답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로는 불가합니다. 현 전세제도를 대체할만한 좋은 임대차 제도를 설치운영하는 것도 아니고, 단순히 전세사기가 많이 발생하였으니, 제도자체를 문제삼아 폐지를 하는 것은 단순한 논리로써 더 큰 후폭풍을 불러올수 있습니다. 우선 전세사기는 기본적으로 부동산 가격 하락에 따른 결과로써 문제가 커진것이고 전체 전세계약건수중에 전세사기 건수가 차지하는 비율은 생각보다 매우 낮습니다. 즉, 아무런 문제없이 유지되고 있는 전세계약자들이 더 많다는 의미입니다. 또한 전세제도가 국가가 만들어서 이를 국민들이 이용한게 아닌 예전부터 사인간의 계약을 통해 서로간 필요가 맞아 발전되고 고착화된 임대차 방식입니다. 그만큼 장점이 많은 임대차 방식이기도 하기에 정부가 무턱대고 폐지를 하게 된다면 임차인입장에서는 월세부담으로 인한 주거비용이 급격하게 늘어나게되고 , 그에 따라 소비침체가 동시에 일어날수 잇으며, 임대인 입장에서는 큰 자금 유입이 불가하고 현 세입자에게 보증금 반환문제가 생기기 떄문에 사회적으로 큰 혼란이 생기고 이는 곧 현정부에 대한 역풍으로 올수 있기에 폐지자체는 불가하다고 보는게 맞을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가격은 과정상 관리처분인가 과정에서 결정되게 되는데, 쉽게 착공바로전 단계에서 확정되게 됩니다. 관리처분 계획에는 분양계획과 조합원들의 분담금등이 구체적으로 결정되게 되고 해당 계획은 인가받게 되면 실제 착공하기 때문에 해당시기부터 실제 분양하우스를 설치하고 수분양자를 모집하게 됩니다. 물론 이때부터 분양가도 확정된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리인하가 부동산시장에 미치는 영향은 고가인 부동산 구매를 위한 자금조달시 은행대출을 이용할때 이자부담이 줄어들수 있습니다, 쉽게 동일한 대출금액 기준 금리가 낮을수록 매달 부담하는 이자율이 낮아지게 되고, 현재보다 기준금리가 내려갈 경우 대출금리도 인하가 되기 때문에 그만큼 자금조달이 용이해지고 이는 수요증가로 나타날수 있습니다. 부동산 수요증가는 거래량의 증가를 이끌고 이는 주택가격상승의 결과로 나타날수 있기에 금리인하는 부동산시장에서 호재로 볼수 있습니다. 기업에서도 금리가 인하되면 자금차용을 통해 시설투자 , 고용증가등이 나타날수 있고 전반적인 경기가 활성화되는게 일반적입니다. 문제는 금리인하가 지속되면 결국 시장내 화폐유통량이 늘어나고 화폐의 가치가 떨어질수 있으며 ,이는 물가의 상승으로 이어지게 되게 됩니다, 해당 문제를 해결하기 위해 다시 금리를 높여 자금을 회수하게 되고 이때는 기업이나 부동산시장에 악재로 나타나게 됩니다. 즉, 순환구조에 따라 금리인하는 단기적으로 경기활성화의 역할을 할수 있지만 장기적으로는 물가상승등의 부작용이 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주상복합의 아파트에 해당되는 부분은 주택으로 볼수 있고, 오피스텔은 원칙적으로 업무용시설에 해당되어 주택이 아닙니다. 이런경우 공급면적에도 차이가 있는데, 동일한 분양면적이라도 실제 전용면적은 아파트가 더 크기 때문에 실제 가격도 더 높게 책정이 됩니다. 즉 전용율에 차이가 있는데 아파트는 전용율이 80%정도이고, 오피스텔은 50%정도로 실제 동일 분양면적이라도 실제 실거주공간은 30%의 차이가 생길수 있습니다 .그리고 향후 가격상승분의 경우 주상복합의 경우 주택으로써 포함이 되는 부분이기에 상승시기에 오피스텔에 비해 빠르게 상승되며, 하락기에서는 오피스텔 보다는 덜 하락하는 경향이 있습니다. 그만큼 수요가 오피스텔에 비해서는 높기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 강남의 경우 이전부터 한강의 범람으로 인해 침수가 잘되는 지역에 해당 됩니다. 이러한 문제로 인해 박정희대통령시절에 소양강댐을 건설하여 한강의 범람이나 수위를 조절시켜 주변지역 침수를 줄였고 해당 부분으로 인해 강남이 지금과 같이 개발이 가능하게 되었습니다. 특히 상습침수지역으로써 아무도 쳐다보지 않았던 땅이 현재의 압구정동입니다. 역사적인 썰이지만 그당시에 박정희 대통령이 현대에게 소양감댐 건설을 위한 방식을 주문하였는데, 당시 정주영 회장이 해당 건설과 동시에 큰 수혜지역인 압구정동에 동시에 매입한 토지가 있는데, 그게 현재의 압구정 현대아파트 부지라는 얘기가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 한 주택을 구매할때 대출을 풀로 받을수 있는 한도는 주택가격 대비 70%입니다. 쉽게 LTV70%가 한도인데, 생애최초의 경우는 80%까지 가능은 합니다. 문제는 개별 연소득과 부채에 따라 DSR,DTI가 제한되어 있기에 실제 대출한도는 위비율만큼 나오는 경우가 많지는 않습니다. 평균적으로 취득시 비용과 대출을 고려하면 주택가격의 60%정도가 대출로 자금조달이 가능하면, 나머지 40%정도는 현금을 보유하시거나 주담대 외 방법으로 자금을 조달할수 있어야 안정적인 취득과 유지가 가능하다 판단합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수는 매수자, 매도자 모두 본인을 중개한 중개사에게 지급을 하게 됩니다, 만약 한사람의 중개사가 매수,매도자 모두를 중개하였다면 이때는 매수,매도자 양측에 모두 중개보수를 받을수 있습니다. 보통은 매수자+중개인 / 매도자+중개인 이렇게 공동중개를 많이 하기 때문에 매수자는 본인 중개사에게만 , 매도자 역시 본인을 중개한 중개사에게만 각각 지급을 하시면 됩니다. 중개보수는 법으로써 상한요율이 정해져 있는데, 주택과 주택외, 주택에서도 매매냐 임대차냐에 따라 그리고 거래금액에 따라 다른 요율이 적용됩니다. 단순하게 말하면 주택외 부동산에 대해서는 거래금액의 0.9%. 주택의 경우라면 거래금액에 따라 0.3~0.7%까지 거래금액/거래유형에 따라 다르게 적용됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통주택은 현재 임차인의 보증금보다 주택가격이 더 낮은 경우를 말합니다. 쉽게 말해 현 주택을 매도해도 매도자금으로 현 임차인의 보증금을 반환할수 없는 상태의 주택을 말합니다. 이러한 경우가 발생되는 가장 큰 이유는 높은 전세가율과 부동산 가격하락이 맞물리면서 발생하게 되는데, 보통 시세를 알기 위한 비교대상주택을 찾기 어려워 정확한 시세 확인이 어려운 빌라나 오피스텔등에서 주로 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 기본적은 용어나 부동산에 대한 사항은 공부를 통해 가능할수 있지만 실제 투자에 대한 부분은 경험이나 노하우를 취득하기에는 쉽지 않습니다. 대부분 기본적인 사항에 대해서는 서적등을 통해 공부를 하면 되고, 경험에 대한 부분은 유튜브나 실제 투자경험담을 담은 서적을 통해 간접체험을 해보시면 됩니다. 보통의 상가투자는 질문처럼 월 임대수익을 목적으로 투자를 하게 되는데 가장큰 리스크는 공실에 대한 리스크일수 있습니다. 그만큼 해당 상가의 입지가 상권에 유리한지, 앞으로도 지속적으로 임대차가 가능한지를 우선적으로 판단하셔야 하는데 그러기 위해서는 본인이 가보지 못한 잘 모르는 지역내 상가를 투자하는 것보다는 본인이 오랜시간 거주하면서 잘 알고 있는 지역내에 투자를 하셔야 그만큼 리스크가 줄어드는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출의 경우 대환대출시 요건에 따라 증액도 가능은 합니다. 다만 개인별 LTV, DSR등의 제한은 동일하기 때문에 이전 대출이 풀대출이라면 추가적인 대출은 어려울수 있습니다. 그리고 등기가 없는 경우 원칙적으로 담보대출이 어렵지만 재건축등으로 아직 등기부가 없는 새로 지어진 아파트의 경우에는 후취담보로써 대출이 가능합니다. 물론 대출상품에 따라서 해당 후취담보로써 대출이 되지 않는 경우도 있으니 이는 상품에 따라 확인을 해보셔야 합니다.