답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물을 내 놓은 소유주와 협의하셔야 되는 부분입니다. 법으로 매물을 전세로 바꾸거나 전세를 매매로 돌리는 등과 같은 내용을 제지하거나 금하지는 않기에 순수히 개인의사에 따라 진행되는 부분입니다. 즉 매물을 전세로 전환가능한지 매물을 등록한 부동산을 통해 소유주에게 의사를 물어보시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 3개월 후 계약해지 효력은 묵시적갱신상태에서 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보하는 경우입니다. 즉 임대인은 묵시적 갱신 기간중 임차인에게 퇴거를 말할 수 없습니다, 다만 묵시적 갱신으로 자동갱신된 이후 본 계약이 종료되는 시점에서 위와 같은 재계약협의를 시작한 것으로 보이고, 이러할 경우 합의가 되지 않으면 이사를 가야합니다. 다만, 최초계약이후 한번도 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면, 이를 이용해 추가로 2년 거주가 가능합니다. 이 청구권사용을 통한 재계약의사를 임대인에게 전달하고 임대인은 실거주가 아닌 이상 이를 거부하지못합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택 보유부터는 다주택자로 분류되지만, 실제 주택구매시에는 취득등록세와 등기비용이 들어가며, 최근 부동산 정책변경으로 1주택 보유자가 2번째 주택을 매수할 경우 중과세율 없이 기본세율로 취득세를 부과하여 주택가격에 1~3%정도 취득세가 나오고, 등기비용 외 중개수수료등의 부수적인 비용이 발생됩니다, 또한 보유중에는 재산세가 부과되고 양도시에는 양도소득세가 부과되나 일시적 2주택 비과세 조건에 해당할 경우 비과세됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발사업의 시행절차는 크게 사업준비단계와 시행단계 완료단계로 구분되는데 준비단계에서는 기본계획수립과 구역지정이 이루어지며 이는 행정기관의 속하는 내용입니다. 그리고 시행단계는 조합설립, 시행사선정, 사업시행인가, 관리처분인가 순서로 진행됩니다. 그리고 사업완료단계에서는 실제 착공부터 조합해산까지 이루어집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대사업자등은 부동산 매매를 통해 얻은 차익에 대해서는 소득세가 아닌 양도소득세를 내는 것으로 종합소득과는 별개로 구분되어 있는것으로 알고 있습니다, 종합소득의 경우 임대로 얻은 월임대수익이 반영되는 목록이며, 매도를 통한 수익은 별도의 양도소득세를 내게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 사인의 계약은 합의를 우선시 하기 때문에 만약 특약으로 계약해지금지등과 같은 내용을 기재하였다면 합의해지 외에 일방적인 계약금해지는 어려울 듯 보입니다. 보통 이러한 경우 상대방의 합의 유도를 위해 일반적인 계약금2배보다 더 높은 위약금을 물어낼 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문처럼 하기 위해서는 주담대가 필요하나 선순위 임차인이 있을 경우 은행 대출이 거부될수 있습니다. 특히 시세가 정확하지 않은 빌라의 경우는 더욱 그렇기에 은행에 직접방문하여 가능여부 및 한도를 확인하시는게 필요합니다. 또한 1억 / 40만원은 전세로 계산할 경우 1억 9천만원이기에 실제 전세시세가 하락했다면 임차인이 위조건에 동의 하지 않을 확률이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 양도소득세는 1주택자가 2년이상 보유시 비과세됩니다. 위 질문에서 현 아파트 하나만을 보유하고 있다면 양도소득세는 비과세되어 내지 않으셔도 됩니다만, 혹 2주택이상 다주택자일 경우는 양도차액 2억4천에 15년이상장기보유특별공제 30%을 적용해서 나온 7200만원을 제외한 괴세표준 1억 6천5백에 대한 양도세율 38%을 적용할 경우 대략 4300만원 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미성년자의 경우 부동산 계약이 불가하지는 않습니다. 계약으로 인해 권리를 잃게 되는 당사자로써 계약은 향후 취소사유가 될 수 있기에 거래상대방 입장에서는 계약효력 유지를 위해 법정대리인의 동의를 필수로 하게 됩니다, 즉 미성년자가 집을 매수하는 건 동의 없이도 권리를 얻는 부분이기에 효력에는 문제가 없지만, 매도하는 경우 소유권을 잃은 행위이므로 법정대리인 동의가 없다면 나중에 계약자체를 법적 취소가 가능하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 임대를 전대차라고 하며, 이러한 전대차를 위해서는 전세권설등기가 설정되어 있어야 하며, 이러한 전세권등기가 없다면 임대인의 동의는 필수 있니다. 만약 전세권등기도 없고, 임대인 동의도 없이 전대차를 진행할경우 임대인에게 계약해지를 당할수 있고 전차인의 피해가 발생되거나 해당주택의 문제가 발생되었을 경우 모든 책임을 지셔야 합니다.