살던 집을 매매 계약하면서 동시에 단기간 전세계약하는거 문제 없을까요

Question

현재 제 소유의 아파트에 거주중입니다

평수가 커 매매가 쉽지 않은 와중에 한 분이 매매계약을 하면서 단기간(최대6개월) 전세계약을 하면

다른 전세세입자를 구하겠다고 합니다.

예를들어) "매도금액 10억중 제가 4억이 대출인데, 4억은 현금지급, 6억 전세 단기계약 체결 후 다른 임차인 찾아오겠다" 라고 합니다.

전세 대출 규제도 심해진 상황에 세입자가 구해지지 않으면 꼼짝 없이 발이 묶이는 건 아닌가 걱정이 돼서요

1년 이하 계약은 전세 보증 보험 가입도 불가능하더라구요.

주변 부동산에서는 큰평수 매매는 이런 식으로 많이 한다고들 하는데도 불안합니다.

이런 경우의 매매계약, 전세계약 체결 시 특약에 꼭 기입하여야하는 내용이 뭐가 있을지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이런 경우는 최근 거래 절벽 상황에서 특히 중대형 평형 아파트에서 종종 시도되는 거래 방식입니다

매수인이 매입 의사를 밝히되, 자금 일부를 전세금으로 해결하고, 추후 다른 임차인을 구해 그 전세금을 넘겨받겠다는 방식입니다

당장 거래가 성사될 수 있는 긍정적인 면도 있지만, 매수인이 후속 전세 세입자를 구하지 못하면 매도인(당신) 입장에서 법적/금전적으로 상당히 불리한 상황이 될 수 있으므로, 신중한 계약 및 철저한 특약 기재가 필수입니다

,본 매매계약과 함께 체결되는 전세계약(전세금 6억원, 임대인: 매수인, 임차인: 매도인)은 매매 잔금일 또는 잔금 이전까지 매수인이 제3자 전세 임차인을 확보하는 조건으로 한시적 계약임

,매수인이 잔금일 기준으로 제3자 임차인을 확보하지 못하는 경우, 매도인은 계약 해제 또는 계약 연기 여부를 선택할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 손해는 매수인이 부담한다

, 매수인이 전세 임차인을 확보하지 못할 경우, 매수인은 잔금일에 전세금 6억원 전액을 현금으로 납부하여야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 계약은 해제되며 계약금은 매도인에게 귀속된다

이런 특약을 넣어서 계약히시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

위 방식으로 많이들 한다고 해도 원칙상 정상매매로 보기는 어렵고 편법을 통한 매매방식으로 볼수 있습니다, 당연히 계획대로 진행이 된다면 크게 문제될 여지는 없겠으나, 질문자님 말씀처럼 세입자를 구하지 못하거나 별도 다른 요건에 따라 변동사항이 생길 경우 그에 따른 처리문제에 어려움이 있을수는 있습니다.

질문의 방식 자체가 불법이거나 하지는 않지만, 결국 매매와 임대차를 동시에 하는 계약형태로 주전세계약이라고 보시면 되고, 그에 따른 계약서 작성시 매매계약서와 임대차계약서 두건에 대한 계약을 각각 작성하여야 합니다. 보통은 중개사의 중개가 개입된 경우라면 알아서 작성을 해줄것으로 보이며, 주요 주의사항으로는 전세금에 대한 책임을 명시하셔야 하고 주로 반환기한과 방법도 구체적으로 명시하는게 좋습니다. 그리고 당연히 선순위 권리를 확보하시는게 필요한데, 매수인이 잔금일까지 추가대출을 받지 않도록 특약등에 반드시 명시하셔야 합니다. 필요에 따라 전세권설정등의 방법을 선택할수도 있고 보증보험에는 반드시 가입을 해두셔야 합니다.

Answer 3

1. 현재 매매를 하면서 전세전환이 어렵습니다 정부에서 갭투자를 막았기 때문 입니다

2. 기타사항은 현 임차인과 협의후 해결해야 하는 사항입니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

잔금 지급 및 소유권 이전시기는 반드시 전세 세입자 구하기가 완료되어 잔금이 지급되는 시점임을 특약사항에 기재하시길 바랍니다.

계약기간 내 세입자 미확보 시 계약금 반환, 잔금 미지급 등 양측의 해제, 손해배상 조건을 특약에 명확히 기재하시길 바랍니다.

전,매매 계약 시 특약사항은 당사자별로 자유롭게 추가, 변경 가능하며 반드시 오해의 여지 없이 명쾌하게 작성해야 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

특약으로 넣어두시면 좋을 부분은 매수인이 전세 세입자 구하는 것을 조건으로 잔금 완납 또는 일부 유예 조건을 명시하시고 단기간 전세 계약 후 임대인은 세입자가 계약 종료시 퇴거하도록 적극 협조하신다는 내용과 세입자 미확보 시 보증금 반환 책임에 대해 명확하게 기재하시는 것이 좋다고 보여집니다.