답변 내역

말그대로 보증보험으로 보증되는 보증금액을 말합니다. 즉, 임대사업자인 임대인이 보증금 전액에 대해 보증보험에 가입을 하였다는 의미이고, 전세금 미반환 사고발생시 임차인은 해당 담보권 설정금액에 대해서 구상권 청구가 가능합니다.

가장 기본적인 부분으로는 주택의 공급을 확대하는 것과 공급되는 주택의 일부를 저소득층 또는 사회적약자에게 우선 거주할수 있도록 지원하는 정책이 있으며, 일반적인 서민들의 주택구매를 위해 정부중심의 저금리대출상품 운영과 1주택자에 대한 세금혜택등이 있습니다. 위에 제시한 모든 사항에 대해서는 현재 우리나라도 진행중인 정책들이며, 대표적으로 장기임대주택, 행복주택이 있으며, 주택자금조달을 위한 저금리대출상품 (디딤돌대출, 보금자리론, 신생아특례대출)등이 있습니다. 또한 생애최초 취득자에 대해서는 취득세 감면, 1주택에 대한 양도소득세 비과세등이 있습니다. 이러한 모든 정책을 추진하여도 사실상 주거안정이 완벽히 이루어지지는 않기 떄문에 계속적으로 시장변화에 따라 유연한 정책운영이 필요하고 이를 통해 장기적인 측면에서 주거안정을 이룰수 있습니다,

다주택자의 경우 최근 양도소득세는 중과세배제 기간이기 때문에 기본세율만 내시면 되고, 취득세에서는 중과세가 적용되게 됩니다, 그리고 보유세의 경우 주택가액의 합이 9억을 초과한다면 해당 초과분에 대해서는 종합부동산세 과세대상이 되므로 세금부담이 커질수는 있습니다. 질문의 가격 그대로라면 추가 주택을 구매해도 종부세과세대상은 아니겠지만 주택가격이 상승되거나 할 경우 과세대상이 될수 있는점은 참고하셔야 합니다. 그리고 월세50을 받는 부분은 해당주택 구매시 레버리지(은행대출)울 통해 진행하셨다면 월이자비용과 월세의 비교를 통해 수익성이 있는지를 종합적으로 판단하셔야 하기에 단순하게 어떤게 낮다고 보기는 어렵습니다.

청약통장의 1순위 요건은 해당 청약의 종류에 따라 달라집니다. 민영의 경우 1년보유가 1순위 요건이지만, 공공청약의 경우는 2년 보유, 24회납입 요건이 있을수 있기에 청약시 입주자모집공고에 따라 판단하셔야 합니다. 보통은 2년보유 24회납입이면 모든 청약에 대해서는 1순위 요건에 해당하게 됩니다. 그리고 청약통장이 1순위 요건에 해당되더라도 입주자모집공고에 자격요건 예를 들면 지역내 거주기간, 무주택여부에 따라 1순위 청약가능여부가 달라질수 있습니다. 그리고 청약통장은 자격부여만 있을 뿐이지 당첨이 되었다면 청약통장의 효력이 상실되므로 해지후 전액을 돌려받으면 되고, 당첨된 분양권에 대해서는 그대로 납입을 하시면 되는 것이지, 별도 차감이 되거나 하는 것은 아닙니다.

객관적으로 상가주택이나 타 부동산을 취득하려면 기본적으로 매매금액에 30%정도의 현금은 가지고 계셔야 합니다. 그리고 구매를 하더라도 대출에 따른 이자부담이 현재 내는 월세보다 클수 있고 매년 세금에 대한 부담까지 있을수 있기에 자금없이 무리한 상가구매는 하지 않는게 좋습니다. 일단은 현상태가 어렵더라도 일정금액을 모으신뒤에 구매를 고려하셔야 할듯 보입니다.

코레인의 역사내 운영은 코레일 유통을 통해 운영하기 때문에 경영실적에 직접적으로 해당 부분이 나오지는 않습니다. 물론 원하시는 경우 공사특성상 재무관련 지표등을 찾아보시면 확인은 가능하실수 있습니다. 그리고 대전역 성심당 이슈는 사실 보는 관점에 따라 생각에도 차이가 있습니다. 발단은 간단하게 역사의 상점 운영방식에 따른 것인데 코레일은 몇년전부터 운영방식을 일원화하면서 역내 상점에 대해서는 임대료가 아닌 코레일유통이 포스를 설치하고 발생하는 매출에 대해 17~40%정도를 차감후 상점에 돌려주는 수수료 방식으로 운영하게 되엇습니다 .성심당의 경우 이러한 방식이 아닌 매월 고정된 임대료 방식으로 계약을 체결하였고, 이는 월매출 26억 대비 월 1억임대료는 다른 역사내 매장들과 형평성에 어긋난다는 이유로 감사원으로부터 계약방식 변경등을 권고 받았고, 이에 코레일유통은 만기시점에 해당 기준을 적용해 월임대료를 산정 월 매출 17%수준의 4억이라는 임대료를 제시하게 됩니다. 그에 따라 성심당은 월세1억에서 4억으로 인상은 불가하다면 협의중에 뉴스등을 통해 이슈화된것입니다. 여기에 사람들이 각각 공기업인 코레일이 부당한 처사라는 논쟁과, 형평성을 고려할때 적용해야 된다는 의견 두가지 서로 부딪치면 논란이 더 커지고 있는 상태입니다. 현재 입찰을 통해 입찰가 없는 만큼 현재는 3억수준으로 낮아진 상태이긴 합니다.

현재까지 가장 안전한 예방법은 임대차 계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증보험에 가입을 하는것입니다. 그렇기에 해당 주택이 보증보험 가입이 불가한 경우 계약을 하지 않아야 하기에 계약서작성시 특약으로 보증보험가입불가시 계약해지 및 계약금반환 등의 특약을 반드시 넣고 계약을 체결하시는게 안전합니다.

이미 어머니 명의로 주택이 있고 해당 주택을 담보로 대출받는데 생애최초주택자금대출은 당연히 불가합니다. 생애최초주택자금대출은 주택을 보유한 적이 없는 사람들중 소득,자산요건이 해당되는 사람에 대해서 구입자금을 대출하는 상품으로 현 주택보유자는 당연히 대출요건에 해당하지 않습니다. 만약 현 주택을 담보로 일반 주택담보대출을 받는다면 기본적으로 담보가치와 개인소득등에 따라 상환능력을 보고 한도를 정하게 됩니다 ,소득이 없는 경우 의료보험 납입증명등을 통해 추정소득을 기준으로 판단하여 한도를 산정하게 되므로 생애최초나 구입자금이 아닌 주택담보대출 중 생활자금대출등의 상품은 이용이 가능하겠지만 한도에 대해서는 답변이 어렵습니다.

모든 정책에 단점만 있던것은 아닙니다. 임대차 3법에 따라 세입자 입장에서는 거주하는 기간을 2년에서 4년으로 연장할수 있었고, 그만큼 2년마다 이사를 하지 않아도 되고, 갱신시 부동산 가격상승에 따른 전세가격 상승분을 어느정도 회피가 가능했던 장점도 있었습니다. 사실 현재와 같은 전세보증금 미반환 사고는 금리인상에 따른 주택가격하락이 가능큰 이유이고, 전세가격 상승의 경우는 임대차2법에 따른 효과는 이미 3년전 부동산 급상승기에 나타났던 문제로 해당 법안이 현재와서 부동산 가격을 다시 끌어올리는 이유로 보이지는 않습니다. 결국 이미 어느정도 안착된 부동산 임차인 보호 법안을 질문의 이유로 폐지하려는 목적이 아닌가 싶습니다. 반대로 임대차2법이 폐지되면 임대인은 2년후 재계약시 보증금의 무리한 인상을 요구하거나 계약거절의사를 통해 임차인을 퇴거시킬수 있고 이로인해 임차인은 적지 않은 비용을 부담하면서 새로 이사갈 주택을 구해야 하기에 주거불안이 더 욱 심화될수 있고, 재계약시 전월세 상한제가 없다면 부동산 가격상승이 있을 경우나 세금에 대한 부담이 증가하는 경우 그 부담이 그대로 임차인의 임대비용으로 전가될수 있습니다. 개인적 판단으로는 이번 정부에서는 부동산 활성화를 이유로 부자들을 위한 정책을 추진하는 경향이 강하다는 판단이 드는게 사실입니다.

재산세의 부과기준일은 6월 1일이고 해당일자에 실제소유자에게 부과가 됩니다. 다만 분양아파트의 경우 잔금납부일과 소유권이전등기접수일중 빠른날을 기준으로 소유권이 이전되었다고 보기 떄문에 6월 1일이후 잔금을 납부한다면 재산세 부과는 되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 정확한 세금관련한 사항에 대해서는 세무소를 통해 확인이 필요해보입니다,