답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물건축 방식이 층별 세대, 구조등에 따라 크게 달라질 부분이므로 정확한 설명은 어려우나 일반적으로 전용율(전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율)을 기준으로 볼때 빌라의 경우 대체로 70%이하로 보게 됩니다. 그에 따라 공급면적이 31평정도가 된다면 실제 한개의 층 전용면적은 21평정도 될것으로 보입니다. 아파트의 경우 70~85%사아로 보게 되므로 전용면적상 2~3평정도 차이가 나지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약만료 6~2개월전까지 계약당사자간 서로 아무런 의사통보가 없이 지나갔을때 법에 따라 성립되는 자동연장의 개념입니다. 만기일이 4월 26일이라면 2월 26일전까지 아무런 의사통보가 없어야 하고 해당 시점을 기준으로 묵시적갱신은 성립하게 됩니다. 즉, 2월 26일이 맞습니다. 상가의 경우라면 1개월전까지 이므로 3월26일이 됩니다. 즉 1월26일은 어디에도 해당되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토허제의 경우 사전허가 절차로 인해 보통은 허가조건부 계약서를 작성, 허가시에는 그대로 해당 계약서대로 진행이 됩니다. 그리고 허가가 되면 이미 게약금은 계약금으로 대체하고 남은 잔금 60%만 잔금시기에 지급을 하시면 되는게 일반적입니다.다만 질문자님이 기재한 부분이 내용상 헷갈리게 기재된 듯 보입니다. 지금 말하는 계약금 40%는 아마 전체 매매금액의 계약금 10% 중 4%을 지급한 것으로 이해가 됩니다. 즉 매매가 1억이라면 계약금 10% 인 1000만원중 약정시기에 400만원을 입금하셨다는 의미로 보입니다. 이러한 경우가 맞다면 허가가 되면 정식계약으로써 효력이 발생하기에 나머지 6%금액을 입금하셔야 합니다. 여기서 4%을 다시 돌려받고 10%을 지급하나, 나머지 6%를 지급하나 큰 방법상의 차이만 있을 뿐 결국 계약금 10%전액을 허가이후에 지급하셔야 하는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 아무도 계약서를 다시 작성하셔야 할듯 보입니다. 보통은 연장계약을 한 경우 새로운 표준계약서를 작성하여 제출하기 때문입니다. 이러한 부분은 임차인과 관계없이 임대인에게 신고의무가 있고 서류가 필요한 경우 임대인이먼저 말을 해주기 때문에 임차인은 그에 따라 서명 및 날인만 하시면 됩니다. 2. 네, 가능합니다. 3. 임대인은 3개월 단기연장에 따른 부담보다는 임대사업자 종료되는 기간과 임차인 만기일을 맞추는게 더 중요합니다. 만약 3개월내 퇴거를 하게 되면 새로운 임차인을 받아야 하는데, 5개월 계약을 할 임차인을 구하기도 어렵고 이렇게 되면 현재 질문자님과 동일한 조건으로만 임차인을 구할수 있고 정상계약기간에 따라 임대사업자 종료후에도 시세대로의 인상이 늦추어지기에 현실적으로 손실로 인식될수 있습니다. 임대인은 질문자님이 12월까지만 연장해주는게 최상의 결과일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 단계상 사업계획인가전으로 보입니다. 재건축단계상 실질적인 이주는 관리처분인가이후에 이루어지고 사업계획인가 및 관리처분인까지는 평균 2~3년정도가 소요되며, 길어지는 경우도 있기에 기본 2년임대차까지는 크게 무리가 없을것으로보이고, 경우에 따라 갱신청구권을 통한 2년 연장까지도 가능할수 있습니다. 그리고 최대한 끝까지 남는다고 해도 관리처분인가부터 이주기간이 있고 실제 임대인으로부터 계약해지통보가 될수 있기에 최대한 끝까지 버티는데에도 한계가 있습니다 . 다만, 세입자의 경우 중도해지에 따라 퇴거를 하게 되면 통상적으로 임대인이 이사비용등은 지원해주기 떄문에 이를 받고 퇴거하시는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가제에서 사전허가시 실거주는 세대원 전부에 해당되는 것으로 알고 있습니다. 즉 멍의자만 해당되는 것이 아닌 세대기준으로 적용되기에 질문처럼은 하실수 없는 것으로 알고 있습니다. 그리고 단독명의와 공동명의의 차이는 대표적으로 세금에 대한 절세효과때문인데 ,구매하는 주택이 12억이하이고 구매주택을 포함 1주택이라면 사실상 공동명의의 장점은 크지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전입신고는 잔금을 치루고 주택을 인도받은 뒤에 하는 것이 기본입니다. 위처럼 은향에서 요구하더라도 실제 당일에 전입과 전출을 하는 과정에서는 먼저 전출을 하지 않아도 문제가 되지 않는것으로 알고 있습니다. 그리고 주민센터에서도 전입신고시 자동전출이 되는 구조이므로 실제 은행에서도 잔금일에 실행을 하고 이후 전입신고한 사항을 전달하면 되는것으로 알고 있습니다. 매수자에게 은행을 통해 당일 전입과 전출시 대출실행관련 문의를 한번더 요청해보시기 바랍니다, 만약 위와 동일한상황이라면 매수자에게 전입신고를 먼저 하라고 하시면 됩니다. 보통 당일 전입,전출시에는 세대가 있더라도 전입신고를 받아주기 떄문에 해당주소지로 전입된 내역을 제출하시면 전출신고확인 없이도 대출실행은 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장계약의 경우 횟수에 상관없이 신규계약으로 보지 않기 떄문에 중개수수료는 부담되지 않습니다. 증액 연장에도 사실상 계약서 작성만을 부동산에 요청하는 것이기에 중개가 아닌 대필료만 부담하시면 됩니다. 대필료의 경우 지역이나 부동산에 따라 차이가 있으며 이는 중개보수처럼 법에 따라 정해진 상한이 없기 때문입니다. 보통은 10~20만원 사이로 보시면됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 말뜻을 잘못이해하신 듯 보입니다. 일단 "임대인이 퇴실 2개월 전에 근처 부동산에 세를 내달라고 부탁하시네요" 이부분은 월세를 지급하라는 의미보다는 월세세입자를 구하기위해 매물을 등록해 달라는 의미로 보입니다. 보통 예전 임대인분들이 부동산에 세를 내놓는다 혹은 세를 낸다는 의미는 임차인을 구하기 위해 부동산에 매물을 등록한다는 의미로 보기 때문입니다. 물론 개인적 판단이기에 정확하게는 임대인을 통해 확인을 먼저 해보시기 바랍니다.그리고 전대차 계약은 임차인이 임대인(전대인)이 되어 다른 세입자에게 임대차를 해주는 것으로 위 부분과는 아무런 관련이 없고 전대차에도 해당될 여지는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 전용면적과 공급면적에 대한 차이로 보입니다. 등기부상 면적은 표제부에서 보셨다면 전용면적을 나타내며 이는 실제 사용하는 공간을 의미하고, 질문에서 말한 34.7제곱의 경우 건축물대장등에 기재된 혹은 계약서나 확인설명서상 공급면적으로 기재되는 부분으로 보입니다. 공급면적 또는 게약면적은 위 전용면적과 공용면적을 합친 것으로 전용면적보다는 크기 때문에 실제사용면적이라고 기재하신 부분이 공급면적을 나타낸 것으로 보입니다. 정확한 이해가 어려우시면 해당 중개를 한 중개사를 통해 문의하시면 자세히 설명해주실거라 생각됩니다.