상속받은 부동산관련 질문 좀더 자세히 수정해서 드립니다.
해당 부동산은 빌라로 전세를 끼고 있습니다.
저는 그 빌라를 팔고 싶습니다.
현재 세입자는 조만간 나가겠다 한 상황입니다.
수중에 세입자에게 돌려줄 전세금은 없는 상황입니다.
만약 새로운 세입자를 구해야 한다면 향후 매매까지 고려해서 전세금을 올려서 내놔야 할것 같습니다.
- 새로 세입자를 구한다면 그 후에 매매가 가능할까요?(토허제 실거주 관련)
- 주택담보대출을 받아서 전세금을 돌려주면 세입자를 구하기는 힘든거죠?(빌라도 주담대가 나오는지도 궁금합니다)
- 주담대 후 바로 매매하면 어떤 손해가 있을까요?
- 제가 생각한 방법 외에 좋은방법이 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 우선 구매한 이후에 토지거래허가제가 지정되었다면 매매나 임대차에는 문제가 없습니다, 다만 현시점에서 이를 구매하는 매수인은 토지거래허가제에 따라 실거주 목적으로만 구매를 할수 있기에 만약 새로운 세입자와 임대차계약이 진행되는 상황에서는 매수인이 4개월내 전입이 어렵기에 흔히말하는 전세낀 매매를 할수 없습니다.
2. 그렇게 하실 경우 선순위 근저당이 존재하므로 세입자를 받을 때 제한이 될수는 있겠으나, 전세금을 받아 이를 상환하는조건부라면 대출이 없는 경우와 크게 다르지 않습니다. 다만, 현재 수도권에서는 주택담보대출에 대한 제한이 있으므로 질문의 경우는 구입자금이 아닌 전세퇴거자금으로써 대출을 받으셔야 하고 이런 경우 한도는 1억으로 제한되어 있는 것으로 알고 있습니다.
3. 매매이후 기존 주담대 상환을 중도상환하여야 하기에 중도상환수수료등의 부담은 있을수 있습니다. 단, 대출상품에 따라 중도상환수수료가 없는 상품도 있으니 잘 선택하시면 이러한 부분은 피하실수 있습니다.
4. 빌라가 포함된 지역이 수도권이고 토허제 적용을 받는 지역이라면 사실상 임대차를 진행할지 매매를 할지를 분명하게 선택하여 진행하셔야 할 상황으로 보이고, 만약 임대차를 한다면 별도 규제완화가 없는 이상 임대차기간 매매에는 제한이 있을수 있고 , 매매를 한다면 매수자를 구하기 전까지는 어느정도 대출이자를 부담하면서 기다리셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 전세를 새로 주면 당연히 전세 낀 갭 상태로 매매는 가능합니다. 다만 요즘 시장에서는 빌라 자체 선호도가 낮고 전세보증금이 높을수록 신규 매수인이 부담스러워해 맷자 찾기가 훨씬 어려워집니다.
2. 빌라도 다세대, 연립으로 주택담보대출 대상에 포함됩니다.
빌라는 주담대가 아예 안나온다는 건 아니고 나오긴 하는데 아파트보다 조건이 까다롭습니다.
3. 주담대를 받아 세입자 보증금을 돌려준 뒤 곧바로 매도한다면 비용 측면에서 설정비, 중도상환수수료, 이자 비용이 나갑니다.
즉 주담대를 잠깐 섰다가 바로 상환하면 금전적 손해는 이자 + 수수료 정도이고 매도 진행 자체가 불가능해지는 건 아닙니다.
감사합니다.
새로 세입자를 구한다면 그 후에 매매가 가능할까요?(토허제 실거주 관련)
==> 불가합니다. 세입자가 들어 오기전에 매도를 해야 합니다
주택담보대출을 받아서 전세금을 돌려주면 세입자를 구하기는 힘든거죠?(빌라도 주담대가 나오는지도 궁금합니다)
==> 네 그렇습니다. 이러한 경우 근저당 말소조건으로 진행되어야 하고, 그렇지 않는 경우 월세로 전환되어야 합니다.
주담대 후 바로 매매하면 어떤 손해가 있을까요? ==> 중도 상환수수료가 발생되고, 토허제대상인 경우 임차인의 동의를 해주지 않습니다.
제가 생각한 방법 외에 좋은방법이 있을까요??==> 새로운 임차인이 입주하기 전에 매도하심이 적절합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,토지거래허가구역이면 전세끼고 매도를 못합니다
실거주자만 구입할수 있습니다
,세입자를 구하면 담보대출을 상환하면 됩니다
빌라도 대출이 되지만 한도가 많지 않을수 있으니 미리 상담을 받아봐야 합니다
,바로 매매하면 대출상환 수수료가 있습니다
지금은 세입자가 나간다고 할때 매매가 되는것이 제일 좋은 방법입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 토지거래허가구역의 경우 매매를 할 경우 먼저 허가를 받아야 하고 허가 후 4개월 이내 전입신고 및 2년 실거주 의무가 있게 됩니다. 따라서 매매를 할 경우 임차인이 4개월 안에 나갈 수 있을 경우 매도가 가장 좋은 방법으로 보여 집니다. 또한 빌라의 경우 담보가치에 따라 대출이 나오는데 아파트보다 적게 나올 수 있고 전세보증금반환용 대출을 받아서 임차인에게 보증금 반환이 되게 되고 향후 매매가 되면 바로 전세보증금반환용 대출 상환을 하시면 되지만 기간이 짧을 경우 중도상환수수료가 발생할 수 있는 점도 있습니다.
감사합니다.