답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 누수의 경우 매도자의 하자담보책임에 해당되는 것은 맞으나, 해당 하자담보책임은 매매계약시 특약으로써 배제가 가능합니다. 질문의 경우 위 특약이 하자담보책임 배제 특약에 해당되는지가 중요한 요점으로 보입니다. 개인적판단으로는 "소유권이전 이후의 하자 부분에 대해서는 ~ 계약한다" 라는 표현에는 배제라는 의미가 없고, 전제사항에 건물의 노후화와 시설물의 수리요구라는 범위를 한정한 것만 보았을때 매도인의 하자담보책임 전체를 배제하기는 어렵지 않을까 생각이 됩니다. 즉, 해당 부동산에서도 이러한 판단에 따라 연락을한게 아닌가 생각됩니다,.사실상 하자담보책임을 배제하기 위해서는 특약에 정확한 문구로써 매도인의 하자담보책임을 배제한다는 문구가 있어야 가장 확실하다고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 :1. 이미 묵시적 연장이 상태가 맞죠?, 500만원 증액을 해줄 의무가 있는건지 , 집주인의 독단적인 집 매매가 가능한건지 -> 만기일 기준 2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신은 성립되었다고 볼수 있고, 이떄는 인상요구를 거부하셔야 문제되지 않습니다. 단, 만기 2개월전은 의사통보를 기준이며 합의를 기준으로 하는게 아닙니다. 2. 묵시적 연장 상태이기에 3개월 전에만 퇴거 통보하면 언제든 퇴거를 할 수 있다고 알고 있는데, 500만원 증액하더라도 가능한건지(허그에 문의했을때는 안될 수 있을 것 같다, 대출 은행사에서는 잘 모르겠다) -> 묵시적갱신이 성립된 이후에 합의에 따라 인상이 된 경우 이를 묵시적갱신으로 볼지, 합의갱신으로 볼지에 대한 문의로 보입니다. 사실 해당 부분은 조금 애매하긴 한데, 일반적으로 묵시적 갱신이후에 보증금 인상에 따라 재계약서를 작성하는 경우에는 해당 계약이 유효하게 되므로 묵시적갱신이 아닌 합의갱신으로 볼수 있습니다, 보통 실무에서 해당 경우가 잘 없어 정확한 기준의 답변은 어려운데, 이유는 임차인이 이미 법적 갱신된 상테에서 보증금을 인상하면서까지 본인의 권리를 포기하는 경우가 없기 떄문입니다. 3. 500만원 증액에 관련한 서류 작성시에 3개월 퇴거 자유권을 지키기 위해서는 어떻게 작성해야 하는건지 -> 특약으로 작성하시면 됩니다. 내용은 질문 그대로 기재하시면 됩니다. 예를 들변 임차인이 원할 경우 퇴거 3개월전에 통보하며 이때는 임대인동의와 관계없이 3개월뒤 계약은 종료된다. 정도라고 보시면 됩니다. 다만 상대방이 이를 인정할지는 확답하기 어렵네요4. 만약 3개월 퇴거 자유권을 잃게 된다면, 집을 빼고 싶은데 만기까지 한달 남았어요.(전세 재계약도 한달 남음) 한달 안에 빼드려야하나요?-> 이미 묵시적갱신이 성립되었다고 한다면 보증금 인상 동의를 하지 않더라도 계약연장에는 문제가 없습니다. 그리고 이미 연장이 되었기에 기존 만기일에 퇴거는 어렵습니다. 퇴거를 바로 한다고 한다면 중대해지에 대한 통보를 한 3개월뒤에 계약이 종료되기에 현 시점 임대인에게 통보한 3개월후 계약이 종료됩니다. 참고로 묵시적갱신에서 중도해지는 임차인만 할수 있고 임대인은 할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 간단하게는 청약홈 홈페이지에 접속하여 로그인후에 메뉴에서 청약자격확인 -> 주택소유 확인 을 이용하시면 과거 부동산 거래내역과 현재 소유 여부를 확인할수 있습니다. 그외 정부24 홈페이지에서도 전국의 본인이 가지고 있는 부동산을 한번에 확인가능합니다. 다만, 질문처럼 주택에 대한 소유이력만을 확인하고 싶다면 전자의 방법으로 하시는게 가장 편리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물의 가격을 정하는 최종권자는 결국 소유자가 맞습니다. 다만, 매물을 부동산에 등록할때 매매가 가능토록 시세에 대한 정보를 중개사로부터 듣게 되고 이를 참고하여 결정하게 되는게 일반적입니다. 질문처럼 중개사에게 주변 시세를 문의한뒤에 실제 가격을 소유자가 정해 부동산에 매물등록을 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 한 아파트의 분양가를 산정할때 그 비중에 있어 택지비가 차지하는 비용이 가장큽니다. 쉽게 말해서 토지부지를 확보할때 기존 주민들에게 주는 보상금주고 사들이는 과정에서 발생하는 비용이 그만큼 크다는 의미입니다. 공공택지의 경우는 이러한 과정이 아닌 정부가 토지의 소유권을 다 확보하고 대지로 만든뒤에 민간사업자등에게 공급하기 떄문에 그 비용이 낮게 되고 이는 곧 분양가가 낮아지게 하는게 가능합니다. 즉, 공공택지 공급이 커지면 그만큼 분양가등이 낮아지고 이는 곧 주택가격안정화와 빠른 주택공급을 가능케하는 장점이 있습니다. 이러한 부분들이 결국에는 시장가격안정화에 크게 영향을 줄수 있고 대량공급을 가능케 할수 있습니다. 단점이라면 정부가 빠르고 저렴하게 토지확보를 위해 수용등을 통해 공급할 경우 개인의 사적재산에 대한 침해가능성과 기존원주민에 대한 주거이동에 따른 주거불안전등의 문제가 발생될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.신규 임차인의 보증금이 상승했을때(예 기존 임대차 3억원, 신규 임대차 4억원) 기존 임차인이 부담할 중개보수는 얼마입니까? 3억원 기준입니까? 4억원 기준입니까? 만일 3억원 기준이면 차액 1억원에 대한 보수는 집주인이 부담합니까? -> 중도해지에 따른 중개보수 부담은 본인의 계약기준이 아닌 본인을 대신하는 임차인과의 임대차에서 발생된 임대인의 부담분입니다. 즉, 질문의 경우 계약거래금액이 4억이라면 4억에 대해서 발생되는 임대인의 중개보수분을 모두 부담하셔야 합니다. 2..신규 임차인의 보증금이 하락했을때(예 기존 임대차 3억원, 신규 임대차 2억원) 기존 임차인이 부담할 중개보수는 얼마입니까? 3억원 기준입니까? 2억원 기준입니까? -> 1번과 마찬가지로 2억분에 대한 중개보수분으로 보시면 됩니다 ,결론적으로 다음 임대차 또는 매매계약으로써 발생되는 중개보수를 기준으로 이를 책임을 진다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상의 효력에는 문제가 없겠으나, 중개사법상 공인중개사가 아닌 중개보조인이 계약서를 작성하거나 중개를 직접할수는 없습니다. 즉, 두 당사자간 계약자체는 법적 문제가 없으므로 계약을 하는데에는 영향이 없으나, 이를 중개하는 중개사(명의인 아드님, 계약서를 작성하고 중개한 어머니)의 행위는 모두 법적 처벌 대상에 해당됩니다.참고로 중개보조원은 무등록중개에 해당되고 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금, 중개사의 경우는 자격증 대여에 해당될 여지가 있어 자격취소, 개설등록취소, 1년이하 징역 및 1천만원이하 벌금에 해당될 여지가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기계약이라도 계약기간을 지켜야하는 의무는 있습니다. 그리고 중도해지에 따른 경우는 상대방의 동의가 필요한데, 2개월의 단기 계약에서 임대인이 이를 동의할 가능성은 낮고 동의를 한다면 계약된 기간동안의 월세와 관리비 지급을 요구할 가능성은 높아보입니다.단, 예상인 만큼 임대인과 직접적인 협의를 해보셔야 정확한 요구사항이나 합의 가능성을 판단하실수 있어 보입니다. 참고로 목적물을 임대차하는 데 있어 중대한 하자가 있는 경우 위와 같은 부분없이도 임차인이 해지요구가 가능한데 질문의 사항만으로는 이에 해당되지 않는다고 볼수 있어 하자에 따른 계약해지요구는 불가해보입니다 .

우선 장보기 예산 절감은 기본적으로 각 앱 혜택들을 이용하는 것도 중요하지만, 필요한 상품을 미리 정해서 비교후 구매하는게 가장 중요합니다. 그렇기 떄문에 장을 보기시건에 필요한 리스트를 정리해서 각 사이트별 가격비교를 하시고 가장 저렴한 곳에 구매를 하시는게 기본입니다. 그리고 쿠팡이나 마켓컬리등은 중간중간 일정금액 이상 구매시 할인 쿠폰등을 많이 제공하기 떄문에 필요한것을 그때그때 개별구매하는 것보다는 특정 기간을 두어 한번에 구매하시는게 위와 같은 혜택을 받는 데 유리하고, 금액을 맞추기위해 불필요한 상품을 추가구매하는 것을 막을수 있습니다, 그리고 오프라인으로도 대형마트들은 크게 할인하는 시기가 있기에 해당기간을 통해 저렴한 상품들은 분리하여 구매를 하시는것도 장보기 예산 절감에 도움이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전월세전환율은 하나의 전환기준이 되는 것일뿐 반드시 해당 기준을 초과하면 안되거나 법적 강제력이 있는 것은 아닙니다. 특히나 질문처럼 신규계약에 대해서는 사인간의 계약특성상 합의를 우선하기 떄문에 전환율에 따른 금액은 크게 의미가 없습니다. 현재 전환율은 4.5%로 보시면 되고, 1000만원당 4만원이 되지 않습니다. 그래서 4500만을 월세로 전환하며 대력 16~17만원정도 입니다. 부동산에서 말한 금액은 해당 지역 현황에 따른 기준으로 말한듯 보이고, 실제 전환율에 따라 적용된 부분은 아닌것으로 보입니다. 그리고 월세나전세 조건에 대한 부분은 임대인 개인의 판단에 따라 할수 있는 부분이고, 임차인은 이에 대해서 협의를 가능하겠으나, 최종 결정권은 결국 소유자인 임대인에게 있습니다.