답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양마다 차이가 있지만 만약 2년 실거주의무가 있었다면 이를 채우지 못하고 매도를 진행할 경우 양도소득세 중과세 대상이 될수 있습니다. 실거주의무는 현재까지도 남아있으며 최근 정부정책을 통해 폐지를 발표하였지만 국회 통과가 남아있어 실행되지는 않고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 전세가격이 하락하여 기존전세보증금보다 낮아지는 것을 말하며, 만약 시세가 하락하여 보증금보다 낮아지게 된다면 이는 깡통전세가 되게 됩니다, 둘다 비슷한 개념이지만 깡통전세는 주택을 매도해도 보증금을 돌려줄수 없기에 전세피해로 이어질 가능성이 역전세보다는 높습니다 , 이러한 현상은 부동산 경기가 하락에 따른 시세,전세가 하락으로 발생되어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개발되는 방식에 따라 손해의 주체가 다를수 있지만 대부분 시행사, 조합원 모두의 손실로 이어질 가능성이 높습니다. 시행사 입장에서는 해당 미분양으로 인해 확보되지 못한 자금 만큼은 본인 수익금에서 마이너스가 되며, 미분양물량이 전체물량의 30%가 넘는다면 사업자체가 실패한 사업으로 볼수 있습니다. 또한 조합원 입장에서는 미분양에 따른 추가 분당금이 발생될수 있기에 손해가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매우 위험한 행동을 하셨지만 전출과 전입사이에 아무런 권리관계가 없었다면 크게 문제는 없을 듯 보입니다. 현 상황에서 권리관계상 아무런 변동이 없다면 사실상 전출을 하지 않은 상태와 동일하므로 크게 걱정하실 부분은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지시 과정 중 가장 먼저 해야할 것은 임대안과 중도해지에 대한 합의를 하는것입니다. 합의가 되어야 이후 과정을 진행할수 있고, 임대인이 합의를 거부하면 만기까지 계약은 유지되고 보증금 반환도 불가합니다. 합의시에 임대인 조건에 따라 이후 비용지급도 차이가 발생되게 됩니다. 일반적인 예로 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 합의를 받는다면 임대인에게 매물 등록조건을 문의히여 그 기준대로 매물을 주변 부동산에 등록하시고 다음 임차인을 구하시면 됩니다. 임차인이 구해질 경우 새 임차인 입주일에 보증금을 돌려받고 주택인도를 넘기시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시개발에 따라 부동산의 가치가 오르게 되고 이는 한정된 자원에 대해 투자대상으로써 보게 됩니다. 그럼 고가인 부동산의 특성으로 인해 부의 차별화가 이루어질수 밖에 없고 이는 서민층의 주거환경 악화, 부동산 버블같은 형평성과 공익성이 저하되게 됩니다. 그래서 정부가 직간접적으로 간섭하여 이를 조율하게 됩니다. 또한 토지는 생산이 불가하기 때문에 부동산 개발이 심화될수록 사회기초가 되는 농지나 임야등이 사라지게 되는 문제가 발생되게 됩니다. 농지나 임야가 사라지게 되면 기초가 되는 1차산업 붕괴, 산림부족에 따른 자연재해, 공해등에 취약하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격은 시장내 수요와 공급에 따라 결정되게 됩니다. 여기서 정부의 정책적인 개입은 수용와 공급에 영향을 주게되고 그에따라 부동산 가격에도 영향을 주게 됩니다. 다만 정부의 인위적인 개입이 증가되면 시장 자체에 부작용이 발생될 가능성도 있기에 공익목적을 위한 개입은 최소화하는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 경우 2년으로 보시는게 맞습니다. 즉 계약만료 6~2개월전 아무런 합의없이 해당기간을 지나가는 경우 묵시적 갱신에 따라 기존계약 조건 그대로 계약은 연장되어 2년으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 해당 주택이 경매시 순위에 따른 배당이 가능한 우선변제권 부여효력이 있습니다. 보통의 임차권은 채권으로써 우선변제권이 없기에 순위가 높아도 안분배당되는 단점이 있는데 이를 특별법을 통해 보완하는 역할을 합니다 다만, 전입신고 없이 확정일자 부여는 효력발생이 되지 않기 때문에 기본적으로 전입신고가 되어야 확정일자를 통한 우선변제권 효력을 얻을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 경우 비교가능한 대상이 적고 지목이나 토지 이용도, 주변 여건등에 따라 가격차이가 크기 때문에 정확한 시세를 파악하기 어렵습니다. 이런경우 감정평가를 통해 종합적인 가치를 판단하고 이를 통해 매매가등을 산정하는데 이점이 있습니다. 그리고 증여시에도 감정평가를 통해 정확한 증여가액을 판단할수 있기에 시행하는 이유가 있습니다.