전세 계약갱신? 묵시적 갱신? 인건지 궁금합니다.
전세 만기일 3/17 이고, 만기일 2개월 전에는 계약 갱신 여부를 결정해야 하는 것으로 알고 있습니다.
작년 12월에 임대인에게 계약 연장의사를 말하였으나 집주인 측에서 매도 또는 본인 실거주 이유로 갱신거절하였습니다.
그래서 1월 초에 내용증명으로 "본인은 계약 갱신을 원하였으나 임대인에서 실거주 이유로 갱신을 거절하여 다른 집으로 이사가기 위해 계약금이 필요하니 보증금 10%를 요청한다"는 내용으로 보냈습니다.
근데 집주인이 어제(1/15) 갑자기 실거주가 어렵게 되었는데 연장 의사가 있는지? 아니면 다른 곳으로 이사하려면 세입자 구하고 계약금 10% 주겠다고 연락이 왔습니다. 그러나 본인은 여전히 매도를 최우선으로 진행할 예정이라고 했구요.
<질문>
저는 계약 갱신을 원하기 때문에 갱신을 할 계획이지만, 듣기로는 제가 직접 계약갱신 의사를 말하면 갱신 시 보증금 5%를 증액을 임대인이 요청할 여지를 주는 것이고, 아무런 대답이 없으면 묵시적 갱신이 되어 보증금 5%를 증액을 거부할 수 있다고 하는데 맞나요?
제가 처음에 계약을 원한다고 했는데 임대인이 거절했습니다. 이것도 제가 직접 계약갱신 의사를 밝혔다고 볼 수 있을까요..? 보증금 5%를 올리고 싶지 않아서 묵시정갱신으로 해야할거 같아서요!
묵시적갱신은 서로 연장에 대해 아무런 말이 없이 지나갈때입니다.
위의 경우는 이미 연장에 대한 협의가 진행되고 있는 것으로 보이기에 묵시적갱신은 아닙니다.
연장 하기로 협의한 뒤에 임차료 인상은 그 다음 과정입니다.
임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 임차료는 최대 5% 이내로 올릴 수 있습니다.
하지만 임대인이 올리고 싶다고 해도 임차인과 협의가 되어야 하는 부분으로 임차인이 거부하면 강제로 올릴 수는 없습니다.
임차인이 임차료 인상을 거부 한다고 해도 계약갱신청구권을 사용해서 연장하는데는 지장은 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
저는 계약 갱신을 원하기 때문에 갱신을 할 계획이지만, 듣기로는 제가 직접 계약갱신 의사를 말하면 갱신 시 보증금 5%를 증액을 임대인이 요청할 여지를 주는 것이고, 아무런 대답이 없으면 묵시적 갱신이 되어 보증금 5%를 증액을 거부할 수 있다고 하는데 맞나요?
-> 일단 본인에게 갱신청구권이 있는지 확인, 그리고 해당 갱신청구권을 만기 6~2개월전에 임대인에 대해서 정확하게 사용의사를 밝혔는지를 판단하셔야 합니다. 그리고 해당기간동안 아무런 의사표현이 없었다면 갱신청구권 사용없이 묵시적 갱신이 성립되지만, 12월초에 최초 연장의사를 밝혔던 만큼 묵시적갱신은 성립될 여지가 없습니다. 즉 현재는 갱신청구권을 사용있는지, 사용을 하였는지에 대한 판단이 우선 필요합니다.
제가 처음에 계약을 원한다고 했는데 임대인이 거절했습니다. 이것도 제가 직접 계약갱신 의사를 밝혔다고 볼 수 있을까요..? 보증금 5%를 올리고 싶지 않아서 묵시정갱신으로 해야할거 같아서요!
-> 연장의사를 밝힌 것이지 이것만으로 갱신청구권을 사용하였다고 판단할수는 없습니다. 그리고 본인선택에 따라 묵시적갱신을 할수 있는게 아니며, 위에서 말했듯 12월에 먼저 의사통보를 하셨기 때문에 이미 묵시적갱신 성립은 불가한 상황입니다. 단순히 계약연장의사를 밝힌 것이고 임대인은 이를 거절하였고 현재 협의중이다 여기까지가 사실인듯 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
묵시적갱신의 경우 6~2개월 사이 임대인과 임차인간에 아무런 협의가 없을 경우 성립을 하고 만일에 임대인이 그 사이에 1년5% 인상을 요구를 하면 협의를 해서 진행을 하시면 됩니다. 다만 계약갱신청구권을 행사를 하면 1년5% 의무사항이 아니므로 기존 조건 그대로 2년을 살 수 있습니다. 차라리 위의 사항에 게약갱신청구권을 행사를 하심이 좋아보입니다.
계약갱신청구권를 막을 수 있는 임대인의 카드는 실거주인데 만일에 실거주를 하지 않을 경우 임대인은 모든 손해배상의 책임을 지게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
묵시적 계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 아무런 통보가 없었을때 이루어집니다
그런데 이런 상황은 묵시적 계약은 아니고 서로가 협의로 하셔야 할거 같습니다
임대인이 가격을 어떻게 올릴지 모르겠지만 이미 임차인이 계약 갱신청구권을 사용하겠다고 얘기했고 그기간동안 서로 협의는 할수 있습니다
좋은쪽으로 협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
24년 12월 달에 임차인분에 계약 연장 의사를 밝혔기 때문에 묵시적 갱신보다 재계약이 맞는 것 같습니다.
묵시적 갱신은 임대인이 6개월 ~ 2개월 전까지 계약에 대한 어떠한 통보를 하지 아니하였을 때와 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 어떠한 통보를 하지 않았을 때 묵시적 갱신이 되는 것입니다.
엄밀하게 말하면 묵시적갱신으로 기존 계약이 그대로 연장되는 것이지 임대료 5%를 거절할 수 있는 건 아닙니다.
감사합니다.