답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 집합건물로서 공동주택의 경우 대지권을 설정하고 대지권에 따른 지분을 소유하게 됩니다. 아파트와 같은 공둥주택의 경우 대지권설정에 따라 실제 구매시 토지에 대한 지분도 함께 매매가 되게 됩니다. 다만 건물과 분리하여 지분만의 처분은 불가하기 때문에 건물 소유권 이동에 따라 자동으로 지분도 이동이 된다고 보시면 됩니다, 물론 토지에 대한 소유권이 아닌 지상권, 전세권등 이용권리만을 확보하여 건물을 건축하는 경우에는 건물 소유자라도 토지의 소유권과는 관계가 없이 빌려사용한다 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 선택의 문제이겠지만, 주거안정이라는 측면에서는 자가주택을 구매하시는게 장기적으로는 더 이익이 될수 있습니다. 임대차의 경우 2년 또는 4년뒤 이사를 해야하는 상황이 발생하고, 그만큼 주거안정에는 어려움이 있습니다. 그리고 자금이 몰려 주식투자에 대한 기회비용이 발생하는 부분은 사실상 주택가격이 이후에 더 상승될 경우를 고려하면 그 또한 현재보다 더 높은 비용을 지급하여야 할 경우가 생길수 있다는 가능성을 고려한다면 어느정도 상쇄가 된다 볼수 있습니다. 그리고 주식투자는 소액으로도 투자가 가능하고, 점차 투자금을 늘려나갈수 있는 점도 선택시 고려해야 될 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세 요건은 종전주택을 구매하고 1년경과이후에 신규주택을 매수, 해당 시점부터 3년이내 종전주택을 매도하면 요건에 해당됩니다. 물론 종전주택에 대해서는 1세대1주택 비과세요건(12억이하, 2년보유) 충족이 되어야 합니다. 질문의 경우라면 이러한 요건에 해당되어 종전주택 매도시 일시적 2주택 비과세요건에 해당될것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기시 임대인의 반환여부는 계약시점에 아무도 알수 없습니다, 그에 따라 일반적으로 보증보험에 가입하여 이러한 위험을 낮추는게 일반적입니다. 질문에서 위반건축물이기 떄문에 보증보험에 가입을 할수 없는 것은 리스크가 될수 있지만, 권리관계와 시세, 그리고 전세권설정등기 조건, 그리고 임대인의 담보대출이 없는 점등을 보면 그나마 위험도는 낮은 편에 포함된다 판단됩니다만, 전세권 설정등기를 하였더라도 만기이후 보증금 반환까지는 보증보험을 통한 청구보다 시간지연이 될 수 있다는 점은 단점이 될수 있고, 부동산 가격하락이 크게 되지만 않는다면 보증금에 대한 손실은 발생되지 않을 가능성이 높습니다. 중요한건 현시점에서 판단되는 가능성만을 말하는 것이기에 선택은 본인이 하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수익률은 각 건물마다 차이가 있을수 있는데 상가의 경우 평균수익률이 4~5%정도라면 나름 수익률 좋은 건물로 보시면 됩니다. 보통은 해당 수익율만 보면 너무 낮다는 생각을 하시는데, 수익금액 자체만 계산하면 절대 적은 수준이 아닙니다. 또한 해당 임차수익을 통한 수익도 있지만 건물가치 상승에 따른 수익도 있기 때문에 종합적인 수익은 더 높아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 이주비대출은 착공이후 완공까지 다른 주택이동을 이해 제공하는 대출입니다. 다만, 해당 대출이 선순위 채권이 되어야 하기 때문에 현 주담대를 상환을 우선적으로 하셔야 합니다. 또한 보통은 이주를 위한 비용이지만 다른 주택을 구매하기 위한 구입자금으로 사용하실수는 없습니다. 이주비대출을 실행한뒤에 주담대 대출을 상환하면 되기 때문에 기존 담도대출이 있는 상태에서도 실행은 가능한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 재건축시 이주를 위한 이주비대출 신청시에는 현 주택에 세입자 여부 존재여부는 대출한도나 승인에 영향을 주지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 이주비 대출을 실행하였을 때 임차인은 퇴거를 하여야 하는 것으로 알고 있기에 퇴거일에 맞추어 이주비대출을 실행하고, 해당 자금으로 전세보증금을 반환할수 있습니다. 이주비 대출의 한도나 조건은 조합원 주택 감정평가액의 40%, 시공사추가대출 20%을 포함 60%정도까지는 가능한 것으로 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.언제까지 오를지는 저도 그리고 그누구도 확답할수는 없습니다. 그리고 질문에서처럼 월급을 차분히 모아 서울내 주택을 구매하는 것은 점차 더 어려워지는게 사실입니다. 다만 주택구매시기를 계속 늦춘다고 해도 주택가격이 내 원하는 수준으로 떨어질 가능성은 낮기 떄문에 주택구매를 위해서는 어느정도의 대출을 통한 자금조달을 계획하여야 하고, 해당 부분과 자기자금, 월소득등을 잘 판단해 영끌등과 같은 무리한 구매가 아니라면서 주택구매를 서두르시는 것도 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축빌라의 경우는 사실상 전세보증금이 시세대비 어느정도인지를 판단하기 어렵습니다. 이유는 시세비교가 가능한 대상을 찾기 어렵고, 거래된 이력도 없기 때문에 기준점을 찾기 어려울수 있기 때문입니다. 이에따라 시세와 전세보증금의 차이가 없는 경우가 많고 이럴 경우 주택가격하락시 깡통전세가 될 가능성이 높은 단점이 있기 때문입니다. 다만 부동산 상승기등에서는 주택가격이 시간에 따라 상승하기 때문에 시세가 높아져 전세사기 확률은 낮아질수 있습니다. 결론적으로 신축빌라라도 보증보험 가입을 필수로 하고 전입신고와 확정일자를 갖출 경우 이러한 부분에 대해서는 어느정도 안정적인 입주를하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우는 사실상 내수경기와 해당 입지상권에 따라 달라집니다. 만약 해당 상권이 다른 곳으로 이동된 구상권에 해당된다면 그만큼 유동인구가 감소하고 장사에 따른 수익이 적어지기 떄문에 폐업이나 이전에 따른 공실이 발생할 수 있고, 중심상권이라 판단되는 곳의 공실이 늘어가는것은 말그대로 내수경기침체에 따른 매출감소가 가장 큰 이유가 될수 있습니다. 대표적으로 예로 명동의 경우도 코로나를 겪으면서 공실이 늘어난 상태인대, 이는 상권의변경보다는 내수경기 및 외국인 소비감소에 따른 매출하락 + 높은 임대료에 따른 운영의 어려움이 합쳐진 결과이고 강남 가로수길의 경우는 주변 골목상권인 세로수길로 상권이 점차 이동하면서 공실이 늘어나는 것으로 이해할수 있습니다.