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아파트 전세를 구하고있는데 융자금이 있는집이 저렴하더라구요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 융자금이 있는 경우를 선순위 근저당이 있다고 볼수 있고, 후순위 임차권으로 입주를 하는 경우 금액계산과 관계없이 무조건 리스크가 있을 수 밖에 없습니다. 쉽게 해당 주택이 경매에 넘겨질 경우 후순위 임차권은 경매이후 자동말소되며, 배당으로써 보증금 전액을 받지 못할 경우 보증금 보호가 어렵습니다. 물론 소액임차인이거나, 주택가격대비 근저당 금액이 크지 않다면 그나마 안전할수 있지만 리스크가 전혀 없다고는 볼수 없습니다. 되도록 선순위 임차권지위를 얻지 못하는 주택에 대해서는 계약을 하지 않거나 선순위 근저당이 있어도 보증보험이 가입이 가능한 경우에만 계약을 체결하는게 안전합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.08
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건축물대장만 있고 건물등기가 없을때는
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 건축물 대장이 있다면 보전등기를 진행하는것은 크게 어렵지 않습니다. 원칙상 건축물 대장이 있어야 등기생성도 가능하기 때문입니다, 다만, 질문에서 현 토지가 농지로 되어있는 경우는 원칙상 전용허가를 받으셔야 하는 부분이며, 등기여부와 상관없이 해당 허가는 따로 행정청으로 통해 받으셔야 합니다. 만약 농지를 허가없이 다른 용도로 사용하는 경우 이행강제금등 상당한액수의 과태료가 부과될수있습니다. 건축물 대장만 있고 등기가 없을 경우
경제 / 부동산
23.10.08
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조합원 입주권 매수 시 보존등기 이후 등기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기가 생성되지 않았기에 계약이후에 보존등기 후 이전등기를 받는 것은 일반적인 상황으로 불안해 하실 것은 없습니다. 또한 조합원 입주권의 경우 목적물이 아닌 권리에 대한 이전이므로 계약서를 체결한 후 조합원 명의이전만 하시면 되고. 이때 이주비와 대출금액 승계하고 조합원 분양계약명의를 이전까지 하시면 됩니다, 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.08
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임대차보호법에 따르면 계약을 갱신한 이후라고 하더라도 3개월전에 나가달라고하면 가능하다는 말이 있는거 같은데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신듯 보입니다. 갱신이후에 질문처럼 언제든지 해지통보를 하고 3개월 뒤 계약이 종료되는 것은 임차인만 가능하며, 임차인이라도 계약갱신청구권을 사용한 재계약이거나 묵시적갱신일때만 적용이 가능합니다. 즉 임대인 입장에서는 계약이 갱신된 이후에는 먼저 중도해지를 요구할수 없고 만약 해지를 원할 경우 임차인에 동의를 얻어 합의해지를 하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.08
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상가 묵시적갱신일때 갱신계약서 작성해야되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 말그대로 아무런 의사통보없이 계약이 연장된 경우입니다. 이러한 상황에서 협의하여 작성하는 계약서를 작성할 가능성은 낮기에 별도 계약서를 작성하지 않아도 되고, 계약은 동일조건으로 1년간 법적연장된다고 보시면 됩니다, 그리고 확정일자 역시 재부여는 필요하지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.07
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상가 임대료 4기 미납이 된 상황입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서 3기에 달하도록 연체를 한 경우 임대인은 계약해지를 내용증명등을 통해 통보하고 계약을 해지할수 있습니다. 이때 임차인의 권리금 회수보호기회를 주장할수 없습니다. 그리고 계약해지에 따른 손해에 대해서는 손해배상소송을 통해 진행하시면 됩니다. 쉽게 쫒겨나는 임차인이 중개보수를 지급할 여지가 낮고, 권리금에 대한 주장도 할수 없기에 협의자체가 어렵고, 결국은 계약해지 후 명도소송을 통해 점유를 이전받는 과정을 거쳐야 하고, 손해에 대해서는 손해배상을 진행을 통하는게 보통의 경우 입니다. 물론 합의가 가능하다면 그게 최선이긴 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.07
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전세금 연장계약시 최대 5% 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이후 재계약시 갱신청구권을 사용하였고 이후 재계약이라면 시세대로 인상이 가능합니다. 임대차 3법에 의해 계약갱신청구권이 1회에 한해 주어졌고 그 결과 5%인상만으로 2+2거주가 가능해졌으나, 그 이후 갱신에서는 사실상 시세대로 인상이 가능하고 협의가 되지 않으면 이사를 하셔야 합니다. 단, 임대인이 임대사업자의 경우라면 위 여부와 관계없이 무조건 5%이내 인상만 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.07
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민간임대사업자 집주인. 전입신고 관련 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 이유는 임대인에게 직접 설명을 요구하시고, 만약 납득이 어려운 이유등이라면 해당 제한을 거부하고 잔금일 주택인도와 함께 전입신고를 하시면 됩니다. 이전 세입자가 15일까지 전입신고를 유지하는지는 중요하지 않습니다. 보증금을 지급하고 바로 대항력 확보가 필요한 질문자님 입장에서 전입신고를 미뤄야할 이유를 알고 그 이유가 나에게 불리한 부분인지, 협조를 해도 문제가 없는지만 판단하시고 결정하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.07
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오피스텔 월세계약 입주전 전입신고 불가통보?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 계약으로 체결된 내용 그대로 이행하여야 합니다. 만약 계약전 합의된 사항을 변경해 이를 이행하지 못한다면 이는 계약의무 위반으로써 임차인은 계약해지통보 및 해지에 따른 손해배상등을 청구하시거나, 기존대로 입주한 후 전입신고를 하시면 됩니다, 전입신고는 사실상 임대인동의를 받아 신고하는 것이 아닌 실거주시 의무적인 부분입니다. 또한 계약시에 어떠한 사정으로 인해 전입신고불가하고 이를 특약을 기재하였다면 모를까 질문처럼 임대인의 전입신고불가 변심에는 동의하지 않으셔도 됩니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.07
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전세보증금을 받지 않고 이사할때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출 상환을 한다고 해서 기존의 대항력이나 우선변제권이 사라지는 것은 아닙니다. 말그대로 전입신고만을 유지하고 계시면 대출 상환여부와 무관하게 대항력, 우선변제권 모두 유지됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.10.07
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