답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 옥상의 개념으로 보시는게 맞지 않을까 생각됩니다, 보통 옥상의 경우 이용 목적과 용도에 따라 다르기에 질문처럼 건물외벽과 창문은 설치하고 지붕이 없는 경우, 녹지공간으로의 활용이거나, 주차타워상 옥상주차장등으로써 이용하는 경우가 있고 다른 용도로 사용시 낙하물 방지나 바람이나 태풍에 따른 옥상의 피해를 막기위해 인위적으로 설치한 경우가 많습니다. 그리고 보통은 대형 상업시설에서 많이 나타는게 특징입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자의 말씀도 어느정도 일리가 있는 이야기인데, 현실적으로 중국인들 주택구매에 따라 주택가격이 상승한다는 프레임은 정치권에서 만들어낸 것으로 이해가 됩니다. 지표상 서울 수도권내 주택가격 상승을 이끄는 외국인은 검은머리 외국인 즉 미국국적을 가진 한국인이 더 많습니다, 즉 단순하게 외국인 부동산 구매 1위국가는 중국이 맞지만, 서울내 투기성 자본의 1위 국가는 미국입니다. 이렇게 많은 사회적 갈등 및 국가간 갈등을 일으킬수 있는 프레임을 정치권과 언론등이 정확한 확인없이 국민들에서 말하는 부분부터 개선되어야 정확한 원인에 따른 정책운영도 가능하지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로 본인에게는 대항력이 상실된 상태이기에 때문에 사실상 임차권등기명령 신청이 어려울수 있고, 이런 경우 사실상 임대인에 대해서 보증금 반환소송으로써 진행을 하셔야 할듯 보입니다. 물론 소송전에 반드시 내용증명을 발송하셔야 합니다. 참고로 타인을 믿고 기다리는 것은 좋은 선택지가 아니며, 일단 내용증명을 발송하고 법적인 진행을 하면서 협상의 여지를 남기시는게 빠른 반납을 위해 유리할수 있습니다. 참고로 현상태에서 임대인이 바뀌거나 할 경우 새로운 임대인에게 반환을 요구할수 없기에 시간상 빠르게 내용증명 발송과 법적 진행을 하시는게 이후 피해를 줄일수 있는 방법입니다. 보통 임대인과의 원만한 해결을 말하는 것은 기본적으로 임차인의 대항력과 우선변제권이 확보된 상태로 권리상 문제가 없을때 임대인을 압박할수 있는 부분이 많기에 되도록 합의를 통한 중심으로 해결을 말하는 것이지 질문처럼 스스로 이러한 권리상 리스크를 키운 경우에는 선택지가 별로 없기에 원만한 해결보다는 본인 피해를 줄이기위해 시간적으로 빠르게 대처를 하는게 가장 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저달 설정시에 별도의 세금은 없습니다. 다만 등기가 필요한 부분이기에 등기에 따른 비용정도만 발생하게 됩니다, 일반적으로 등록세의 경우 설정금액의 0.2%, 교육세는 등록세의 20%입니다. 그외 은행 법무사를 통해 진행하는 경우 해당 비용은 은행이 최초 부담하나 말소시에는 채무자가 부담하게 됩니다. 그리고 인지세는 은행과 차주가 반반 부담하게 됩니다. 질문에서 3억의 근저당설정기준이라면 등록세는 60만원, 지방교육세는 12만원, 그외 인지대 1만5천원이 발생하게 되고 여기에 별도 수수료나 기타비용이 추가된다면 대략 75~ 120만원정도 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문에서는 사실 답변을 하기는 어렵습니다 주택의 경우는 종류에 따른 차이도 있겠으나 사실상 입지여부나 건물상태등에 따라 크게 차이가 날수 있기 때문입니다. 일반적으로 단독주택은 개별성이 강하고 수요가 크지 않기에 가치평가가 쉽지 않고 특히나 입지상 바닷가 근처라면 위에서 말한 염분에 따른 건물 감가가 시간에 따라 심해지므로 더 많이 하락할 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능합니다만 상황에 대한 판단은 필요합니다. 법률상 보증금반환과 주택인도가 동시이행관계이고, 그에 따라 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우 점유를 유지할수 있습니다. 그리고 보증금에 대해서 임대인이 임의대로 수리비용 즉, 원상복구 비용을 제외할수는 없습니다. 단, 원상복구비용에 대한 부분은 원칙상 합의에 따라 정하여야 하는데 계약서상 별도 특약에 따라 보증금중 일부가 제외된 경우나 확실한 원상복구에 대한 부분이 확인되었고 그에 따른 책임이 임차인에게 있는 경우라면 해당 부분은 달라질 여지가 있다는 점은 참고가 필요합니다. 아무런 협의없이 임의대로 하자통보 및 금액제외라면 점유이전을 거부할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 대출상품의 경우 주말 실행이 되는 경우가 없습니다. 보통은 은행업무시간 기준으로 평일에 진행되며, 일부상품의 경우 예외적으로 당일 상환조건부로써 주말실행이 가능할수 있으나, 흔하지 않은 케이스이기에 은행을 통해 대출실행일에 대한 조정등이 필요한지등을 미라확인을 해보시는게 필요합니다. 앞에서 말한듯 실무상 대부분의 주택관련 대출상품은 주말에 실행이 안된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양전환의 경우 일반적으로 분양전환을 신청하지 않는 경우 임대차계약이 연장되지 않는 경우가 많습니다. 즉 분양전환을 안하면 남은 5년간의 임대차계약이 지속되기는 어려우며 임대사업장와 별도의 임대차계약을 다시 체결하여야 하는데, 분양전환을 실시한다면 분양사가 계속된 임대차를 동의하기는 어려운 경우 많습니다. 그리고 분양전환의 경우 분양가에 따라 시세보다 적정가격대의 분양가가 정해지고 향후 가치상승등이 가능하다면 분양을 선택하시면 될듯 보이나, 결국은 질문자님 판단에 따라 결정하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 등록임대사업자의 경우 임대차시 보증보험가입이 필수입니다. 여건에 따라 보증보험가입이 불가한 경우 질문처럼 임차인에 대해서 미가입동의서를 받아 가입의무를 면제하게 되는데 ,이런 경우 임차인이 별도 보증보험에 가입을 하시는게 일반적입니다. 이렇게 임차인이 스스로 가입을 하는 경우 임대인이 100%의 보증보험료를 지급하는 게 원칙이나, 이는 계약과정에서 반드시 확인후에 진행하시는게 필요합니다. 참고로 kb공시가격은 해당 건물이 구분건물이라면 각 호수별등기가 되겠으나, 다가구와 같이 건물전체가 하나의 등기부를 사용하고 있는 경우라면 건물 전체중 상가를 제외하고 합친 것으로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저도 시험을 본지가 오래되서 정확하게 설명드리기는 어려운데, 수요공급이론에서는 주로 그래프의 변화를 가지고 이해를 하시는게 시험을 치룰떄 도움이 됩니다. 보통 수요량의 변화는 그래프상 곡선상의 점의 이동으로 나타내는데, 이는 가격변화에 따른 부분은 수요량의 변화로 점의 이동을 나타나는 것을 의미하지만, 수요의 변화는 소득증가나 대체제가격상승처럼 그래프상 곡선 자체가 증가시 오른쪽으로 이동되게 되는 특징이 있습니다. 그래서 보통 응용문제에서 보기에 그래프가 오른쪽으로 이동한 그림을 두고 해당 요인으로 알맞지 않은 것을 고르시요 등의 문제유형이 출제되는 것으로 알고 있습니다. 만약 예시와 같은 문제가 나왔다면 수요량의 변화가 아닌 수요의 변화, 그중에서도 오른쪽 이동이라면 상승요인이 아닌 것을 찾으시면 되는데 보기상 항목이 인구증가, 소득증가, 대체제가격의 상승, 가격하락, 보완재의 가격상승등이 있다면 답은 가격하락(곡선상의 점의 이동)과 보완재의 가격상승(그래프상 왼쪽으로이동)이 되는 형식으로 보시면 됩니다. 참고로 수요량의 변화요인은 가격변동으로 한정되기 때문에 이를 제외하고 나머지 변화요인들에 따라 그래프가 왼쪽으로 가는지 오른쪽으로 이동되는지만 잘 판단하시면 쉽게 해결이 가능할듯 보입니다.