답변 내역

우선 본인명의로 두개의 전세계약에는 문제가 없지만 전세대출에 있어서는 한곳만 이용이 가능하고 대출을 이용하는 주택에 대항력을 유지하여야 하기에 현재 매도 및 전세 예정 매물에 대해서는 대항력을 유지할수 없습니다. 그러므로 원칙상 부모님 명의로 현주택에 전세계약을 하는게 맞을 듯 보이고 본인은 새로 게약하는 전세집에 대해 명의자로써 대출을 신청하는게 문제가 가장 적습니다. 그리고 자금이체의 경우 직계존비속간 5000만원까지는 증여비과세되고, 이를 초과할 경우 차용증등을 작성하여 근거를 남기시는 것도 대처방법이 될수 있습니다. 다만 질문의 상황만 보면 절차상 매우 복잡하게 이어질 가능성이 있어보입니다. 다른 방법으로는 새로운 주택에 대한 전세명의자를 와이프분으로 하고(와이프분 명의로 전세대출이 가능할경우) 현주택의 명의자를 질문자님으로 하여, 잔금일에 질문자님을 제외한 나머지분들은 새집에 전입신고를 하고 현주택에는 질문자님이 있는 상태로 부모님이 전입신고를 한뒤에 이후 본인만 다시 새주택으로 전입하는 방식으로 대항력을 두집에 대해 유지는 가능할수 있습니다.

공시지가는 부동산공시가격 알리미를 통해 확인이 가능합니다. 그리고 올해 공시지가도 이미 공시되었기에 특별한 사정이 없다면 확인은 가능하므로 다시 한번 공시지가를 확인해보시기 바랍니다. 그리고 현재 보증금과 선순위 근저당을 합친 가격이 4.3억입니다, 위에 제시한 4억후반(5억)이 시세라면 사실상 보증보험 가입도 불가할것으로 보이고, 주택가격 대비 전세+근저당 합산 금액 비율도 90%에 가깝기에 위험한 매물에 해당됩니다. 다만 1억은 소액임차인 최우선 변제에 해당은 되나, 해당 융자금이 등기설정된 날짜를 확인해봐야 , 소액임차인 여부와 최우선 변제금 한도를 판단할수 았습니다현재를 기준으로 하면 최우선 변제금액은 5500만원입니다. 즉 문제가 생길 경우 최우선 배당으로는 5500만원만 근저당보다 우선배당이 되고 나머지 4500만원은 순위배당을 통해 배당될 가능성은 높지 않아 보입니다.결론적으로 자세한 사항을 등기부와 시세 확인을 해봐야겠지만, 충분히 리스크가 큰 매물로 보입니다.

계약갱신청구권의 사용은 임차인의 주택소유여부와는 무관합니다. 즉 주택을 보유하고 있는 임차인이라도 본 임대차계약관계에서는 이를 따지지 않으며, 계약갱신시 계약갱신청구권을 동일주택에 1회에 한해 사용하실수 있습니다. 원칙적으로 갱신청구권은 임대차 3법중 하나로 임대인과 임차인 임대차계약을 근원으로 발생하는 것이기에 임대차게약이 체결된 임차인 지위라면 강행규정인 갱신청구권 사용에는 문제가 없습니다.

정확한 사항은 세무소나 국세청등에 문의는 필요해보입니다. 보통의 일시적 2주택 양도비과세 조항에는 중간에 한번 매수매도과정이 영향을 주는지에 대한 사항은 나와있지는 않습니다, 개인적 판단으로는 어찌됏던 2020.12.28일 매도잔금을 청산하였다면 해당 시점부터는 1주택자가 되고, 이후 21년도 11월에 주택을 매수하였다면 2주택자로써 종전주택 매수 1년이상 경과되었고, 해당 입주권을 구매한 시점부터 3년내 종전주택을 매도할 경우 일시적 2주택비과세 대상에 포함된다 생각됩니다,

1. 계약시점 등기부등본이 있는 부동산을 말하는듯 보입니다. -> 보통 신축의 경우는 입주와 임대차계약은 가능하나, 아 직등기부가 미개설된 경우가 있는데 이러한 경우에는 사택으로써 계약을 할 수 없다는 의미로 보입니다. 2, 쉽게 구분등기가 되지 않은 주택은 사택으로 이용할수 없다 -> 등기부를 기준으로 한 건물에 여러세대가 있으나, 모두 하나의 등기부로 된 경우라면 사택으로 쓸수 없다는 뜻으로 아파트나 빌라처럼 구분건물로써 다세대, 공동주택은 계약이 가능하나, 연립이나 다가구주택에 대해서는 계약이 어렵다는 의미로 보입니다.

네, 관계없습니다 ,아파트 윗집누수의 경우라면 우선 아파트 관리실에 해당 사항을 통보하고 원인파악을 먼저하시면 됩니다, 이때 관리소에서 집을 방문하는만큼 실거주자인 임차인이 직접연락을 하시는게 더 낫습니다. 그리고 원인이 아파트구조상 문제가 아닌 윗집으로 인한 경우에 윗집에 대해서 하자보수를 요구하고 그외 누수로 인한 피해에 대해 보상을 요구하시면 됩니다, 임대인에게는 하자 원인과 윗집에 하자보수등의 결과만 통보해주시면 됩니다. 물론 혹시 모를 상황을 대비해서 누수당시 사진과 누수 하자보수 후 사진등은 남겨두시는게 좋습니다.

월세의 경우 원칙적으로 거주하는 기간동안만 부담하시면 됩니다. 그에 따라 20일전 퇴거하고 새로운 임차인이 바로 인수하여 거주를 하는 경우라면 임대인에게 임대차에 따른 손실이 발생되지 않는 만큼 퇴거일 이후 만기까지 월세를 부담하지 않아도 되고, 선납의 경우라면 20일치를 임대인에게 얘기하여 돌려받으시면 됩니다.

우선 아직은 논의 단계로써 정확한 정책이 발표된것은 아닙니다. 최근 전세사기 여파로 인해 아파트 전세수요가 쏠리면서 아파트 전세가격은 상승되고 이에반해 빌라등에서는 임차인을 더 구하기 어려워지는 문제등을 해소하기 위한 것으로 보입니다. 세부 내용으로는 발표를 기다려봐야 알겠지만, 현재까지 나온 내용은 기존 공시지가 126%의 기준은 그대로 두되, 주택가격산정의 1순위를 감정평가로 우선적용하는 부분입니다. 그에 따라 현재 1순위인 공시가격기준과 감정평가 방식을 비교후 선택하여 적용하는 방안등을 이야기 하는듯 보입니다.

우선 주담대를 설명드리면 생에최초의 경우 LTV80%까지 한도가 가능하나, 이는 DSR,DTI한도에 따라 충분히 줄어들수 있습니다. 즉 한도의 경우 LTV.DSR,DTI중 가장 낮은 한도를 기준으로 하기 때문에 정확한 개인 주담대 한도는 인터넷상 DSR계산기등을 통해 확인해 보셔야 합니다. 다른 방법으로는 주택구매가능금액에서는 한도가 최대로 나와도 주택가격의 30~40%는 자기자금이 있으셔야 하기에 본인 자산에 따라 어느정도 선의 주택이 구매가능한지를 가늠해 보실수 있습니다. 그리고 주담대와 신용대출을 순서는 일반적으로 한도에 영향을 미치지 않기 위해 주담대를 받은 뒤에 신용대출을 하는게 순서상 맞습니다.

오랜된 아파트의 외부도색을 하는 목적은 건물의 관리 및 유지보수 차원이기 하지만, 도색을 할 경우 미관을 개선하여 해당 아파트의 가격상승 효과를 노리기도 합니다. 외부 도색만으로 가격상승효과가 있을까 하는 의문이 드는 분들도 적지 않지만, 실제 새로운 컬러와 디자인으로 아파트 정체성과 이미지를 상승시킬수 있기 때문에 효과가 전혀 없다고 할수는 없습니다. 또한 이전 오래된 아파트의 경우 이름이 현재와 같은 건설사 브랜드명을 사용하지 않았기에 브랜드명으로 변경하는 외부도색으로 진행할 경우 효과는 더욱 클수 있습니다. 예를 들면 대우아파트 -> 푸르지오 아파트 , 대림아파트 -> 이편한세상등으로 전환하는 것을 의미합니다