답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 다가구이기에 계약전 기존세대 보증금에 대한 정확한 내용을 파악하셔야 합니다, 보통은 부동산을 통해 게약시 기존세대 보증금에 대한 내역을 확인해줍니다. 그리고 현재 질문의 내용상만 보면 선순위 세대, 산순위 근저당은 금액대비해서 위험한 매물에 해당되는것은 맞습니다. 다만 소액임차인 최우선변제가 가능하기에 일부금액에 대해서는 근저당보다는 우선배당이 가능할수 있지만 온전히 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 그리고 현재 임대인의 경우 임대사업자등록된 임대인으로써 보증보험 가입의무가 있을 것으로 보이기에 전액에 대한 보증보험 가입가능여부등을 확인히신뒤 계약을 진행하시는게 맞을 듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자녀의 나이가 만30세이상 또는 기혼이 경우, 일정한 소득을 가지고 독립된 생활이 가능한지 여부등 세대분리 요건에 해당되어 다른 곳으로 주소를 옮기는 경우라면 부모님의 주택보유가 영향을 받지 않게 됩니다. 즉 무주택자로써 주택구입을 원할경우 위처럼 다른 주소로 이동을 하시거나 하셔야 하며, 위 세대분리 조건에 해당되지 않는다면 사실상 1세대 2주택으로써 적용받으셔야 합니다. 다만 2주택이라도 세금적으로 크게 불리한 부분이 있지는 않습니다. 취득세에 있어서도 규제지역내가 아니라면 기본세율이 적용되고 양도소득세 역시도 구매이후 매도시점에 세대분리하는 방식으로 적용하실수 있어보이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 말그대로 임대차 계약과정에서 임차인을 속여 보증금에 대한 피해를 일으키는 범죄행위를 말하며, 일반적으로 많이 발생하고 있는 전세보증금 미반환 사고는 전세사기로는 보기 어렵습니다. 최근에 이러한 경우까지 모두 전세사기에 포함시켜 발생건수가 많은 것처럼 느껴지나, 실제적으로 전세보증금 미반환사고가 대부분이고 실제 사기행위로 인한 피해건수는 전체 임대차 대비 많지 않습니다, 전세보증금 미반환사고의 경우는 아무래도 부동산 시장 침체에 따른 가격하락이 가장 큰 발생원인이고 볼수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기를 완전히 없애기는 사실상 불가합니다. 다만 사기로 인한 피해를 최소화하기 위해 임차인은 법에서 정한 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하고 보증보험에 반드시 가입하는게 필요할수 있습니다. 그러므로 계약시 보증보험 미가입 계약해제등의 특약을기재하고 계약을 진행하시는 게 필요하고, 보증보험 가입이 불가한 주택에 대해서는 계약을 하지 않는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약에 대한 협의를 당사자간 하시면되고, 다만 이전계약에서 갱신청구권을 사용하였다면 해당 재계약시에는 임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 시세대로 크게 인상하여도 이를 제지할수는 없습니다. 만약 이전계약에서 갱신청구권을 사용하지 않아 사용기회가 남아 있다면 해당 갱신청구권을 통해 재계약을 진행하실수 있고 가격인상의 폭도 5%이내로 한정시킬수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러 요인이 있겠지만 그만큼 경기가 좋지 않은 점도 이유가 될수 있고, 최근에 택시비 인상등에 따라 대중교통을 이용해 귀가를 선호하는 직장인들이 늘면서 대부분은 대중교통이 운행하는 12시이전에는 모두 귀가 하는게 문화처럼 된게 아닌가 싶습니다. 또한 젊은 세대들은 예전과 다르게 퇴근후 개인의 여가활동에 대한 보장이 중요해지고, 문화역시도 최근에는 핸드폰등 오프라인을 통한 만남보다는 온라인상 소통이 늘어난 점도 예전처럼 밖에서 회식을 자주하거나 외부모임을 하는 경향이 많이 없어진듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약에서 계약기간을 2년으로 하였다면 해당 기간 도중 월세인상은 불가합니다. 물론 임차인이 동의하면 인상이 가능하겠지만 임차인이 계약기간이 있음에도 이를 동의할 가능성은 낮습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대사업자인 임대인이 가입하는게 맞습니다. 다만 예외로써 임차인이 대신 가입을 하는 경우 가입의무가 면제될수는 있습니다, 물론 임차인의 동의와 협조가 필요하며, 이런경우 보험료에 대해서는 세입자가 아닌 임대인이 100%부담을 하시는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 입지나 아파트에 대한 향후 입지평가나 가격평가는 아하내에서 답변하기 어렵습니다. 그리고 해당 입지의 주택이 어느정도 가치가 있는지는 개인의 선호도와 판단에 따라 차이가 있는 부분으로 객관적으로 판단하기는 어렵습니다. 다만 수지지역내 산업관련된 호재가 있는 지역으로 최근 주택가격상승세가 눈에 띄기 발생하고 있다는 점은 입지상 긍정적인 평가가 될수 있지만, 그만큼 현 시점 가격대에 호재에 따른 가격상승분이 반영되어 있는점도 참고가 필요할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 분양아파트에 대해서 ltv80%(생애최초)의 주택가격기준은 대출받고하는 금액의 80%가 아닌 분양가로 보시면 됩니다, 물론 분양가가 아닌 감정평가액등으로 주택가액기준은 변경될수 있으나, 대부분은 분양가자체를 주택가액으로 보는 경우가 많습니다. 예를 들어 분양가 5억이라면 5억에 80%인 최대 4억까지 가능한 것인데, 생애최초 디딤돌의 경우 최대한도가 3억까지이므로 다른 dsr,dti가 혀용된다면 최대 3억까지 가능하다는 것으로 이해하시면 됩니다.