답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전문가라는게 단순히 자격이나 학위에 따라 판단하지는 않습니다, 물론 전문적인 학문 분야나 기술분야에 대해서는 해당 부분이 하나의 신뢰의 조건일수는 있지만, 부동산의 경우는 공인중개사 자격을 제외한 별도 입증가능한 자격이나 학위는 많지 않기에 실제 해당업무를 통해 쌓은 경력이나 경험등을 통해 상대방에서 전문가로써 신뢰를 주고 사람들은 이를 전문가로 인정하게 됩니다. 공인중개사 자격의 경우도 중개업을 하기 위한 필요조건일뿐, 자격과 별개로 얼마나 많은 실무경험이 있느냐가 고객 만족도가 달라지고, 그 만족도에 따라 해당 중개사를 전문가로 인정하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부와 시세와는 크게 관계가 없습니다. 시세는 말그대로 계약당사자간 거래한 금액이 실거래가가 되고 이를 시세로 반영하기 떄문에 등기부가 없는 과정에서도 분양권전매등의 행위를 통해 대략적인 시세가 형성되게 됩니다. 보통은 그 동일지역내 입지나 세대수, 평형이 비슷한 아파트를 기준으로 비교판단하게 됩니다. 그러므로 등기부 유무와 관계없이 분양권이나 매매의 실거래가격이 나오게 되면 사실상 해당 금액을 기준으로 판단하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 부동산담보대출은 목적물이 현실에 존재하고 해당 목적물의 등기부상 을구에 담보물권인 근저당을 설정하게 됩니다. 신축아파트의 경우는 준공이 되어 입주가 가능하더라도 아직 절차상 등기부가 없는 경우가 많습니다. 그에 따라 실제 은행에서 등기부상 을구에 근저당을설정할수 없어 대출이 불가하게 됩니다. 이러한 경우 입주예정자의 자금조달이 어려워질수 있기에 시행사와 협약을 맺은 은행등이 등기가 나지 않더라도 미리 담보를 잡고 대출을 해주게 되는데 이를 후취담보라고 합니다. 보통의 후취담보는 협약된 은행을 통해 집단대출형식으로 많이 진행되나, 최근에는 개별은행에서도 진행은 하고 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 재건축을 하게되면 기존 건물은 모두 철거하고 새로운 건물을 짖기 때문에 동의 수나 층수등이 모두 다른 새로운 건물이 건축되게 됩니다, 그렇기에 조합원(기존주택 보유자)은 새로운 건물에 대해서 추첨이나 별도 지정방식에 따라 이전과 다른 동,호수를 배정받게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.순서상 질문의 내용이 맞습니다. 다만 미국과 한국의 금리차이가 아직도 벌어져 있기 떄문에 미국연준이 금리를 어느정도로 인하을 진행하느냐에 따라 우리나라 금리 인하의 수준도 결정될 가능성이 높습니다. 만약 올하반기에 예상대로 미국이 금리를 인하한다면 우리나라도 일단은 인하를 할 가능성이 높으나, 그 인하폭은 미국보다 낮거나 동일한 수준일것으로 예상됩니다. 그리고 기준금리가 인하되면 대출금리 역시 하락하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과일의 경우는 국내재배는 공급량에 따라 수입과일의 경우 나라별 관세나 환율에 따라서 영향을 받습니다, 우리나라의 경우는 과일이나 채소가격의 경우 기후변화에 따른 작황 부진이 가장 큰 이유가 될수 있고, 시설 재배 비용측면이나 생산량 자체가 미국의 대량생산체제와는 차이가 있기에 금액적인 차이가 생길수 있습니다, 그리고 또하나로 부족한 공급량에 따라 수입을 할수 있는데, 우리나라의 경우가 다른 유럽, 미국 선진국보다 수입량자체가 적습니다. 이는 인구나 수요도에 따라 판단에 차이가 있을 수 있지만, 일반 전문가들의 의견은 수입개방이 비교적 덜 되어있다는 의견이 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 포괄적인 내용에는 답변을 드리기 어렵습니다. 임대차 시세는 동일지역이라도 입지나 주택유형에 따라 차이가 크기 때문에 지역과 거주를 원하는 주택유형등을 기재하셔야 대략적인 설명이 가능합니다. 전체적인 평균으로는 서울,경기,인천 수도권은 상위 1~3위에 해당하고, 가장 임대차가 평균이 낮은 지역은 전라남도와 강원도입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계획이 분명하시니 생각하신대로 진행하시면 될듯 보입니다. 그리고 청약통장은 현시점에서라도 개설을 하셔야 이후 보유기간과 납입횟수를 채워 1순위청약이 가능합니다. 이후 개설을 하셔도 결국 1순위 요건확보에 시간이 필요하기에 최대한 빠르게 개설하여 요건을 채우시는게 필요합니다. 임대주택의 경우 소득기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 70%이하에 해당되어야 합니다. 1인가구의 월평균소득 70%는 313만정도 입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지소유권이 없는 건물의 경우 계약전 권리관계확인시 토지에 대한 등기부등본을 열람해 을구상 용익물권(지상권, 전세권) 설정여부를 확인하셔야 합니다 ,해당 권리가 설정되어 있다면 건물은 토지에 대한 사용수익권한이 있다고 판단할수 있습니다. 임대인의 단순 지료를 낸다라는 말이 권리상 안전을 보장하지는 않습니다. 그리고 해당 부분이 확인되어도 건물,호수자체 권리관계와 현 시세와 보증금간의 차이(전세가율)등을 모두 고려해야 안전한 임대차인지 판단이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약의 경우 본계약에 대한 당사자간 별도합의사항이므로 본계약의 효력이 유지되는 동안에는 특약의 효력이 유지가 됩니다, 그에 따라 계약이 종료되면 그 이후에 특약에 대한 효력만을 주장할수는 없습니다. 다만 일년계약을 체결하면서 3년계약유지를 담은 특약을 넣을 경우에 재계약에 대한 협의는 만기 6~1개월전에 진행하기에 일자상 계약기간중이고 해당 특약을 주장할수 있습니다.