계약갱신청구권 5% 증액 거절 뭐가 현명할까요?

Question

말그대로 5프로 올려달라고 하면 어떻게 하는게 좋을지 의견이 궁금합니다

현재 매매 시세 대비 70프로로 전세살고 있는데 기간이 얼마 남지 않아서 임대인과 통화했더니

임대인분이 들어가서 살진 않을건데 연장할거냐고 물어보시길래 연장의사를 전달했더니 연장할거면 증액을 하고 싶다고 하셔서요

제 입장에선 현재 집주인분이 전세안고 매매로 반년전쯤 집을 올려논 상태라 주기적으로 부동산에서 집보러 오는중이라 계약 연장을 하더라도 계속 집을 보여줘야 하는 불편함이 있고 목돈이 없는 상황이라 장기수선충당금 4년어치를 우리가 부담하고 증액을 안하는 방법을 제시해논 상태입니다

장기수선 4년은 대략 총액 108만원 입니다

최대증액 5%는 850만원 이구요

850 전세대출 받으면 이자가 108만원이 안되는건 알지만 대출은 최대한 끼지 않고 싶어서요

사실 대놓고 증액은 협의니 거절합니다 하면

임대인 분은 소송밖에 없다는건 알지만

최대한 얼굴 붉히지 않고 연장하고 싶습니다

그래서 사실 비오거나 눈내리면 베란다 바닥에 자꾸 물새는것도 어차피 집주인 분이 집팔고 싶어 하니 굳이 수리요청도 배려 하고 있는데 뭐가 현명한행동일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 임차인이 사용한 경우 무조건 5%증액이 뒤따르는 것은 아닙니다. 쉽게 말해서 갱신청구권을 사용하였다고 해도 증액에 대해서는 그 상한한도 5%를 법적제한하고 있을뿐 의무가 아닌 협의 사항입니다. 쉽게 말해서 갱신청구권을 사용하였는데 입주시보다 현 시세가 하락하였다면 오히려 감액이 될수도 있고 반대로 시세가 너무크게 상승하였다면 5%이내로 제한하여 거주를 할수 있습니다. 그리고 임차인이 증액을 거절했다고해서 임대인이 소송을 진행할 근거는 없으며, 분쟁위등에 신청을 할수있을 뿐 강제되는 부분이 아닙니다. 그러므로 질문처럼 제한을 하여 임대인의 증액을 피하시는 방법도 있을수 있고, 반대로 증액분만큼에 대해서는 전환율에 따라 월세로 전환하여 일부를 부담하는 방법도 있습니다. 즉 전세를 반전세로 돌리는 방법인데, 이런경우 별도 대출증액이 필요없고 질문처럼 장기수선충당금등을 별도특약으로 수정하는 것보다는 간단하게 협의가 가능한 부분이기 떄문입니다 대략 1억 40~50만원 수준이기에 1천만원 정도를 전환한다면 월 5만원내에서 협의를 하실수도 있기 때문입니다. 물론 임대인 동의가 필수인 만큼 여러 가능성을 놓고 협의를 하시는게 좋을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 인상은 협의사항이고 의무사항이 아닙니다.

즉 기존 조건 그대로 2년 더 거주가 가능합니다. 다만 2년이 지나고 나면 완전한 새로운 계약이 될 수 있는 것이 문제이긴 합니다. 2년만 거주를 하고 싶은 경우는 계약갱신청구권을 행사를 해서 기존 조건 그대로 2년 만 거주하는 방법이 있긴 합니다. 만일 새로운 임대인도 만일 매매를 하게 될 경우 실거주를 위해서 향후 본인들이 들어와서 살 수도 있기 때문에 우선 계약갱신청구권을 행사를 해서 기존 조건 그대로 2년 더 거주를 하시는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

계약갱신청구권은 형성권으로

당사자간 합의로 인해 5% 이내 상한선이 제한되어 있는 것 뿐

인상자체를 거절하여 갱신청구권 사용 가능하며, 이 명분으로 소송은 불가합니다.

물론 임대인 입장에서는 악한 감정이 남으니 추후 퇴거 시 원상복구 명분으로 괴롭힐 가능성은 높겠죠.

가장 현명한 방법은, 임대인에게 갱신청구권에 대해 인상없이 올리는것도 법적으로 위반사항이 아닌걸 확인했으나

최대한 감정 상하지 않게 원만하게 해결하길 희망하고

현 시점 5%정도 증액하기에 제한되는 부분이 있으니 장기수선충당금을 미반환 조건으로 연장 희망한다 요청해보시기 바랍니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적으로 재계약시 5% 증액으로 협의 보시고 2년더 거주하기 때문에 현재 거주할 때 수리할 부분이나 인테리어 하고 싶은 부분을 임대인에게 어필하여 이 부분을 가지고 협의를 하시는 것이 좋아보입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대인께 본인의 사정얘기를 잘해서 인상없이 재계약 협의를 해보시기 바랍니다

어떻게 말을 하느냐에 따라 조정될수 있습니다

베란다에 물이 새는 부분은 말씀을 드리는것이 좋습니다

그런부분은 임대인이 수리를 안한다해도 알고 있어야합니다

Answer 6

850 전세대출 받으면 이자가 108만원이 안되는건 알지만 대출은 최대한 끼지 않고 싶어서요

사실 대놓고 증액은 협의니 거절합니다 하면

임대인 분은 소송밖에 없다는건 알지만

최대한 얼굴 붉히지 않고 연장하고 싶습니다

그래서 사실 비오거나 눈내리면 베란다 바닥에 자꾸 물새는것도 어차피 집주인 분이 집팔고 싶어 하니 굳이 수리요청도 배려 하고 있는데 뭐가 현명한행동일까요?

==> 현재 상황에서는 임대인을 설득하여 해결하시는 수 밖에 없어 보입니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

개인적인 생각을 말씀드린다면 얼굴 붉히고 싶지 않으신 부분과 위 말씀하신 장기수선충당금 부담으로 증액하지 않는 조건의 협의는 현재 상황에서 나쁘지 않다고 생각합니다. 협의가 마무리 되면 물새는 부분은 어필은 한 번 하시는 것이 좋을 것 같습니다.