답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주 의무은 최초입주가능일 부터 입주를 하여 거주를 하셔야 합니다. 그에 따라 입주가 시작되는 시점에 실거주를 하셔야 하고 임대차등은 불가하다고 보시면 됩니다, 다만 최근 정부에서 분양가상한제 실거주의무 3년유예하는 주택법 개정안을 발표하였고, 이럴 경우 위 최초입주가능일이 입주가능일로부터 3년이내로 변경하게 되므로써 입주를 바로 하지 않고 3년내 입주를 한뒤 실거주의무를 이행하면 되는것으로 변경되었습니다. 그에따라 질문의 경우라면 현재는 즉각 실거주를 하지 않고 3년내에 입주를 하면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울지역내 경쟁이 치열한 강남권 아파트기준 청약 당첨 최저가점은 올해기준 72.25점입니다. 청약건별 경쟁률등에 따라 당첨 최저가점에는 차이가 있을수 있습니다. 위에서 처럼 강남권 아파트의 최저가점은 2020년 64점. 21년도 73.5로 매년 올랐다가 작년도 부동산 침체에 따라 68.89로 떨어졌지만 올해다시 상승하였습니다. 이러한 평균을 기준으로 하면 서울지역 청약 당첨을 위한 최저가점은 70점대 내외로 보면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약별 경쟁률에 따라 달라지는 부분입니다. 신혼부부 특별공급의 경우 대상자가 다자녀 특별공급에 비해 더 많기 때문에 오히려 당첨확률이 낮을수도 있으나, 구체적인 요건과 경쟁률을 예상하여 청약을 진행하시면 될듯 보입니다. 다만 부양가족에 따른 가점이 유리한 부분이 있기에 가점기준으로 하면 신혼부부특별공급도 유리한 부분이 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 오피스텔도 연금을오 전환이 가능하나, 일정요건에 해당하는 경우에만 가능합니다. 등기사항증명서상 용도가 업무설또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되고 있으면 됩니다. 주거목적 사용을 판단하는 기준은 1, 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치하는지, 2 .방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주하는 경우, 3. 전용입식 부엌, 전용화장실 및 세면시설등의 필수 주거시설의 설치, 4. 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세 대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세를 과세하는지등의 요건에 해당하면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남쪽으로 유명한 학군은 최구 명문학군으로 불리우는 강남 8학군(강남, 서초구)입니다. 예전부터도 유명한 학군입니다. 다만 최근에는 여러조사 특히 초등학생, 중학생 각 학생수 , 서울대 진학율을 판단하였을 때 경기도권 지역에 떠오르고 있는게 사실입니다. 이는 도시가 개발되고 안정화 단계에 들어가면서 교육 인프라와 그에 따른 명문학군지로써 자리매김 하고 있는 지역이 나타나고 있는 것이고, 대표적 급부상중인 한강이남지역은 성남구, 용인시 등이 이에 해당합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 부동산 투기 목적을 가지고 사고파는 행위를 막기 위한 하나의 제도로써 본인의 땅이나 건물등을 타인에게 매도하는데 있어 시장,구청장, 군수에게 승인을 받아야 합니다. 이는 개발예정지로써 투기수요가 커져 지가상승등의 위험이 있는 지역 또는 주택가격변동이 커져 과열된 것을 막기위한 지역에 대해 설정하게 됩니다. 물론 일정요건에 해당되는 경우에는 매매등이 허용되고, 개발행위가 허가가 됩니다. 다만 이러한 제도자체는 개인사유재산에 대한 자유로운 처분등을 강제하여 막는 것이기 떄문에 늘 논란의 소지가 있고 공공의 목적으로 위해 개인 사적재산을 제한하는 것이기에 범위나 지정기간을 최소화하고 있으며, 지정해제 사유가 해소되면 해제하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 조명설치에 따른 전기사용료는 공동전기료에 포함되어 각 세대별 청구가 되는 부분입니다. 질문철머 조명을 장시간 사용할 경우 전기세도 높아지게 되고, 그만큼 각 세대 관리비도 증가되게 됩니다, 다만 해당 부분이 관리비를 더 나오게 할수는 있지만 그 증가폭에 큰 영향을 주는 부분으로는 보이지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이후에 첫갱신시 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 다음 재계약시 사용이 가능합니다. 질문에서 2022년도에 서로간 아무런의사통보없이 계약이 연장되어 묵시적갱신이 성립되었다면 24년 재계약시에는 만기 6~2개월전 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하실수 있고 이럴 경우 5%이내 인상만 가능합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지능형 도시시스템 발전도 결국은 해당 지역에 거주하는 시민들의 생활편의 및 주거편의을 높여 삶의 질 향상에 그 목적이 있습니다 , 그만큼 현재와 비교해서 많은 부분이 달라질수 있습니다. 대표적인게 지능형 도시 교통시스템으로써 대중교통의 혁신과 개인차량을 이용할 경우 교통순환을 원할하게 하여 교통정체를 줄이고 운전자의 스트레스를 낮추는 기능을 한다는 점이고, 지금도 일부 사용하고 있지만 스마트폰등과 연동하여 외부에서 모든 주택내 가전제품, 시설등의 컨트롤을 통한 최적화된 환경을 유지시켜주는 점, 개인 안전을 위한 보안 시스템이 더 세부적이고 구체화되어 적용됨으로써 범죄예방 및 안전한 사회활동이 가능해 질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) 소유권이전등기는 말그대로 신축아파트의 등기부가 개설되고, 건설사의 보존등기 이후 본인명의로 등기가 이전되는 것을 말합니다. 원칙상 청약 당첨된 이후 분양권을 확보하게 되고 이때는 수분양자라는 지위를 가지게 되고, 실제 건물이 건설되고 등기부가 나오면 실제 모든 소유권에 대한 과정이 끝나게 됩니다. 과정상 주택보유를 인정하는 단계는 분양권당첨일부터입니다,질문2) 경우에 따라 다릅니다. 보통은 전매기간이라는게 당첨일부터 ~ 소유권이전등기완료일까지의 기간을 말하고 해당 기간에 전매제한이 있을 경우 그 기간만큼 제한이 되게 됩니다. 전매제한 3년 이내까지는 질문처럼 소유권 이전등완료일이후부터 전매제한이 해제된다고 보시면 되고, 그에 따라 임대차든 매매든 자유롭게 하실수 있습니다. 단, 전매제한 5년의 경우는 보통 소유권이전등기완료일 +2년이 추가로 적용되기에 이때는 등기완료일부터 2년동안 전매를 하실수 없습니다. 질문3) 전매기간은 말그대로 실제 건물이 생기기전과 소유권이전등기완료전까지 입니다. 즉 전매제한이 없다면 분양권 매매만 가능한 것이고, 전매제한이 있다면 권리에 대한 매매를 제한하는 것입니다, 그리고 소유권이전등기완료이후에는 사라지기 떄문에 실거주의무처럼 입주 후 무조건적인 거주를 강제하는 것과는 약간의 차이가 있습니다. 그러므로 전매제한만 있고 실거주 의무가 없다면 매매는 안되고 임대차는 가능한것이고, 반대로 전매제한이 없고 실거주의무가 있다면 임대차, 매매모두가 불가하다고 보시면 됩니다.