답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 확정일자는 우선변제권을 부여하는 것이고 , 전입신고는 대항력을 부여하는 전제조건입니다. 확정일자를 생략하고 전입신고만 했을때 생길수 있는 문제는 만약 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 순위 배당을 진행하게 되는데, 임차권은 본질적으로 채권에 속하기 때문에 순위배당이 아닌 후순위 물권과 안분배당을 받게 됩니다. 즉, 채권액(보증금)에 대한 순위배당에 문제가 생길수 있어 보증금 손실이 생길수 있습니다, 그러므로 임차인 입장에서는 확정일자부여와 전입신고 모두를 받으셔야 안전합니다. 그리고 임대차신고를 먼저 하셨다면 해당 신고만으로 확정일자부여가 의제되기 때문에 별도 안받으셔도 확정일자는 자동 부여가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 인터넷상 부동산 계산기 홈페이지를 통해 등기비용 계산을 이용하시면 대략적인 비용은 확인이 가능합니다. 질문의 요건 6000만원 생에최초 구매의 경우 취득세는 전액감면되고 , 법무사 이용에 따른 등기비용은 보수와 부가세, 대항비용, 법무사 일당, 교통실비등을 고려하면 대략 54만~60만원정도 나올것으로 보입니다. 거기에 최종 채권할인액과 수입중지등을 고려하면 최종 65만원에서 70만원사이가 최종 등기비용이라고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 관광수요가 없기 때문에 운영자체가 어려워지면서 질문처럼 되었다고 볼수 있습니다. 질문에서도 기재된 것처럼 과거 한때 유행했으나 지금은 수요가 없는 관광지에서 주로 발생되는 부분입니다. 특히나 내수 관광수요를 중심으로 했던 관광지들이 유독 더 심한 피해가 늘어나고 잇으며, 이는 해외관광수요가 크게 증가하면서 국내보다는 해외로 출구하는 여행이 많고, 국내 입국하는 외국인 관광객들 역시도 주요 관광지는 한정되어 있어 시장수요가 변화되었기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두분이 작성한 계약서의 특약도 효력이 있습니다. 보통 임대차보호법을 통해 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 효력이 없음을 인정하지만 반대의 경우로써 임대인에게 불리한 특약의 경우는 적용대상이 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 법률상 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우 임대인이 실거주를 원할 경우 거부할수 있고 이는 법률적 사항이기 때문에 질문과 같이 특약이 있더라도 법률적 강행규정이 우선적용된다고 할수 있습니다. 그렇기 때문에 실거주가 목적이라면 계약연장자체를 거부할수 있는 사유이므로 해당 요구를 거부하실수 있을 것으로 판단됩니다. 물론 개인적판단이기 때문에 법률적인 판단과는 차이가 있을수 있다는 점은 참고부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1차시험의 경우 우선 과목수가 2과목(부동산학개론, 민법)이기 떄문에 단기간 준비를 해도 합격할 가능성은 있습니다. 그리고 다음해 1차시험 면제를 받고 2차시험을 치루어 최종합격하는 전략으로 접근은 할수 있습니다. 보통 중개사시험의 경우 10월 마지막주 토요일 1회 시행이 되기 때문에 현재 시점(8/2)을 기준으로도 열심히하신다면 합격할 가능성은 있습니다. 단, 꾸준하게 매일 공부를 하셔야하는데, 공부방법은 인강 수강을 통해 매일 2~3시간씩 두과목을 번갈아 들으시면서 준비를 하시는게 가장 효율적이라고 할수 있습니다. 매일 2~3시간 강의를 듣는 것은 보통 학원에서는 2~3개월 단위로 입문, 기본, 심화 과정으로 순환하기 때문에 기본, 심화과정 모두를 들으시려면 매일 하셔야만 가능하기 때문입니다. 즉 단기간이라도 본인 스스로 열심히 하시면 충분한 기간이겠으나, 그렇지 않다면 2~3개월내 합격은 어렵다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용을 판단할때 2022년 7월 ~2023년 7월까지는 합의된 계약기간, 그리고 2023년 7월부터 2024년 7월까지는 임대차보호법상 최소거주기간 2년 미충족에 따른 1년 연장, 그리고 2024년7월이후부터는 묵시적갱신에 따라 연장된 상태로 지금까지 이어진것으로 보입니다. 법률상 묵시적갱신의 경우 주택임대차에서는 기간정함이 없는 경우 2년으로 보기 때문에 최종 만기시점은 2026년 7월로 보입니다. 그에 따라 현재 매매가 되고나 전세로 새로운 임차인을 다시 구하더라도 현 질문자님에게 퇴거를 요구할수는 없을것으로 판단이 됩니다. 즉, 질문자님과 합의 없이는 위 기간까지 퇴거를 요구할수 없기 때문에 계속 거주가 가능하다 판단이 되고, 임대인이 사정상 중도해지를 요구하는 경우에는 임차인이 입장에서 통상적으로 이사비용등을 요구하고 동의를 해주는 것도 가능할수 있다 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료는 확인이 필요하나 2025년1분기 전국 상가 공실률 통계에 따름녀 전반적인 시장 분위기는 침체되어 있다 판단이 됩니다. 전국적으로 중대형상가, 소규모 상가, 집합상가 모두 이전조사대비 공실이 크게 증가하였으며, 평균 공실률은 중대형 상가 13.2%, 소규모 상가는 7.3%, 집합상가는 10.3%로 나타났습니다. 특히 중대형상가의 경우 10%를 넘어설 경우 위험신호로 간주되기 때문에 현 상태가 얼마나 심각한지를 나타낸다고 볼수 있습니다. 지역별로는 경북의 경우가 26%을 넘어서며 상가 4곳중 1곳이상은 공실로 매우 심각한 상황이며, 울산도 20%을 넘어선 상태입니다. 그외 제주, 강원도, 전북, 충북, 세종 모두 평균 공실률보다 높게 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 주변 중개사무소를 통해 문의하신 후 진행하시면 됩니다, 보통 재계약이 아닌 직거래로써 대필만을 원하는 경우 중개사무소에서는 회피를 하는 경우도 적지 않기 떄문에 직접 방문하여 대필작성이 가능한 곳에서 진행하셔야 합니다. 그리고 계약서상 중개인의 서명 및 날인등을 받지 않는 단순 계약서 작성만 하는 경우 대필료외 크게 비용이 발생되지 않고 중개사무소도 크게 거부하지는 않습니다. 문제는 정상적인 중개인의 서명 및 날인이 포함된 경우에는 인장에 따른 책임이 부여되기 때문에 정상적인 중개수수료 범위내에서 비용이 발생할수 있는 점은 참고하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 공사를 말하는지 알수 없지만, 일반적으로 아파트 건설을 말하는 것이라면 꼭 2년이라고는 할수 없습니다. 보통은 착공부터 준공까지는 3년정도가 평균치이며, 세대수나 단지규모에 따라서는 이보다 길어질수도 짧아질수도 있습니다. 그리고 보통 바닥부지를 다듬는 작업과 지하건설등은 시간소요가 되지만, 건물을 위로 높이는 과정은 생각보다 빠르게 진행되는 게 일반적입니다. 그래서 밖에서 볼때 공사현장 펜스 넘어로 건물이 보이는 시점부터는 빠르게 건물이 올라가는 느낌을 받게 됩니다. 참고로 공사기간에 따른 비용은 정비례하기 때문에 최대한 공사기간을 줄이는게 건설비용을 줄이고 리스크를 최소화 할수 있기 때문에 신공법등을 통해 빠르게 건설하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 성립된 이후에 중도해지는 임대인 해지통보를 받은 3개월후 자동종료가 됩니다. 그리고 해당시점에 임차인은 중개수수료등의 패널티를 부담하지 않습니다. 질문의 경우 6/18일 해지통보를 하였고 임대인이 의사통보를 받았으므로 9/18에 계약은 종료되고 그에 따라 9월18일에 퇴거를 하시는게 맞습니다. 물론 중개수수료 부담할 이유가 없습니다. 만약 9월 30일까지 거주를 해야한다면 이는 보증금 반환을 위한 임대인의 편의로 볼수 있기에 질문자님은 강행규정에 따라 9월 18일 퇴거를 주장하시면 됩니다. 임대인이 해당시점에 보증금을 반환하지 못하면 과실책임이 생기기 떄문에 결국 30일까지 거주가 필수적인 사람은 임대인입니다. 그러므로 임차인이 중개수수료까지 부담할 이유는 없습니다. 그외 히딘에 거주중 피해에 대한 부분은 판단이 어렵습니다. 질문자님도 결국은 주변 임대사업자 지인으로부터 들은 이야기를 가지고 본인의 과실여부이 없다와 피해금액을 주장하고 있지만 법률적인 손해배상 판단등은 그 입증근거에 따라 정해지는 부분이기 때문입니다. 해당 부분까지 배상을 원하시면 이는 별도 법률전문가를 통해 상담받으셔야 할 부분으로 보입니다 .