답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 건축법에 따르면 건축허가를 받은 날로부터 2년 내 공사를 착수하지 아니한 경우 건축허가가 취소될수 있습니다. 다만, 아파트의 경우는 건축법이 아닌 주택법에 적용을 받기 때문에 신축아파트 공사의 경우 착공신고 이후 별도 기간을 제한을 법적으로 두지는 않는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 청약하는 부분의 가점과 추천의 비율에 따라 선별방식에 차이가 있습니다. 일반적으로 추첨은 말그대로 추첨을 통해 무작위선별하는 방식이고 가점의 경우 무주택기간, 부양가족수, 청약통장보유기간에 따라 가점이 부여되고 해당 가점이 높을수록 합격될 가능성이 높은 선별방식입니다, 현재 가점이 84점인 경우 만점이고, 해당 만점은 무주택기간, 청약통장보유기간 15년이상이여야 하고, 부양가족 6명이상일때 가능합니다. 그리고 청약1순위 요건은 각 청약별 입주자모집공고에 따라 달라지며, 보통은 무주택 요건외 거주지역이 당해지역인지 인근지역인지 타지역인지에 따라 달라질수도 있고, 청약통장의 보유기간과 납입횟수(공공분양의 경우), 최소예치금(민영)의 따라 요건이 달라지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 전세세입자를 낀 매매를 말하며, 보통 부동산의 사용수익을 포기하는 대신, 가치상승에 대한 수익을 노리고 투자를 하는 방식입니다, 갭은 부동산시세와 전세보증금간의 차이를 말하며, 주택을 구매하면서 세입자를 인수해 그 차익만을 지급하고 소유권을 가져오는 투자방식입니다. 자본의 경우 투자유형에 따라 달라지는데, 아파트의 경우 평균 전세가율이 60~70%내외이기 때문에 시세가격의 20~30%는 가져야 가능하며, 빌라와 같이 전세가율이 높은 매물의 경우는 이보다는 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.작년의 경우 부동산 시장 침체와 더불어 물가상승에 따른 공사비 증가로 개발사업들이 취소되거나 지연되는 등의 일이 많았습니다. 그래서 사전청약자를 뽑은 뒤 일정에 맞추어 착공을 하지 못하고 계획을 미루거나 취소된 경우가 많아 발생하였고 그에 따라 질문과 같이 일방적인 사전청약이 취소된 경우가 꽤 있었습니다, 당시에는 이러한 부분들도 뉴스등에 보도가 나온적이 있었고, 이러한 문제들로 인해 정부에서도 사전청약제도 폐지를 발표하였습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자는 결국 수익창출을 위한 부분인데, 주택에서는 크게 임대를 통한 임대수익, 매매를 통한 시세차익이 있을수 있습니다, 질문에서 사람들이 많이 안사는 시골집을 투자하시면 일단 임대차는 어렵기에 임대수익은 힘들수 있고, 매매를 통한 시세차익은 해당 주택을 더 비싸게 살 사람이 있을까를 생각해 보시면 답을 아실듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 주택에 대한 하자보수는 집주인의 의무이기 때문에 계약연장과 관계없이 수리요구를 하시고 만약 이를 계속 거절하는 경우 필요비에 대한 부분은 수리후 청구를 하시거나, 계약해지까지도 고려할수 있는 부분입니다. 다만 집주인 필요비청구에 대해서도 지급을 거절 할 경우 사실상 법적 다툼으로 이어질수 밖에 없기에 하자가 심하고 집주인이 비협조적이라면 재계약까지 시간이 있는 만큼 사전 협의시도 후 거절될 경우 만기퇴거를 함께 고려해보시는게 좋을듯 합니다. 질문2, 계약서는 합의가 된 이후에 시간을 맞추어 작성하시면 되고, 전입신고는 이미 되어 있는 만큼 할필요 없고 보증금인상이 있다면 확정일자는 다시 부여 받으셔야 합니다. 물론 전월세신고를 하시면 확정일자는 자동의제가 됩니다. 그리고 이미 전입신고를 해놓은 상태이기 떄문에 질문처럼 그사이 다른 물권을 설정할 가능성도 낮고 설정한다고 해도 이미 선순위이기 떄문에 크게 관계는 없을듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대조건 500 / 25 의 경우는 환산보증금이 5000만원이하이므로 500만+(25만원X70) = 2250만원이 됩니다. 여기에 구간 중개보수율 0.5% 적용하면 2250 X 0.5% = 11만 2500원이 나오게 됩니다. 그러므로 11만원정도로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장의 주요 수요층은 30~40대입니다. 즉 30~50대의 수요심리변화가 주택수요에 미치는 영향이 적지 않습니다. 그래서 부동산 시장에 따른 정책변화나 금리변화등에 가장 민감한 세대들도 이에 해당된다고 보시면 됩니다, 다만 해당세대들은 어느정도 소득이 있고 자산을 갖춘 경우가 많고 자가를 보유한 경우가 많아 주택가격상승등에 대응이 가능하지만, 곧 수요층이 될수 있는 20대의 경우는 소득, 자산이 충분하지 않는 상태에서 부동산 가격상승에 그대로 직면하기 때문에 이는 결국 부동산 구매에 대한 부담으로 작용될수 밖에 없습니다, 그결과 혼인률 감소와 단독세대 증가, 나아가 출산률 감소까지 이어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복도식 아파트의 경우 한층에 수용할수 있는 세대수가 많다는 특징이 있습니다, 20~30년전만 해도 아파트를 건설하는 목적 자체가 부족한 주택의 공급에 있었기 때문에 한동에 수용가능한 세대를 최대로 하는게 필요하였고 빠르게 건설 공급하는게 주요 목적이였습니다. 그에 따라 한방향으로 이어진 판상형구조의 복도식 아파트가 건설되었고, 지하주차장없이 지상에 주차장을 배치함으로서 전반적인 공사기간도 단축하였습니다. 그래서 오래된 아파트들 대부분은 지상주차장을 가지고 판상형의 구조의 일자형태의 복도식 구조가 많은것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직은 쉽게 단정하기는 어렵습니다. 개인적 판단으로는 주택가격이 하락하고 있는 가장큰 이유는 대출규제와 정치적 불확실성에 따른 경기침체 불안감인데, 대출규제는 점차 대출총액이 줄어들고 있기에 경기부양의 정책이 운영될 경우 다시 완화될 가능성이 높고, 정치적 불확실성 역시 올해상반기내 어느정도 정리가 되고 안정화될 가능성이 높기 때문입니다 그리고 금리 역시 인하의 가능성이 더 높은 만큼 주택시장의 가격도 재상승을 시작할 가능성도 적지 않기 떄문입니다.