답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.3/27에 새로운 주택에 전입신고를 한다고해서 현재 거주중인 주택의 임대차 계약이 무효가 되거나 효력이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 전출에 따른 기존 대항력은 상실하게 되므로 만기일에 보증금 반환등이 되지 않았을 때 임차권등기명령신청이나 보증보허 청구는 할수 없습니다. 즉, 보증금 보호를 위한 법적 권리를 이용할수 없기에 반환을 위해서는 개인에 대해서 소송등을 진행하여 받으셔야 합니다. 즉, 대항력 상실을 막기위해 현주택 보증금 반환전까지는 주택점유와 전입신고유지를 하시는게 필요합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구권 사용은 어떠한 합의나 통지에 의미를 부여하여 사용여부를 판단하지 않습니다 .쉽게 재계약시 5%인상제한을 하여 재계약을 진행한다고 해서 해당 계약이 갱신청구권을 사용한 계약이라고는 볼수 없습니다. 즉 임차인이 명확하게 갱신청구권의 사용의사를 밝혀야 하는 게 첫번째 조건이고, 보통은 계약서상 특약등에 이를 명시해야 분쟁이 발생되지 않습니다.질문에서는 위 내용과는 별도로 최초 계약기간이 3년이고 특약에 따른 합의를 하는 과정은 2년이 되는 시점이였을 것으로 보입니다. 갱신청구권은 만기 6~2개월전에 사용하는 것이므로 해당 합의는 계약기간중 특약에 대한 중간 합의로 보이지 갱신청구권을 사용한 재계약으로는 볼수 없기에 3월퇴거는 중도해지로서 임대인 동의가 필요하고 임대인거부하거나 제시한 해약조건을 이행하지 못하면 해지가 어렵고 보증금 반환도 만기전 불가하다는 게 제 의견입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인 의견이기 떄문에 법적 판단과 다를수 있습니다. 원칙적으로 묵시적 갱신이 맞지만, 묵시적 갱신이 성립한 이후에 당사자간 별도 합의를 하여 계약조건을 변경하였다면 이를 인정하여 합의 재계약으로 볼수 있습니다, 다만 질문에서 관리비인상은 월세나 보증금등 계약조건 합의로는 보기 어렵습니다. 즉, 관리비 인상은 상황에 따라 언제든지 제시가 가능하고 임차인과 협의하여 결정하는 부분인 만큼 해당 인상만을 가지고 계약조건을 변경시키는 재계약협의를 하였다거나, 갱신 또는 거절에 대한 합의 통지로 보기는 어렵습니다. 그에 따라 강행규정인 묵시적 갱신이 성립된 사실에는 변동이 없기에 퇴거시에 통보 3개월뒤 계약이 해지되고 별도 중개수수료등의 책임은 지지 않는 게 맞을 듯 보입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에는 다주택자 개인이 임대사업자를 등록해 임대사업을 할 경우 세제혜택이 많기 때문에 특별히 법인으로 전환할 필요가 없을수도 있습니다. 법인의 경우 매수매도시 세금절세 효과가 있는건 사실이나, 이를 전문으로 하지 않는 경우에는 개인 임대사업자와 크게 차이가 없기 떄문입니다. 그리고 임차인 입장에서 현 개인이 기간중 법인으로 변경되었더라도 진행중인 대출이나 임차권 관련한 부분에 문제가 되지는 않습니다 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 걱정이 되신다면 문자로써 한번도 의사통지와 답변을 받으시고 이를 입증근거로 남겨두시면 됩니다. 만약 통화롤 합의를 하였지만 상대방이 이를 번복할 경우 해당 의사통지를 입증할 근거는 필요하기 때문에 보통은 녹취나 문자내용등을 보관하기 때문입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 곳에 비해서는 절차상 큰 해결은 된것이나 안전하다고는말하기 어렵습니다. 이유는 실제 재건축이나 개발사업에서 실제 관리처분인가 이후 착공이 시작되었더라도 현재와 같이 원자제 가격상승등으로 인해 공사비 증가에 따른 조합과 시공사간 마찰등이 있을 가능성은 있기 때문입니다 .이는 가능성이지만 최근에 개발현장에서 많이 나타나는 문제이기도 합니다. 그래도 지주택사업에서 토지 확보가 마무리되고 사업시행인가를 받은 것만으로도 다른 지주택에 비해서는 유리해 보입니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기 이전까지는 사실상 방법이 없습니다. 만기가 되거나 합의된 계약종료일을 기점으로 미반환시 임차권 등기명령신청과 지급명령신청등을 진행하고 내용증명발송등 법적 조치를 취할수 있기 때문입니다. 사실상 만기전에는 임대인에게 보증금 반환의무가 없기에 그렇고, 이후에 미반환에 따른 손해가 발생된 경우는 별도 손해배상청구소를 진행하셔야 합니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약을 체결하시면서 해당 문제등이 발생되지 않도록 중개사 중재하에 임대인과 협의하여 특약에 금지사항등으로 기재하시고 위반시 계약해지 및 계약금반환등을 명시하시면 됩니다. 이유는 해당 부분들이 어떠한 상황에 따라 발생가능할수 있기에 이럴 경우 이후 계약해지에 따른 책임이나, 위약부분들을 명시할 경우 큰 분쟁없이 있이 빠르게 대처가 가능하기 때문이고 분쟁이 커질경우 해당 계약상 내용등이 법적 소송시 유리한 근거가 될수 있기 때문입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가주택은 말그대로 저층은 상가, 윗층은 주택이 공존되어 있는 건물을 말합니다. 일반상가와 눈에 보이는 차이는 없지만 층별에 따른 용도가 상가주택은 일부 층이 용도상 주거용이라는 차이만 있습니다. 그리고 해당 건물에 입주가 가능한 업종한 해당 입지에 따른 용도지역에 따라 차이가 있기 때문에 이는 상가주택기준으로 정해진 것이 아닙니다 .그러므로 해당 건물이 속한 입지에 용도지역을 확인이 필요하고, 해당 부분이 어려운 경우 행정청에 문의하여 입주가능한 업종인지등을 사전 문의해 보시는것도 도움이 될수 있습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처음보는 사인간의 계약이고 큰 돈을 주고 돌려받아야하는 것이기에 계약시 단순히 믿고 진행할 부분은 아닙니다. 그래서 계약에 대한 내용을 명확하게 하기위해 계약서를 작성하는 것이기 떄문에 근저당이 있다면 잔금시 말소등을 특약으로 넣고 계약을 진행하시면 됩니다. 그리고 임대차계약은 중개사를 거치치 않더라도 두 당사자간 직거래를 해도 법적 효력에는 문제가 없습니다 ,다만 이런 경우 보증보험 가입은 불가합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.