답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 일반화하여 비교할수는 없습니다. 각 사업별로 어떤게 유리할지는 달라질수 있기때문입니다. 다만 일반적으리모델링의 사업의 경우 사업속도가 빠르고 규제나 절차가 다른 사업에 비해 복잡하지 않기에 사업기간측면에서는 유리하나 수평,수직 증축에 대한 한계가 있는 만큼 추가일반공급물량이 적어 사업비충당이 재건축에 비해 적게 되고 그에 따라 분담금등이 재건축에 비해 불리할수는 있습니다. 그래서 기존 소유자 즉 조합원들은 아무래도 용적률 완화등이 있다면 재건축사업이 더 유리할수 있는게 일반적입니다. 단, 재건축이냐 리모델링이냐는 조합의 일방적인 선택사항은 아니며, 안전진단등급에따라 할수 있는 요건이 달라지기 때문에 이러한점도 참고가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 문제될 부분은 없습니다. 보통은 안전한 거래를 위해 중개사를 통해 거래를 하게 되나, 질문처럼 이미 거주를 하고 있고 임대차계약을 통해 임대인이자 매도자를 알고 있는 상황이라면 별도의 중개사 없이 직거래를 진행해도 문제가 없을 것으로 판단이 됩니다 , 다만 등기이전과 서류작성등의 부분은 법무사를 대리하여 진행하시면 될듯 보이고, 현상태에서의 등기부 확인등은 필요할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 개발사업에서 보유지는 조합등이 별도의 비용발생에 대한 가능성이나 사업비확보를 위해 일반분양을 하지 않고 남겨두는 주택이나 상가 물량으로 통상 총 세대수의 1% 내외로 두게 됩니다. 그리고 이러한 보류지 물량등은 조합원 누락이나 소송등의 분쟁시, 혹은 사업비충당목적, 분양시점의 가격조절을 위한 목적이며, 그 본래의 목적이 없어지는 경우에 매각을 하거나 별도 분양을 하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로써 주택에 해당되지 않습니다. 그에 따라 주택수 포함이 되지 않고 주택관련한 취득세나 양도소득세등에서 적용되는 세율이나 기준에 차이가 있습니다. 다만, 최근 오피스텔에 거주하는 사람들이 늘어나면서 오피스텔이라도 주거용으로 용도가 되어 있는 경우에는 원칙적으로 주택수산정등에 포함되고 관련한 세금기준에 적용을 받습니다. 그리고 입지상 오피스텔은 상업지역내에서도 건물을 건축할수 있기에 초역세권이나 생활편의시설 접근성이 뛰어난 장점이 있지만, 거주시 관리비에 대한 부담이 주택보다 크고, 동일면적기준으로도 전용면적에서는 아파트보다 좁은게 단점입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 임차인이 사용한 경우 무조건 5%증액이 뒤따르는 것은 아닙니다. 쉽게 말해서 갱신청구권을 사용하였다고 해도 증액에 대해서는 그 상한한도 5%를 법적제한하고 있을뿐 의무가 아닌 협의 사항입니다. 쉽게 말해서 갱신청구권을 사용하였는데 입주시보다 현 시세가 하락하였다면 오히려 감액이 될수도 있고 반대로 시세가 너무크게 상승하였다면 5%이내로 제한하여 거주를 할수 있습니다. 그리고 임차인이 증액을 거절했다고해서 임대인이 소송을 진행할 근거는 없으며, 분쟁위등에 신청을 할수있을 뿐 강제되는 부분이 아닙니다. 그러므로 질문처럼 제한을 하여 임대인의 증액을 피하시는 방법도 있을수 있고, 반대로 증액분만큼에 대해서는 전환율에 따라 월세로 전환하여 일부를 부담하는 방법도 있습니다. 즉 전세를 반전세로 돌리는 방법인데, 이런경우 별도 대출증액이 필요없고 질문처럼 장기수선충당금등을 별도특약으로 수정하는 것보다는 간단하게 협의가 가능한 부분이기 떄문입니다 대략 1억 40~50만원 수준이기에 1천만원 정도를 전환한다면 월 5만원내에서 협의를 하실수도 있기 때문입니다. 물론 임대인 동의가 필수인 만큼 여러 가능성을 놓고 협의를 하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지식산업센터의 경우 아파트형 공장으로 원칙상 주거용으로는 이용이 불가합니다. 그렇기 때문에 전입신고를 할수 없고 그에 따라 대항력을 가질수 없기에 보증금 보호에 위험이 있을수 있습니다. 즉, 법적 처벌이 임차인에게 부과되는 부분은 없지만 본인 지급한 보증금에 대해서는 보호가 어렵고 당연히 전세대출이 불가하고, 보증보험도 가입이 어렵습니다. 임대인에게는 불법 용도변경에 따른 과태로나 세금징수, 원상복구 명령 및 강제이행명령등의 행정적 불이익이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 세대원이 주택을 보유한 경우 세대주도 유주택자에 포함되어 1가구 1주택으로써 무주택세대주 또는 세대구성원이 될수 없으나, 청약에서는 예외규정으로써 주택을 보유한 부모님과 동일세대를 구성하였을떄 부모님(주택명의자)의 나이가 만60세가 넘을 경우 무주택자인 자녀는 무주택세대구성원으로써 인정하게 됩니다. 즉, 질문의 상황이라면 무주택세대구성원으로써 청약신청이 가능할수 있습니다. 다만, 이러한 예외규정에도 임대주택등과 같이 일부 유형에 대해서는 무주택세대구성원으로 인정되지 않을수 있으므로 청약하고자하는 유형에 따라 정확하게 확인을 해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨말인지 이해를 하기 어렵네요, 기본적으로 시세가 변동되었다고 계약기간중에 임차인 마음대로 퇴거를 할수는 없으며, 계약기간이 남은 상태에서는 임차권 등기도 신청할수 없습니다. 질문처럼 되었다면 계약기간이 종료되었음에도 임대인이 반환을 하지 못한 상황으로 이해가 되고, 그리고 시세가 하락했는데 1.52억 전세가 어떠헥 1.9억이 되는지도 이해가 되지 않습니다. 전체적으로 정확한 사항을 기재하여 문의를 주셔야 도움이 되는 답변이 가능할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의를 바꾸는 방법은 기본적으로 증여방식과 매매방식이 있는데, 매매방식은 일반적으로 취득가격과 양도가격에 따른 양도소득세가 나올수 있는데, 1가구 1주택 양도비과세에 해당되거나, 별도 양도차익이 없는 경우 양도소득세는 피할수 있으나, 취득에 따른 취득세는 나올수 있습니다. 그리고 증여방식으로 할때에는 기본적으로 친형제간 관계에서는 1천만원까지만 비과세되기 때문에 1억을 기준으로 9천만원에 대한 증여세가 과세될수 있고 세율은 10%정도로 볼수 있습니다. 단 부담부증여의 경우 실제 4천만원에 대한 증여세 10%가 나올것으로 보이며, 대출분에 대해서는 취득세가 나올수 있습니다. 현실적으로 어떤게 세금상 유리할지는 정확한 산출을 통해 비교가 필요하나, 양도비과세를 고려하면 매매방식이 더 유리할 가능성은 높아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 구매한 이후에 토지거래허가제가 지정되었다면 매매나 임대차에는 문제가 없습니다, 다만 현시점에서 이를 구매하는 매수인은 토지거래허가제에 따라 실거주 목적으로만 구매를 할수 있기에 만약 새로운 세입자와 임대차계약이 진행되는 상황에서는 매수인이 4개월내 전입이 어렵기에 흔히말하는 전세낀 매매를 할수 없습니다. 2. 그렇게 하실 경우 선순위 근저당이 존재하므로 세입자를 받을 때 제한이 될수는 있겠으나, 전세금을 받아 이를 상환하는조건부라면 대출이 없는 경우와 크게 다르지 않습니다. 다만, 현재 수도권에서는 주택담보대출에 대한 제한이 있으므로 질문의 경우는 구입자금이 아닌 전세퇴거자금으로써 대출을 받으셔야 하고 이런 경우 한도는 1억으로 제한되어 있는 것으로 알고 있습니다. 3. 매매이후 기존 주담대 상환을 중도상환하여야 하기에 중도상환수수료등의 부담은 있을수 있습니다. 단, 대출상품에 따라 중도상환수수료가 없는 상품도 있으니 잘 선택하시면 이러한 부분은 피하실수 있습니다. 4. 빌라가 포함된 지역이 수도권이고 토허제 적용을 받는 지역이라면 사실상 임대차를 진행할지 매매를 할지를 분명하게 선택하여 진행하셔야 할 상황으로 보이고, 만약 임대차를 한다면 별도 규제완화가 없는 이상 임대차기간 매매에는 제한이 있을수 있고 , 매매를 한다면 매수자를 구하기 전까지는 어느정도 대출이자를 부담하면서 기다리셔야 합니다.