에서는 동일시세로는 세입자를 구할수 없기에 현 시세대로 임차인을 구하고 차액을 돌려주거나 주택을 팔아야 하는데, 주택시세는 이미 전세보증금보다 낮은 깡통전세라 불가하고, 돌려줄 능력도 없는 경우 전세보증금미반환사고가 발생하게 됩니다. 바로 이러한 구조때문에 부동산 하락기가 나타난 최근에 전세미반환 사고, 전세사고등이 모두 수면위로 나타나면서 이슈화되는 것으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형제관계라면 가족간 거래로써 증여로 추정될수 있습니다. 그에 따라 계약서 작성뿐 아니라 부동산 거래신고, 자금의 명확한 이체내역등을 남기셔야하고 일반매매보다 더 중요한 증빙을 남기셔야 합니다, 거래금액에 대해서는 시세대비30이내로 하셔야 하고 자금에 대해서는 대출을 통해 부분을 제외한 나머지 자금의 조달계획, 증빙등을 정확히 남겨두시고, 매매자금에 대해서도 은행을 통해 이체기록등을 남겨두셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제는 신규 아파트를 분양할 때 정해진 기준으로 선정된 분양가격 이하로만 분양할수 있도록 하는 제도로써 이러한 제도가 시행된 목적에는 주택가격 안정과 서민들의 주거안정을 위한 주택구매가 용이할수 있도록하는 공적인 목적, 부동산 시장 과열방지의 목적이 있습니다. 물론 제도 목적과 다르게 시장에서 나타나는 점도 있지만, 제도를 만들 당시에 목적을 위와 같습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 아파트는 주택법에 따른 주택이지만 오피스텔은 업무용 시설로써 주택이 아니며 관련법은 건축법에 따릅니다. 그렇기에 계약면적의 산정이나 관련규정사항, 특히 세금에 있어서도 차이가 있습니다. 대표적으로 발코니의 면적포함여부가 다르고 세금에서는 취득세율 또한 다릅니다. 그리고 면적산정에도 차이가 있는데, 아파트의 경우 전용면적은 분양면적에 공용면적을 제외한 면적을 말하지만, 오피스텔의 경우 전용면적은 실내에서 사용하는 면적과 발코니 면적을 합친 면적을 의미하고 그에 따라 동일 전용면적기준으로 아파트가 더 넓은게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 가능은 합니다. 부동산에서 근무하는 사람은 크게 공인중개사인 개업인 공인중개사 흔히말해 대표자, 그리고 자격을 가지고 근무하는 소속공인중개사, 그리고 중개업무를 보조하는 자격이 없는 중개보조인이 있습니다. 그에 따라 자격이 없어도 근무는 가능하나 계약서작성이나 중개행위등은 사실상 할수 없고 업무에 제한이 있습니다. 또한 중개보조로도 실무전에 반드시 교육을 이수하셔야 하고, 업무개시전에 개공이 행정청에 중개보조원으로써 등록을 별도로 하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 아파트의 로얄층이라고 하는 층은 조망권이 좋은 최고층으로 보는 경향이 있습니다. 그만큼 조망권과 일조권이 좋은 경우 그 가치는 매우 높다고 볼수 있습니다. 그에 반해 저층의 경우 고층의 경우 화재나 비상상황시 대피가 유리하다는 장점이 있지만 거주하면서 이러한 상황이 생길 가능성 또한 낮은게 사실이기에 가치에 반영될 장점으로는 부족해 보입니다. 그외 저층의 장점은 1층의 경우라면 층간소음 유발스트레스가 없기에 아이들 키우기 좋다는 점, 엘레베이터등을 이용하지 않기 때문에 관리비등이 일부 낮아질수 았다는 점, 그리고 애매한 저층(2층~3층등)보다는 매매하기가 수월하다는 장점이 있습니다, 만약 3층, 2층등이라면 이러한 장점들도 적용이 어렵기에 질문에서 말한 장점외 추가적인 장점은 찾기 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 규제강화는 부동산 수요의 감소를 일으키고 이는 곧 시장내 부동산 가격하락이 나타나게 되는게 일반적인 구조입니다. 다만 현재 정부는 부동산 전반에 대해 규제완화정책을 주로 추진하고 있으며, 대출의 경우 가계대출 안정과 서울주택가격상승등의 억제를 위해 공공대출금리 일부 인상등을 통해 자금조달을 통제하는 정도로 볼수 있습니다. 물론 시장내에서는 수요감소로 나타날수 있지만, 현 부동산 시장 내에는 하반기 금리인하의 대한 기대감이 더 크게 작용되고 있고, 서울이나 수도권 아파트 가격 상승세가 거친 만큼 위에 대한 대출규제가 실게 가격하락으로 이어질것으로는 보이지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무순위 청약은 단순하게 청약이 인기가 없어 미분양에 대한 무순위 청약이 있을수도 있지만 반대로 인기있고 수요가 몰리는 지역에서 무순위청약 나오는 이유는 기존 수분양자의 부적격 사유에 따른 취소분이나 계약포기분이 발생되기 떄문입니다. 그에 따라 무순위 청약이 진행되더라도 물량이 동일면적에서 1~2세대가 전부입니다. 최근에 이슈화된 동탄 롯데캐슬의 경우도 부적격취소분 84제곱의 경우 1세대에 대해서 무순위 청약이 시행되었던 것이고 양일간 200만명이 넘는 청약자가 생긴 것입니다.