답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자의 경우 우선변제권 효력의 필수요건입니다. 다만 확정일자를 받더라도 대항력을 갖추지 않은 상태라면 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 예를 들어 전입신고를 통한 대항력을 갖추고 확정일자를 부여 받았다면 해당일부터 효력은 발생되지만 확정일자를 갖추고 전입신고를 이후에 하셨다면 전입신고 익일 00시부터 대항력과 우선변제권효력이 동시에 발생되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약당첨시 분양권을 주택을 보아 유주택자로 볼수 있습니다. 다만 전세대출의 경우 1주택자라도 전세대출에는 문제가 없습니다 ,다만 투기과열지구등에서는 한도등이 낮거나 승인거절등이 될수 있으니 전세계약전 해당 지역에 따른 전세대출 가능여부는 확인이 우선적으로 필요합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.목적물의 정확한 시세확인, 대표적으로 최근 거래된 실거래가 또는 주변 부동산 여러곳을 통해 평균적인 시세 확인이 필요, 그리고 계약시에 전입신고 가능여부, 보증보험 가입가능여부 확인 및 특약에 해당 부분이 불가할 경우 계약해지 특약을 넣으시고 진행하시는게 안전할수 있습니다. 1처럼 계약시에 전세보증보험 목적물의 이유로 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환 특약을 반드시 넣으시는게 유리합니다. 다만 상대방 동의가 있어야 하는 만큼 잘 협의하시어 넣으시면 되고, 끝까지 상대방이 거절하면 계약을 포기하는게 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택법이 계속 개정되면서 정확힌 수치를 산정하기는 어려운데 이유는 작년중반까지도 각 청약권에 대해서 1순위 자격요건에 서울지역 한정 또는 수도권한정등의 요건이 대부분이였기에 거주지가 지방은 경우 청약자체가 거의 불가하였습니다. 그리고 무순위 청약에서 마찬가지 였지만 최근에 개정을 통해 무순위 청약시 지역 요건등이 없어졌기 때문에 지금은 지방거주자도 무순위청약등에 참여를 하게 된것입니다. 또한 이러한 부분은 비슷한 규제가 적용되었던 21년도 이전과 비교하여야 하는데 해당 시기 부동산 시장상황과 현시기 부동산 상황이 완전 차이가 있는 만큼 단순히 수치상 비교하는것은 의미가 없을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 알아두셔야 하는게 디딤돌 대출은 주택담보대출입니다, 분양권은 주택이 아닌 입주할수 있는 권리를 말하며 해당 분양권 매수시점에 디딤돌 대출은 신청하실수 없습니다, 즉 목적물이 완공되지 않았다면 불가합니다. 이때는 중도금대출을 인수받으셔야 하고, 잔금시에 디딤돌대출을 신청하실수 있습니다. 이떄 한도금액에 대해서는 개별 소득과 부채에 따라 한도가 달라지므로 현시점 질문의 내용만으로 판단할수는 없습니다. 그리고 분양건 당첨후 증여를 받으시는것은 증여세가 발생하게 되고 계약금만 내고 증여를 받으신다면 1억기준이 비과세 한도 5천만원을 제외한 나머지 5천만원에 대해 증여세율 10%가 발생할수 있습니다. 물론 취득세 및 기타관련세금은 별도 입니다. 참고로 이는 단순한 수치계산이라므로 실제 증여세액 산정과는 차이가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 이유도 있고, 아파트에 비해 오피스텔의 경우 주택외로써 건축법에 규제를 받기 때문에 입지상 상업지역내에서도 입지가 가능하고 교통이 좋은 역세권 주변으로 입지가 가능하기 때문에 젊은 세대등의 수요가 유리한 면이 있습니다. 이는 투자자 입장에서 월세를 통한 임대수익을 확보하는데 유리하고, 주택외인 만큼 별도 세금이나 규제등을 피할수 있는 장점이 있기에 많은 공급이 이루어지는 것으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금의 종류도 기재가 되어 있지 않아 어떠한 세금을 말하는지 정확하지 않습니다, 일단 가장 대표적인 양도소득세에 대해서 설명드리면 1주택자는 해당 주택을 양도시 2년보유, 12억이하라면 비과세 적용이 됩니다. 질문에서 분양에 당첨이 되면 기존주택 + 분양권 해서 2주택자가 되는데 해당 경우 일시적 2주택비과세 요건에 해당이 된다면 비과세가 될수도 있고 과세가 될수 도 있습니다. 보통 종전주택을 매수하고 1년이상 경과된 시점에서 분양권을 취득하고, 취득시점부터 3년내 종전주택을 매도하면 비과세가 가능합니다. 분양권 매수후 3년내 완공이 되지 않아 주택이동이 어려운 경우라면 입주시부터 실거주를 하시다면 2년내 매도를 하시면 적용가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트를 구매할 떄는 본인이 중요하게 생각하는 입지와 맞는지를 먼저 살펴보시는게 필요합니다. 아무리 입지가 좋다고 해도 본인 상황과 맞지 않을 경우 거주하는 기간동안 불편할수 있기 때문입니다. 흔한 예로 신혼부부처럼 직장과의 이동성이 중요한 경우 교통상 유리한 입지, 아이가 있는 경우라면 초,중,고를 동일지역내에서 이동할수 있을 정도의 학군이 갖추어진 곳이 우선순위가 될수 있습니다. 즉 그에 따라 향후 주택 이동가능성이 높은 신혼부부의 경우 임대차나 매매가 잘 이루어지는 곳이 유리할수 있고, 장기거주를 하는 경우 현 아파트이 관리상태나 년식등이 중요한 부분이 될수 있습니다. 그외 실제 계약과 관련된 부분은 중개사를 통해 거래를 진행하시면 계약상 위험도는 낮출수 있고, 거래금액에 대해서는 주변시세와 비교하여 적절한지 정도를 판단하시면 됩니다. 그리고 하자에 대한 특약등을 잘 명시하시고 구매 후 발생할수 있는 하자등에 대한 책임을 명확히 하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 그렇게 판단하셨다면 그대로 투자를 진행하시면 됩니다. 사실 같은 입지라도 판단은 개인에 따라 다르고 이러한 차이가 수익과 손실의 결과로 나타나는 것이기에 어떻다 답변하기가 곤란합니다, 다만 학군이 유리한 입지는 그만큼 수요인구가 꾸준하고 대부분이 장기거주를 할수 있기에 그에 따른 가치상승등의 장점은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스타필드는 복합쇼핑몰에 해당하게 됩니다. 어찌됐던 상업건물이기 때문에 여러 브랜드, 맛집, 생활문화시설등을 모아 수요자의 방문을 늘려 수익을 창출하는 구조로 보시면 됩니다, 그리고 메리트는 개별 판단에 따라 차이가 있기에 답변을 하기 어려우나 일반적으로 스타필드는 쇼핑, 먹거리, 문화체험등 한번에 가능한 장점과 쾌적한 시설을 갖추므로써 일반적으로 인기가 매우 높습니다. 그리고 주변 지역에 대해서도 유동인구가 늘어나기 때문에 그에 따른 장점이 있고, 주택이나 상가 부동산도 스타필드 입지에 따른 상승효과가 있을수 있습니다.